Đề xuất xây dựng quy định cho phép người trúng đấu giá đất trả tiền một lần hoặc nhiều lần

Tổ chức tham gia đấu giá đất phải có kinh nghiệm

Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định quy định chi tiết Luật Đất đai đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh (Vinhomes) cho rằng, quy định này cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư, tránh việc các doanh nghiệp mới thành lập, chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này còn chung chung, đề nghị quy định cụ thể để địa phương thống nhất áp dụng.

Dự thảo đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư. Theo ông Đỉnh, hiện nay Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư bảo đảm thực hiện dự án đầu tư bằng ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Do vậy, yêu cầu nhà đầu tư phải ký quỹ là hạn chế quyền lựa chọn của tổ chức.

Hơn nữa, Điều 43 Luật Đầu tư 2020 quy định nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì không phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Do vậy, kiến nghị bỏ yêu cầu tổ chức tham gia đấu giá phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư tại Điều 17a.1.c dự thảo.

Tổ chức tham gia đấu giá đất phải có kinh nghiệm

Ngoài ra, dự thảo quy định tổ chức tham gia đấu phải nộp tiền đặt trước tối thiểu là 20% giá khởi điểm của lô đất. Ông Đỉnh cho rằng việc nâng mức tiền đặt trước sẽ hạn chế trường hợp doanh nghiệp trả giá cao rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay chưa có quy định riêng về trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất mà dẫn chiếu theo pháp luật về đấu giá tài sản (Điều 117 Luật Đất đai 2013). Trong khi đó, Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 lại quy định khoản tiền đặt trước tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

“Như vậy nếu quy chế cuộc đấu giá quy định tiền đặt trước lớn hơn 20% giá khởi điểm của lô đất sẽ xung đột với Luật Đấu giá tài sản. Do Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực cao hơn nghị định nên trường hợp “xung đột pháp luật” này sẽ phải áp dụng quy định của luật”, ông Đỉnh nêu.

Khoản 3 Điều 17a dự thảo đề xuất: “Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước”. Ông Đỉnh cho rằng quy định theo hướng này sẽ phải làm rõ thế nào là “tự ý bỏ khoản tiền đặt trước”, thế nào là “từ chối tham gia đấu giá” để thống nhất áp dụng.

Ngoài ra, quy định phải bồi thường thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước dẫn đến một số trường hợp tổ chức tham gia đấu giá mất 2 lần tiền đặt trước. Một mặt cần phân tách rõ ràng, cụ thể trường hợp nào tổ chức mất 1 lần tiền đặt trước, trường hợp nào mất 2 lần. Hơn nữa, trường hợp tổ chức mất 2 lần tiền đặt trước (mất tối thiểu 40% giá khởi điểm lô đất) là rất lớn và càng mâu thuẫn với Luật Đấu giá tài sản. Quy định này sẽ khiến doanh nghiệp ngần ngại khi tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh.

Nên có quy định người trúng đấu giá trả tiền một lần, hoặc nhiều lần

Ông Nguyễn Tuấn Minh (Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam) cho rằng nên có quy định về đấu giá trả tiền một lần, hoặc cho phép người trúng đầu giá trả tiền nhiều lần trong một thời gian trung, dài hạn để có các quy định cụ thể cho trường hợp hai trường hợp có các hậu quả pháp lý khá khác nhau này.

Theo đó, đối với quyền sử dụng đất đấu giá trả tiền một lần, dưới góc độ luật dân sự, sau khi người trúng đấu giá, tài sản đó trở thành tài sản sở hữu của họ. Khi đó họ có toàn quyền định đoạt đối với tài sản của mình trong đó bao gồm cả việc không khai thác tài sản này, được hiểu là cơ quan nhà nước có thẩm quyền không có quyền thu hồi lại đất nếu họ không làm gì.

Trong giai đoạn họ chưa trả hết tiền, nếu điều kiện đấu giá, hợp đồng bán đấu giá có quy định thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể có quyền thu hồi lại đất như chế tài xử lý vi phạm hợp đồng chứ không thể là một quyết định hành chính được.

Do vậy, ông Minh cho rằng quy định như tại điểm d, khoản 5 Điều 17a là không phù hợp, chưa kể nếu đấu giá đất chưa sạch như nêu dưới đây, các thời hạn 12 hay 24 tháng chưa chắc đã đủ nếu người trúng đấu giá phải tự lo các thủ tục làm “sạch” hoặc khi đấu giá họ chưa là chủ đầu tư của dự án thì lúc đó chưa có tiến độ gì để áp dụng chế tài.

Ông Minh cho rằng cần bổ sung thêm một điều kiện rất quan trọng để đấu giá quyền sử dụng đất trả tiền một lần là “đất sạch”, cụ thể là đất đã có quy hoạch 1/2000; chủ đầu tư không cần phải thực hiện thủ tục thay đổi mục đích sử dụng đất; đất đã hoàn thành toàn bộ công tác đền bù, giải phóng xong, cắm mốc giới; không có tranh chấp… để sẵn sàng bàn giao cho người trúng đấu giá.

Đối với đất “chưa sạch” chưa đáp ứng các quy định nêu ở trên mà vẫn đưa ra đấu giá, Nghị định cần có các quy định về trách nhiệm cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến các điều kiện và thủ tục pháp lý liên quan đã nói trên và trách nhiệm bồi thường cho nhà đầu tư cụ thể nếu cơ quan có thẩm quyền vi phạm các nghĩa vụ của họ. Trong trường hợp này nghị định cần có quy định cụ thể về việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá và tác động đến giá nếu các điều kiện nói trên đến giá khởi điểm như thế nào.

Ngược lại, nếu các vấn đề trên sẽ thuộc trách nhiệm của người trúng đấu giá thì vấn đề xây dựng giá khởi điểm đấu giá như thế nào và các quy định về lỗi, miễn trừ trách nhiệm nếu người trúng đấu giá không có lỗi trong việc chậm thực hiện các thủ tục pháp lý nói trên như thế nào?

“Thực tế hiện nay các dự án có sử dụng đất mà các điều kiện nói trên nếu không đáp ứng chính là nguyên nhân chủ chốt dẫn đến việc các dự án sử dụng đất thường xuyên và bị kéo dài tình trạng chậm tiến độ. Nếu tổ chức đấu giá không đáp ứng các điều kiện đó, việc xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá sẽ rất khó khăn, phát sinh các tranh chấp không đáng có giữa các bên liên quan”, ông Minh nêu.