Định giá đất theo thị trường: Bài toán không dễ

Việc định giá đất phải khách quan

Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa 13 cũng như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cụ thể hóa nghị quyết yêu cầu bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây là một trong những điểm mới, được nhiều chuyên gia đánh giá cao.

Thực tế, thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án.

Giá đất thứ hai được gọi là giá thị trường do các thành phần của nền kinh tế xác lập, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Khoảng chênh lệch giữa 2 giá đất càng lớn càng phát sinh nhiều tiêu cực trong đền bù, giải tỏa, thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn khiếu kiện liên quan đến đất đai gia tăng.

Tuy nhiên, một trong những vấn đề dư luận quan tâm trong lần làm luật này là định nghĩa thế nào là giá thị trường? Bài toán thống kê thế nào để xác định được giá thị trường và độ chính xác của giá thị trường nghĩa là như thế nào? Làm thế nào để chúng ta có căn cứ xác định đâu là giá thị trường của các giao dịch đơn lẻ?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Tiến Hòa, Giám đốc Công ty Luật SBLAW TP.HCM cho rằng định nghĩa chính xác giá thị trường là vấn đề rất khó. Giá thị trường phụ thuộc vào nhiều chi tiết, yếu tố, thông tin cùng với thời gian nghiên cứu kỹ càng. Tuy nhiên điều kiện tiên quyết là quy trình định giá đất phải diễn ra khách quan, không bị chi phối bởi ý muốn chủ quan của bất kỳ bên liên quan nào.

“Điều này khó khả thi, nhất là trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, vốn coi trọng vai trò can thiệp của nhà nước vào nền kinh tế. Do đó chúng ta cần xác định rõ mức độ, phạm vi, và cách thức can thiệp của nhà nước để không ảnh hưởng tiêu cực đến sự vận hành của thị trường quyền sử dụng đất”, ông Hòa nói.

Do đó, luật sư này cho rằng cần cần định rõ vai trò, thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như các chủ thể liên quan (nhà đầu tư và người sử dụng đất) trong quy trình định giá.

Ông Hòa chia sẻ, sự khác nhau giữa đất đang được sử dụng bởi chủ thể công và tư nhân cũng cần phải tính đến để có quy trình định giá phù hợp. Nguyên tắc chung là việc định giá đất khách quan, giảm tối đa cơ hội cán bộ có thể lạm quyền.

Theo đó, Nhà nước chỉ nên tập trung vào hai mục đích chính là hài hòa lợi ích giữa các bên và công bằng xã hội; hoàn thiện điều kiện pháp lý đảm bảo nguyên tắc khách quan của định giá đất, không xảy ra tình trạng bên này được lợi do sự thiệt hại của bên kia.

“Nhà nước cũng nên chú ý hơn trách nhiệm của nhà đầu tư, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của nhóm yếu thế. Cần làm sao để các nhóm yếu thế không bị tước bỏ quyền, lợi ích liên quan đến đất đai, sau mỗi giao dịch”, ông Hòa nói.

Giá thị trường là gì?

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cho rằng, một trong những điểm cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”.

Theo ông Võ, 20 năm trước khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai và Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003, lần đầu tiên pháp luật đặt ra quy định “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp giá đất trên thị trường”.

Sau đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định rằng giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là giá đất trong giao dịch thực tế mang tính phổ biến hai bên giao dịch mà không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh hoặc trong tình trạng nội tình.

Đến năm 2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã sửa đổi định nghĩa này để làm rõ thế nào là “thị trường trong điều kiện bình thường”. Đến Luật Đất đai 2013, quy định nguyên tắc “giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất thị trường” vẫn tiếp tục được đảm bảo (Điều 112 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất) và bỏ qua định nghĩa khái niệm “giá đất thị trường”.

Theo định nghĩa, giá trị thị trường của Tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS (International Valuation Standard) là “số tiền ước lượng cho một tài sản được trao đổi vào ngày định giá giữa người muốn mua và người muốn bán trong một giao dịch đủ thời gian cần thiết sau khi đã tiếp thị thích hợp, trong đó các bên đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không ép buộc”.

“Ở đây cần làm rõ khái niệm định giá là “ước lượng giá trị”. Đã là ước lượng thì không thể có con số chính xác tuyệt đối mà phải là con số có độ tin cậy cao nhất từ các số liệu thống kê có được”, ông Võ nói.

Theo định nghĩa định giá như trên, điều cần làm là phải thu nhận được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

“Ở ta giá này không tồn tại vì bảng giá đất thấp hơn thị trường nên hợp đồng chuyển nhượng cũng cùng nhau ghi thấp hơn thị trường nhằm tránh thuế. Ai cũng biết tăng bảng giá đất lên ngang thị trường là giải pháp duy nhất. Biết vậy nhưng không hiểu vì sao mà không làm. Nhiều người giải thích rằng sợ tăng Bảng giá đất lên làm thuế cao lên, dân không chịu nổi. Cứ cho là như vậy thì giải pháp hạ tỷ suất thuế xuống là ổn. Loanh quanh, luẩn quẩn vẫn không thoát ra được sự giăng mắc có yếu tố lợi ích tư nhiều hơn”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, giải pháp là đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai (sửa đổi); chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).

Ngoài ra, pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của công chứng; đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.