Dự thảo sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Còn nhiều bất cập

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2014) và Nghị định 76/2015/NĐ-CP đã có quy định về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, qua tổng kết thực hiện luật, Bộ Xây dựng cho rằng xuất phát từ thực tiễn có nhiều tồn tại, hạn chế lớn.

Trước những tồn tại liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, mới đây, tại dự thảo hồ sơ đề nghị sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ có những sửa đổi, cập nhật để khắc phục những bất cập các quy định hiện hành của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76 về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Vẫn còn bất cập, tạo thêm áp lực hành chính

Góp ý về dự thảo này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đơn vị này cơ bản thống nhất với nội dung dự thảo nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Nhưng ông Châu cũng cho rằng có 5 bất cập đối với khoản 2, điều 5 của dự thảo nghị định này.

Khoản 2, điều 5 dự thảo Nghị định 76 quy định "trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản (nêu rõ tên, địa chỉ doanh nghiệp và tên, địa điểm dự án (nếu có), loại hình giao dịch, loại bất động sản giao dịch, dự kiến thời gian ký kết hợp đồng), kèm theo mẫu hợp đồng áp dụng cho từng dự án gửi trực tiếp hoặc thông qua bưu điện đến cơ quan quản lý nhà ở tại trung ương. Trường hợp này quy định đối với chủ đầu tư xây dựng nhiều dự án tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc dự án nằm trên địa bàn từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trở lên. Hoặc chủ đầu tư phải gửi hồ sơ tương tự đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu chủ đầu tư chỉ đầu tư xây dựng dự án tại một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) để được tổng hợp, theo dõi”.

Chủ tịch HoREA nhận định điều khoản này sẽ tạo thêm thủ tục hành chính và mất thêm thời gian, có thể tác động làm tăng thêm giá nhà, làm giảm cơ hội kinh doanh của chủ đầu tư dự án bất động sản.

Không những vậy, điều khoản này không phù hợp với khoản 2, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

"Theo quy định cũ, trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Tuy nhiên, khoản 2, điều 5 dự thảo Nghị định 76 lại quy định áp dụng đối với mọi mọi trường hợp "bán, cho thuê mua nhà ở có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai là không phù hợp", ông Châu nói.

Ngoài ra, điều khoản này chỉ quy định “chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh", trong khi dự thảo Nghị định 76 lại quy định "gửi đến cơ quan quản lý nhà ở tại trung ương, hoặc gửi đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh".

“HoREA nhận thấy Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các sở xây dựng không thể quản lý kiểu thủ công như thế này, mà nên áp dụng công nghệ để quản lý”, ông Châu nói thêm.

Trước những bất cập như vậy, HoREA đề nghị bỏ khoản 2, điều 5 dự thảo Nghị định 76 không quy định “trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có văn bản gửi đến cơ quan quản lý nhà ở trung ương, hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để tổng hợp theo dõi”. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm thực hiện đúng quy định tại khoản 2, điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Siết chặt hành vi đặt cọc

Một vấn đề khác cũng được HoREA nhấn mạnh với Bộ Xây dựng là đề nghị quản lý hành vi giao dịch bất động sản trước khi ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhất là giao dịch đặt cọc.

Theo HoREA, trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch trước thời điểm ký hợp đồng như đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn… Điều này dẫn đến xuất hiện tình trạng nhận tiền đặt cọc có giá trị lớn.

Thậm chí, có trường hợp lên đến 90% giá trị nhà đất, trong lúc khoản 1, điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Do đó, HoREA đề nghị bổ sung khoản 3, điều 5 dự thảo Nghị định 76 quy định về đặt cọc như sau: "Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản. Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự".