Đề xuất đánh thuế cao để triệt tiêu ý chí găm giữ đất

Giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân.

Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý 2/2024 tại Hà Nội, TP.HCM đã tăng lần lượt 58%, 27% so với quý 2/2019. Các dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị. Loại hình căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm, dần bị “chiếm sóng” bởi phân khúc cao cấp, hạng sang khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM mở bán trong năm 2024 có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD trên 1m². Mức giá bán sơ cấp căn hộ neo cao kéo theo giá chung cư cũ “tăng vọt", nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được giao dịch với mức giá cao gấp đôi, gấp ba so với lúc bàn giao.

“Ăn theo” cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề cũng "được đà" tăng cao, trong đó bao gồm cả một số dự án tại các quận/huyện xa trung tâm Hà Nội khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm.

VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó giảm, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng nhu cầu nhà ở chủ yếu tại các đô thị. Lý do là trong bối cảnh cầu về nhà đất, nhất là nhu cầu đầu tư không ngừng tăng, chủ đầu tư sẽ ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí xây dựng tăng cao cùng với hạ tầng, tiện ích được đầu tư ngày càng chất lượng.

Ngoài ra, hành lang pháp lý mới loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích, có sức lan tỏa lớn, đồng nghĩa với việc chi phí tăng cao, cũng khiến giá nhà khó hạ.

Hơn nữa, việc thị trường chỉ còn lại các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh sẵn có hay có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục quyết định mức giá của thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Đánh thuế để kiềm chế giá nhà

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật Sblaw cho rằng việc tăng thuế nhà đất là giải pháp hữu hiệu và khuyến khích sử dụng bất động sản một cách hiệu quả.

"Các nước trên thế giới đánh thuế nhà đất rất cao, nhà đất càng không được sử dụng càng bị đánh thuế cao nhằm triệt tiêu ý chí "găm giữ" đất, chống đầu cơ đất đai. Điều này có thể giúp tăng cường nguồn cung trên thị trường, góp phần làm ổn định giá cả", ông Hà nói.

Theo ông Hà, đánh thuế tài sản đối với người có nhiều nhà, đất là hợp lý. Việc tách bạch tài sản trên đất và quyền sử dụng đất khi tính thuế cũng sẽ đảm bảo tính chính xác khi tính thuế. Hiện các địa phương đều có quy định hạn mức sử dụng đất ở và các loại đất khác để tính các nghĩa vụ tài chính, có thể sử dụng các hạn mức này để tính thuế tài sản hợp lý cho người dân.

Ông Hà cho rằng Nhà nước cũng nên xem xét việc áp thuế theo thời gian mua bán bất động sản, ví dụ nếu bán nhà trong những năm đầu, năm hai sau khi mua nhà sẽ bị áp mức thuế cao hơn so với những năm sau đó. Từ đó, người dân sẽ hạn chế đầu cơ, bán nhà để kiếm lời trong các năm đầu.

Tuy nhiên, luật sư Hà cần lưu ý rằng chính sách thuế cần được thiết kế một cách cẩn thận để tránh gây ra những tác động tiêu cực không mong muốn. Ví dụ, cần có các quy định rõ ràng về các trường hợp miễn giảm thuế cho những người sở hữu đất nhưng chưa thể sử dụng vì những lý do chính đáng, chẳng hạn như đang chờ phê duyệt quy hoạch hoặc đang trong quá trình xây dựng.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định và kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất thổi giá.

“Sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Tại Singapore, bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3”, ông Đính nêu.

Ngoài ra, mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn. Tại Singapore, bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4% và sau năm thứ tư không bị áp thuế, phí này.

Thậm chí, nếu chủ sở hữu không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất… thì cũng bị đánh thuế. Ví dụ ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%...

“Chính sách thuế này sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ, kiềm chế đà tăng giá nhà đất, bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu bất động sản đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá dần trở nên vô nghĩa”, ông Đính nói.

Ông Đính chia sẻ thêm, điều này khuyến khích các chủ sở hữu đưa bất động sản "bỏ hoang" cho thuê hoặc bán đi, thông qua đó tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực. Còn trường hợp nếu đánh thuế rồi mà người dân vẫn có nhu cầu đầu cơ, thì ngân sách sẽ thu được thuế, phục vụ cho đầu tư công, xây dựng trường học, bệnh viện, đường xá…

Tuy vậy, theo ông Đính, việc sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường cũng gặp nhiều thách thức. Theo đó, để sử dụng hiệu quả và minh bạch công cụ thuế, cơ quan quản lý Nhà nước thúc đẩy xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam.

Ngoài ra cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, như việc đánh thuế có thể khiến người dân bị “kiệt quệ” sức mua, dẫn đến các hệ lụy khác về lâu dài với nền kinh tế hoặc tạo ra các lỗ hổng pháp lý khi người giàu vẫn có thể lách thuế bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản thứ 2, thứ 3... cho giá thuê nhà tăng để bù đắp chi phí cấu thành từ việc đóng thuế.