Có thực sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản?

Cùng với dự thảo Luật Nhà ở, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành từ nhiều tháng qua.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) hoàn thiện được kỳ vọng sẽ tạo lập hành lang pháp lý đầy đủ đồng bộ, thống nhất để quản lý, hỗ trợ, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Tuy nhiên, góp ý cho dự thảo luật này, giới chuyên gia cũng đặt câu hỏi, liệu có thực sự cần thiết phải ban hành Luật Kinh doanh BĐS hay không?

Chuyên gia BĐS, đất đai Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng trong hệ thống pháp luật Việt Nam cũng như hầu hết các quốc gia, Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự (là các quan hệ nhân thân và tài sản được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm). Bộ luật Dân sự đã có các quy định khung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản, các loại hợp đồng dịch vụ...

Ngoài ra, các hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ còn được quy định chi tiết, cụ thể bởi Luật Thương mại. Luật Thương mại có quy định chi tiết, cụ thể về hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, tài sản bao gồm BĐS và động sản. Như vậy, các loại hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê BĐS hoàn toàn có thể áp dụng các quy định của hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự; các quy định của hợp đồng mua bán hàng hóa theo Luật Thương mại. Trong khi đó, các loại hợp đồng dịch vụ BĐS có thể áp dụng quy định về hợp đồng dịch vụ của Bộ luật dân sự; các quy định của hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại theo Luật Thương mại.

“Hệ thống pháp luật của nước ta có luật riêng điều chỉnh hoạt động kinh doanh tài sản là BĐS nhưng không có luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh tài sản là động sản. Vậy có cần thiết phải xây dựng luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản không?”, ông Đỉnh nêu.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng chia sẻ, có quan điểm cho rằng BĐS là tài sản có giá trị lớn, quan trọng nên cần phải có luật riêng để điều chỉnh. Tuy nhiên, một số loại động sản cũng có giá trị rất lớn như ô tô, tàu bay, tàu biển... thì hiện không có quy định riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh của chúng mà chỉ được quy định chung trong Bộ luật dân sự, Luật Thương mại và rải rác trong các luật chuyên ngành có quy định về các tài sản này (Luật Giao thông đường bộ, Luật hàng không dân dụng, Bộ luật hàng hải...)

“Vậy về mặt logic, nếu đã có Luật Kinh doanh BĐS thì cũng cần phải xây dựng các luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại động sản có giá trị lớn, quan trọng? Việc ban hành Luật Kinh doanh BĐS dẫn đến hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất... bị điều chỉnh bởi một hệ thống các luật đồ sộ với nhiều tầng nấc, gây xung đột, chồng chéo, vướng mắc trong triển khai thực hiện”, ông Đỉnh nêu.

Mặt khác, ông Đỉnh cho rằng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh BĐS có chồng lấn với các luật khác: Luật Đầu tư (về thủ tục đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án...), Luật Nhà ở (các quy định về bất động sản dạng nhà ở), Luật Đất đai (các quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất), Bộ luật dân sự, Luật Thương mại...

Ngoài ra, ông Đỉnh cho rằng, theo Điều 107 Bộ luật dân sự thì phạm vi bất động sản rất rộng, ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất thì còn có: tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo đó, một số loại cây lâu năm, một số loại rừng... cũng được coi là BĐS. Nhưng Luật Kinh doanh BĐS chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh một số loại BĐS nhất định gồm nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Như vậy, tên gọi của luật không thống nhất với phạm vi điều chỉnh (phạm vi điều chỉnh hẹp hơn), không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học.

Do vậy, ông Đỉnh kiến nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) xem xét, đánh giá sự cần thiết của việc xây dựng, ban hành Luật kinh doanh lĩnh vực này.