Gửi bình luận
Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng nên giảm bớt điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền để tránh gia tăng chi phí cho doanh nghiệp, hạn chế sự tạo ra “xin-cho”, tiêu cực.
Chưa hợp lý
Trong các phiên bản trước đây, cả 3 dự thảo luật (Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) đều đồng loạt đặt ra quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền để quy định thống nhất trong Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), tránh gây xung đột, chồng chéo.
“Đây là điểm mới đáng ghi nhận của các cơ quan soạn thảo”, chuyên gia đất đai, BĐS Nguyễn Văn Đỉnh nêu.
Điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã đề ra điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, trong đó quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”.
Đồng thời, cũng tại điều 32 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) còn quy định: “Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo hình thức phân lô bán nền trong dự án BĐS, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở...”.
Như vậy, theo ông Đỉnh, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở sẽ trở nên phức tạp.
Trước tiên, dự án phải thuộc khu vực được xác định là có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền. Tiếp theo, khi chuẩn bị đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải có thủ tục “xin” cơ quan quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh (Sở Xây dựng) xác nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
“Điều này sẽ tạo ra thủ tục hành chính, làm gia tăng chi phí tuân thủ pháp luật cho doanh nghiệp và tạo cơ chế “xin-cho” tiềm ẩn tiêu cực, nhũng nhiễu”, ông Đỉnh nói.
Do đó, ông Đỉnh đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét giảm bớt điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền.
Chuyển nhượng dự án có phải là hoạt động kinh doanh BĐS không?
Điều 6 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định các loại BĐS đưa vào kinh doanh gồm: Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, như vậy, nội hàm của “BĐS đưa vào kinh doanh” chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Ông Đỉnh cho rằng theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải “BĐS đưa vào kinh doanh”, đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án không phải hoạt động kinh doanh BĐS.
Mặc dù vậy, quy định về “Chuyển nhượng dự án BĐS” thuộc chương 5 dự thảo luật (từ điều 40 đến điều 44), được hiểu như một hình thức kinh doanh BĐS. Điểm e khoản 1 điều 11 dự thảo cũng quy định một hình thức kinh doanh BĐS là: “Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS để tiếp tục đầu tư, xây dựng nhằm mục đích kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật”. Như vậy theo chương 5 và điều 11 dự thảo thì hoạt động chuyển nhượng dự án là một hoạt động kinh doanh BĐS.
“Từ đó, dự thảo có sự tự mâu thuẫn, thiếu thống nhất, đồng bộ và bất cập về mặt lập pháp: Hoạt động chuyển nhượng dự án có phải hoạt động kinh doanh BĐS không? Nếu không phải hoạt động kinh doanh BĐS thì tại sao trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh BĐS?”, ông Đỉnh đặt câu hỏi.
