“Khiếu kiện thu hồi đất chủ yếu xảy ra ở các dự án vì lợi nhuận tư của chủ đầu tư”

Thu hồi đất không mang tính chất thị trường gây bức xúc

Những năm qua, thu hồi đất luôn là câu chuyện nhức nhối. Để khắc phục tình trạng này, Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai của Ban Chấp hành Trung ương mới đây yêu cầu hoàn thiện cơ chế, chính sách đất đai để “bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”.

Nói về vấn đề thu hồi đất tại Diễn đàn kinh tế - xã hội 2022, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT chia sẻ, việc các quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất không mang tính chất thị trường là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bức xúc của dân khi bị thu hồi đất.

Hiến pháp 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.

Theo đó, Luật Đất đai 2013 đã đưa nguyên quy định của Hiến pháp vào luật, sau đó quy định các các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh tại Điều 61; và các loại dự án được thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 62.

“Cách quy định như vậy không làm rõ được nội hàm của các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Sự thực, lợi ích quốc gia, công cộng sẽ thay đổi trong từng giai đoạn phát triển của nền kinh tế”, ông Võ nói.

Theo ông Võ, Luật Đất đai sửa đổi chỉ nên quy định nội hàm của các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và giao cho Chính phủ quy định các loại dự án cụ thể sao cho phù hợp với trọng tâm của từng giai đoạn phát triển.

Khiếu kiện chủ yếu ở các dự án vì lợi nhuận riêng của chủ đầu tư

Ông Võ cho hay, khiếu kiện của người bị thu hồi đất cũng chỉ xảy ra đối với các dự án vì mục tiêu lợi nhuận tư của chủ đầu tư. Tất cả các dự án chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không có lợi ích riêng của chủ đầu tư thì chuyện khiếu nại chỉ chút ít xoay quanh mức bồi thường, không gay gắt lắm.

Vì vậy, các dự án này cần phân định gồm 2 nhóm: một là các dự án không có lợi ích riêng của chủ dự án (như xây dựng trụ sở cơ quan, đơn vị sự nghiệp công, xây dựng hạ tầng không gắn với kinh doanh, …) và hai là các dự án mà lợi ích của chủ đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng.

Các dự án chỉ vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không có lợi ích riêng của chủ đầu tư thì áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất như hiện hành, trong đó có yêu cầu nhất định đối với cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đối với các dự án mà lợi ích riêng của chủ đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì áp dụng cơ chế có chia sẻ lợi ích ở dạng này hay dạng khác, đều phải đạt được sự đồng thuận của đại đa số cộng đồng đối với phương án chuyển dịch đất đai. Tùy theo từng loại dự án mà Luật giao cho Chính phủ quy định tỷ lệ đồng thuận tối thiểu, có thể 2/3, 70%, 80% hay cao hơn…

Đối với các dự án chỉ vì lợi ích của chủ đầu tư dự án, không gắn với lợi ích quốc gia, công cộng thì nhà đầu tư phải tự giải quyết việc tiếp cận đất đai theo nguyên tắc thị trường, có thể tham gia đấu giá khi Nhà nước mở các phiên đấu giá đất.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, Luật sư Nguyễn Tiến Lập, Thành viên NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam kiến nghị gộp chung là thu hồi đất vì lý do lợi ích công cộng hoặc quốc gia, theo đó không tách riêng “mục đích an ninh – quốc phòng”.

“Tại sao, bởi phục vụ an ninh – quốc phòng chính là lợi ích quốc gia, là vấn đề được ưu tiên nhưng vẫn cần xem xét tổng thể và hài hoà với các lợi ích khác khi quyết định bởi cơ quan có thẩm quyền”, ông Lập nói.

Theo ông Lập, quan điểm tiếp cận mới ở đây là đánh giá vấn đề từ góc nhìn rộng hơn, có tính liên kết và bao trùm chứ không phải chỉ từ góc nhìn cụ thể, trực tiếp của các cơ quan phụ trách lĩnh vực an ninh – quốc phòng.

Ngoài ra, chuyên gia này cũng cho rằng cần làm rõ hơn nội dung lợi ích quốc gia hay công cộng là gì ? Đã là lợi ích quốc gia thì không thể cục bộ địa phương và phải do Quốc hội hoặc Chính phủ quyết định. Còn lợi ích công cộng thì cần được hiểu đó là các dự án phi thương mại, tất cả mọi người dân đều được hưởng lợi, đặc biệt ưu tiên là lợi ích của cộng đồng người dân sở tại.

“Tôi xin lưu ý là trên thực tế, ngay cả dự án mở đường giao thông hay công viên, công trình văn hoá do nhiều Hội đồng nhân dân địa phương quyết định vẫn có thể chỉ nhằm phục vụ lợi ích kinh tế, dù gián tiếp, cho một số doanh nghiệp mà không phải người dân hay cộng đồng”, ông Lập nêu.

Cần làm rõ “giá thị trường”

Cũng nói với Một Thế Giới, Luật sư Nguyễn Tiến Hòa (SBLaw) cho rằng giá đất cụ thể và giá đất phổ biến theo thị trường là khác nhau. Giá đất theo thị trường có thể cao hơn rất nhiều so với giá đất nhà nước.

“Trên thực tế, khi giao dịch, người dân thường sử dụng giá đất theo thị trường nhưng khi bồi thường do thu hồi đất, nhà nước sẽ căn cứ theo giá đất cụ thể nên người dân sẽ thấy tiền bồi thường thấp hơn giá đất thị trường”, ông Hòa nói.

Do đó, ông Hòa cho rằng cần xây dựng cơ chế để xác định giá đất theo thời giá thị trường.

Theo đó, trước hết cần làm rõ khái niệm giá thị trường theo hướng xác định được giá bồi thường cho người dân mà họ có thể chuyển nhượng trên thị trường tự do hoặc xác định giá đất cụ thể trong trường hợp sử dụng để tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất theo hướng “dựa trên mức giá trung bình của hai loại giá đất trước và sau khi thu hồi đất”.

Ngoài ra, cần xem xét, bổ sung thêm một số khoản hỗ trợ phù hợp với điều kiện của từng địa phương. Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của nông dân thì ngoài việc họ được bồi thường giá đất nông nghiệp tại thời điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ nhằm thưởng khuyến khích đối với những người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng bàn giao mặt bằng cho các nhà đầu tư. Khoản hỗ trợ này trích từ khoản chênh lệch giữa giá đất bồi thường với giá đất sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng.