Condotel khao khát “danh phận”, vẫn vắng bóng trong dự luật đất đai

Hơn 100.000 căn condotel chưa có “danh phận”

Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cả nước hiện có hơn 100.000 căn hộ condotel vướng mắc về pháp lý, chưa được cấp sổ đỏ.

Savills Việt Nam cũng cho hay đến năm 2024 Việt Nam sẽ có thêm 33.000 sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thuộc phân khúc (gồm các sản phẩm như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, branded residence) được đưa vào hoạt động.

Đây là những loại hình bất động sản kết hợp nhà ở và khách sạn, khách sạn và văn phòng làm việc, nơi nghỉ dưỡng du lịch. Các tên gọi của loại hình bất động sản này xuất phát từ nước ngoài được du nhập vào Việt Nam khoảng 10 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, trong hơn 10 năm qua, loại công trình xây dựng này vẫn chưa có địa vị pháp lý rõ ràng. Chỉ có một số UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở (ổn định lâu dài) cho căn hộ condotel, nhưng bị các cơ quan có thẩm quyền của trung ương “tuýt còi”.

Mới đây, trong góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng quy định về các loại đất và chế độ sử dụng đất tương ứng. Tuy nhiên, rất khó để phân định đất để xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng, condotel, biệt thự biển, … thuộc loại đất gì và chế độ sử dụng đất như thế nào.

VCCI cho hay, trên thực tế, có nhiều dự án nghỉ dưỡng để xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch đã được cơ quan nhà nước chấp thuận cho các chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở.

Tuy nhiên, hiện nay, theo phản ánh của doanh nghiệp, các văn phòng đăng ký đất đai tại các địa phương đều dừng việc xử lý và cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng trên đất ở không hình thành đơn vị ở với lý do chưa có cơ chế pháp lý quy định. Điều này ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng và Chủ đầu tư tại Dự thảo cũng như ảnh hưởng tới thị trường bất động sản.

Để giải quyết trường hợp này đề nghị dự thảo quy định rõ chế độ sử dụng đất đối với các dạng bất động sản nêu trên, đồng thời quy định chuyển tiếp cho các dự án bất động sản có tính chất này trước thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực.

Condotel cần được đưa vào luật

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính pháp cho biết hiện nay trong dự thảo Luật Đất đai chưa nhắc gì đến loại hình bất động sản này. Nếu nội dung này không được đưa vào luật thì sẽ khó khăn cho các nhà đầu tư, khó khăn cho sự phát triển thị trường bất động sản.

“Nếu sau này sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản… mà đưa những nội dung về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này vào thì sẽ không phù hợp với Luật Đất đai và rất khó để có thể triển khai được những dự án có sử dụng đất đối với các sản phẩm bất động sản này”, ông Cường nói.

Do đó, ông Cường cho rằng trong quá trình sửa đổi bổ sung các quy định trong Dự thảo Luật Đất đai 2023 thì cần bổ sung quy định về quy hoạch phát triển du lịch, đặc biệt là cơ chế, điều kiện để thu hút đầu tư đối với bất động sản du lịch.

“Cần phải đưa ra các tên gọi của các loại hình bất động sản này để quy định những đặc điểm pháp lý đặc thù so với các loại hình bất động sản thông thường như nhà ở, các công trình xây dựng, khách sạn, nhà nghỉ...”, ông Cường nói.

Ngoài ra, theo ông Cường, để loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được thừa nhận, được mang thân phận pháp lý thì đòi hỏi phải thống nhất về nhận thức trong các lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản, du lịch. Đây là những lĩnh vực có tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh đối với sản phẩm bất động sản này.

Trên cơ sở đó, thể chế hóa thành các văn bản quy phạm pháp luật. Trong Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch… phải nhắc tên, quy định địa vị pháp lý cho loại hình bất động sản này thì loại hình bất động sản này mới có thể sống khỏe trong môi trường du lịch nói riêng và trong môi trường về bất động sản nói chung.

Tại hội thảo mới đây, PGS-TS. Trần Đình Thiên cũng nhấn mạnh sự cần thiết trong việc tháo gỡ pháp lý, tạo điều kiện cho phân khúc bất động sản này.

Theo ông Thiên, dịch COVID-19 đã khiến bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nén lại, nhiều nguồn vốn của đất nước bị chôn ở đây, không giải tỏa được. Người dân góp vốn 2 - 3 tỉ USD nhưng mấy năm không lấy lại, gặp khó khăn về thu nhập, chi trả lãi suất. Do đó, việc thảo luận chính sách về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, đặc biệt condotel, là hết sức có ý nghĩa.

Ông Trần Đình Thiên cũng cho rằng cần làm rõ khái niệm bất động sản, bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, ví dụ khách sạn nói chung khác với condotel. Loại hình condotel chưa từng có ở Việt Nam, giống như đứa con lai giữa nhà ở và khách sạn, đây lại là hình thức đầu tư tài chính.

“Gốc rễ vấn đề nằm ở các quan điểm về tài sản, sau đó là các luật lệ liên quan đến tài sản. Có lẽ cần phải học thêm kinh nghiệm từ nước ngoài”, vị chuyên gia nhấn mạnh cần xử lý sao cho không chồng chéo giữa các luật.