Gửi bình luận
Luật sư Kiều Anh Vũ cho rằng việc buộc các giao dịch BĐS đều phải qua sàn là trao đặc quyền quá lớn cho các sàn khiến chủ đầu tư, các bên mua bán sẽ bị lệ thuộc.
Dấu hỏi về năng lực của sàn
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được lấy ý kiến người dân đã quy định về việc một số giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch.
Cụ thể là tại điều 57 dự thảo luật, gồm các trường hợp giao dịch: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Ngoài các trường hợp này thì chỉ khuyến khích tổ chức, cá nhân mua, bán, cho thuê nhà ở, các công trình xây dựng thực hiện giao dịch qua sàn.
Thậm chí, tại các hội thảo gần đây, nhiều chuyên gia đề nghị bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản đều phải thông qua sàn, trừ trường hợp chuyển nhượng cho người có quan hệ huyết thống. Việc này nhằm mục đích minh bạch hóa thị trường, chống thất thu thuế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia pháp lý đã phản đối phương án này.
Thực tế, sàn giao dịch bất động sản và các quy định về giao dịch bất động sản qua sàn không hoàn toàn là các quy định mới. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và trước đó đều đã có các quy định liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên cách tiếp cận rất khác nhau. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, luật năm 2014 đã bãi bỏ quy định này.
Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, luật sư Kiều Anh Vũ, Phó tổng thư ký, thành viên Hội đồng Khoa học và đào tạo Trung tâm Trọng tài thương mại phía nam cho rằng về mặt nguyên tắc, “việc dân sự cốt ở đôi bên”.
“Chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản của mình, các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự được tự do, tự nguyện giao dịch mà không cần phải thông qua trung gian, tổ chức thứ 3 nào khác. Giao dịch bất động sản cũng như vậy. Hai bên mua, bán đến với nhau; thuận mua, vừa bán thì giao dịch; nếu cần thực hiện các thủ tục hành chính thì thực hiện tại cơ quan nhà nước”, ông Vũ nêu.
Theo ông Vũ, về bản chất, sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; sàn cũng chỉ là một doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, như các doanh nghiệp khác chứ không phải là cơ quan nhà nước.
“Xét về điều kiện, năng lực, quy mô, sàn chưa hẳn đã có năng lực đủ để thẩm định điều kiện kinh doanh các sản phẩm của các chủ đầu tư dự án bất động sản. Trong khi đó, nếu buộc các giao dịch đều phải qua sàn là trao đặc quyền quá lớn cho các sàn, có thể nói là trao cho sàn các quyền thẩm định, từ chối đưa lên sàn các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Như vậy, vô hình trung chủ đầu tư, các bên mua bán sẽ lệ thuộc vào các sàn giao dịch? Điều này cũng có thể tạo ra nhiều hệ lụy, chẳng hạn các sàn không hợp tác với chủ đầu tư thì bất động sản không giao dịch được; còn nếu các sàn hợp tác quá chặt chẽ với chủ đầu tư thì cũng chưa chắc đã tốt”, ông Vũ nêu.
Mục tiêu chống thất thu thuế không đạt
Theo ông Kiều Anh Vũ, với mục tiêu ngăn chặn việc khai khống giá mua bán, chống thất thu thuế từ việc giao dịch bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…), minh bạch thị trường thì việc buộc tất cả các giao dịch phải qua sàn không giải quyết được những điều ấy vì các vấn đề này không phải là ở chỗ giao dịch qua sàn hay không.
“Sàn giao dịch có khống chế, kiểm soát, quyết định được giá mua bán giữa các bên không? Sàn có thể quyết định giá nào là hợp lý thì mới cho lên sàn hay không hay giá do các bên tự quyết định? Nếu sàn không can thiệp được về giá thì có giao dịch qua sàn hay không qua sàn không giải quyết được vấn đề khai khống giá, nếu có. Hơn nữa, việc khai khống giá cũng đã có đầy đủ các chế tài xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành”, ông Vũ nói.
Theo đó, luật sư Kiều Anh Vũ cho rằng việc buộc giao dịch qua sàn cũng tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá giao dịch. Điều này rõ ràng là không có lợi cho các bên giao dịch và thị trường nói chung.
“Bộ Xây dựng từng đưa ra lý do bỏ giao dịch bắt buộc qua sàn trong tờ trình dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: “Theo kinh nghiệm quốc tế thì không có nước nào quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, mà chủ yếu thực hiện thông qua các nhà môi giới, luật sư, các tổ chức môi giới bất động sản”. Nếu mọi giao dịch nhà, đất đều phải qua sàn thì chẳng khác nào áp dụng lại quy định bất hợp lý của luật cũ, thậm chí còn lạc hậu hơn so với luật cũ. Như vậy, theo tôi, không thể buộc mọi giao dịch nhà, đất đều phải thông qua sàn giao dịch được”, ông Vũ nêu.
Ông Vũ cũng cho rằng trong bối cảnh hiện nay, chưa nên bắt buộc giao dịch qua sàn, tức là nên giữ nguyên quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành về vấn đề này, giao dịch qua sàn chỉ nên được khuyến khích và áp dụng tự nguyện. Giá bất động sản hiện nay đã khá cao, thị trường cũng đang còn nhiều khó khăn nên nếu giao dịch qua sàn thì sẽ làm tăng chi phí giao dịch, ảnh hưởng không tốt đến thị trường.
Ngoài quy định mới về loại giao dịch nào bắt buộc phải qua sàn, dự thảo luật cũng có quy định mới về điều kiện hoạt động của sàn. Bên cạnh việc thành lập theo quy định của Luật Doanh nghiệp, người đứng đầu của sàn cũng phải đáp ứng điều kiện về “giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản do cơ sở đào tạo hợp pháp cấp” - một loại giấy chứng nhận mới. Hơn nữa, sàn giao dịch bất động sản sau khi đáp ứng đầy đủ các quy định của luật này còn phải gửi hồ sơ đăng ký hoạt động đến Sở Xây dựng nơi có trụ sở của sàn giao dịch để được cấp giấy phép đăng ký hoạt động.
“Như vậy, có thể thấy điều kiện thành lập sàn, kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản sẽ khó khăn hơn so với hiện nay, sẽ phát sinh thêm điều kiện kinh doanh, thủ tục hành chính và có thêm “giấy phép con”. Điều này là không thuận lợi cho môi trường đầu tư, kinh doanh nói chung và thị trường bất động sản nói riêng”, ông Vũ nêu, và cho rằng cần thận trọng, cân nhắc tác động của các quy định mới đối với người dân, doanh nghiệp, thị trường để thông qua các quy định phù hợp nhất.
