Tự ý bỏ khoản tiền đặt trước có thể bị cấm tham gia đấu giá đất trong 5 năm

Ngày 20.4, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức hội thảo góp ý cho dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Ông Dương Đăng Huệ, cố vấn pháp lý Hiệp hội Các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ cho biết, theo quy định tại điểm e khoản 5 điều 17a thì “Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian năm (05) năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất”.

Ông Huệ cơ bản đồng ý với quy định này, tuy nhiên, ban soạn thảo có thể cân nhắc bổ sung thêm cụm từ “mà không có lý do chính đáng” để loại trừ những trường hợp bất khả kháng tương tự như quy định tại điểm đ khoản 5 điều 17a (từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng).

Cụ thể, quy định tại điểm e khoản 5 điều 17a có thể điều chỉnh như sau:

“Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá mà không có lý do chính đáng thì trong thời gian năm (05) năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất”.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh (Vinhomes) cho rằng dự thảo đề xuất tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất. Đây là quy định cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư, tránh các doanh nghiệp mới thành lập, chưa có kinh nghiệm thực hiện dự án đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên quy định tổ chức có kinh nghiệm thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất còn chung chung, đề nghị quy định cụ thể trong nghị định để địa phương thống nhất áp dụng hoặc giao cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng hoặc Bộ trưởng Bộ KH-ĐT quy định chi tiết.

Ông Nguyễn Đức Mạnh, Phó giám đốc Công ty Luật Bizlink cho rằng thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án trong thời gian qua cho thấy nhiều bất cập trong việc lựa chọn nhà đầu tư. Ngoài khả năng về tài chính, để thực hiện dự án, nhà đầu tư còn phải đảm bảo các điều kiện về hành nghề, kinh nghiệm. Việc đấu giá chỉ xem xét đến việc bỏ giá có thể dẫn tới việc sau khi lựa chọn người trúng đấu giá thiếu kinh nghiệm, không có khả năng thực hiện dự án, bỏ dở dự án...

Theo đó, để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp cần có cơ chế lựa chọn tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra một danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án) rồi mới chính thức tham gia đấu giá để tiến hành bỏ giá. Cơ chế này mang lại lợi ích cho nhà nước, nguồn thu ngân sách, đồng thời giúp phát triển kinh tế xã hội nói chung, khai thác hiệu quả đất đai.

Cũng theo ông Mạnh, dự thảo nghị định chỉ có quy định về tài sản bảo đảm mà không quy định cụ thể các giới hạn đối với tài sản bảo đảm, hay quy định về biện pháp bảo đảm. Trong khi đó, biện pháp bảo đảm lại là tiền đề để xác định loại tài sản bảo đảm. Trong trường hợp không quy định rõ ràng về viện pháp bảo đảm được áp dụng hay loại tài sản bảo đảm sẽ khiến cho các bên gặp khó khăn trong việc thực hiện.

Ví dụ, trường hợp lựa chọn quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm sẽ như thế nào trong khi Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng?

Ông Mạnh cũng cho rằng điều kiện về ký quỹ tại điểm c, khoản 1 điều 17a chưa phù hợp với quy định pháp luật về đầu tư. Cụ thể, điều khoản này quy định một trong những điều kiện để tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là phải có ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, trong khi đó, theo quy định của pháp luật về đầu tư, việc ký quỹ được thỏa thuận, thực hiện giữa nhà đầu tư và cơ quan đăng ký đầu tư. Tại thời điểm đấu giá vẫn chưa lựa chọn được nhà đầu tư nên yêu cầu người tham gia đấu giá phải ký quỹ “theo quy định của pháp luật về đầu tư” là chưa phù hợp.

Ngoài ra, ông Mạnh cho rằng cần quy định cụ thể việc “có kinh nghiệm trong thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất”. Điều này được xác định như thế nào? Về quy mô, thời gian, chất lượng? Liệu người đã thực hiện 5, 6 dự án nhưng 2/3 dự án chậm tiến độ, bị thu hồi liệu có được coi là có kinh nghiệm phù hợp hay không?

Về giá trị khoản tiền đặt trước tại khoản 3 điều 17a, ông Mạnh cũng cho rằng cchưa phù hợp với quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Cụ thể, tại khoản 3 điều 17a quy định “khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá”, nhưng điều 39 Luật Đấu giá tài sản lại quy định “khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá”.

Do đó, ông Mạnh đề xuất trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá sẽ mất một khoản tiền đặt trước và phải nộp cho ngân sách một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước trong thời hạn nhất định.

“Sau khi người tham gia đấu giá đã nộp đủ tiền cho ngân sách theo quy định thì sẽ nhận lại tài sản bảo đảm và khoản lãi phát sinh từ khoản tiền đặt trước. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền cho ngân sách nhà nước trong thời gian quy định thì bên có tài sản đấu giá sẽ có quyền xử lý tài sản bảo đảm; và người tham gia đấu giá sẽ được nhận lại giá trị còn lại của tài sản bảo đảm (nếu có) sau khi đã khấu trừ khoản nộp ngân sách mà người tham gia có nghĩa vụ phải nộp”, ông Mạnh nói.

Về các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất, ông Dương Đăng Huệ cho rằng nội dung này được quy định tại điểm i khoản 1 điều 64 của Luật Đất đai.

Cụ thể, do ảnh hưởng trực tiếp của thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; chiến tranh và các trường hợp bất khả kháng khác mà không phải do lỗi của người sử dụng đất.

Theo ông Huệ, quy định nêu trên chỉ mang tính liệt kê mà chưa xác định rõ các tiêu chí để xác định thế nào là một sự kiện bất khá kháng. Điều này có thể gây nên tình trạng áp dụng một cách tùy tiện, không thống nhất và qua đó có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như nhà đầu tư thực hiện dự án.

Về vấn đề này, theo quy định tại khoản 1 điều 156 Bộ luật Dân sự thì “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Theo quy định này thì để được xem là một sự kiện bất khả kháng cần đáp ứng 3 điều kiện: (i) sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được; (ii) không thể khắc phục được; (iii) đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Vì vậy, ông Huệ cho rằng khoản 2 điều 1 của dự thảo cần chỉnh sửa lại một cách nghiêm túc, công phu theo hướng bổ sung thêm các tiêu chí theo quy định tại khoản 1 điều 156 Bộ luật Dân sự để đảm bảo các trường hợp được liệt kê có đầy đủ các tiêu chí để xem là một sự kiện bất khả kháng.