Giáo sư đại học Harvard bàn về thị trường địa ốc Việt Nam

Ngày 9.3, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức diễn đàn “Phát huy vai trò doanh nghiệp bất động sản khi triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường bất động sản TP.HCM”.

Nhiều quy trình Việt Nam ngược với thế giới

Tại diễn đàn, Giáo sư Richard Peiser, Giám đốc chương trình thạc sĩquy hoạch đô thị của Trường Đại học Kiến trúc Harvard đã có nhiều nhận định về thị trường bất động sản.

Theo Giáo sư Richard Peiser, hiện nay, Việt Nam nằm trong nhóm đất nước có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực bất động sản thấp trên thế giới khi chỉ xếp thứ 68. Điều này đã dẫn đến tình trạng tại một số đô thị lớn xuất hiện nhiều nhà đầu tư chỉ mua nhà đất để đầu cơ thay vì ở thực. Đầu cơ nhiều đã đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở.

Chưa kể, Việt Nam đến nay vẫn chưa có trung tâm lưu trữ cơ sở dữ liệu về nguồn gốc đất đai nên người dân khi mua nhà đất gặp nhiều khó khăn, mâu thuẫn. Trong khi đó, tại Mỹ, nếu người dân muốn mua nhà thì chỉ cần tra cứu và biết về lịch sư căn nhà, mảnh đất đó. Cạnh đó, việc xây dựng nhà ở và cơ hạ tầng ở Việt Nam lại đi ngược so với nhiều nước trên thế giới.

“Để tránh kẹt xe, quá tải hạ tầng thì bắt buộc trước khi cho xây dựng cao ốc, nhà cửa thì chính quyền hoặc tư nhân phải làm đường, cầu theo phê duyệt. Tại Việt Nam, quy trình này lại trái ngược khi để xảy ra tình trạng xây dựng nhà ở trước, trong khi hạ tầng lại chưa được đầu tư mà chờ có tiền mới làm”, Giáo sư Richard Peiser nhận định.

Từ thực tế này, giáo sư từ Harvard cho rằng Nhà nước cần có công cụ tài chính công để hỗ trợ cho cơ sở hạ tầng. Đồng thời, khuyến khích đầu tư tư nhân tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng này.

Giáo sư Richard Peiser,Giám đốc chương trình thạc sĩquy hoạch đô thị củaTrường Đại học Kiến trúc Harvard

Đáng chú ý, đề cập đến diễn biến của thị trường, Giáo sư Richard Peiser nói rằng chu kỳ thị trường là điều không thể tránh khỏi, thế nhưng chu kỳ bất động sản sẽ trở nên nghiêm trọng nếu nguồn cung bất ổn.

“Để bảo đảm thị trường bất động sản ổn định, cơ quan quản lý cần kiểm soát việc vay nợ quá mức và xây dựng dư thừa. Bởi lẽ, nếu dễ dàng tiếp cận vốn, nhà phát triển dự án sẽ tiếp tục xây hàng loạt căn hộ ngay cả khi thị trường đã bão hòa. Từ đó, dẫn đến việc cung vượt cầu. Theo tôi, nhà đầu tư khôn ngoan không phải là người xây trên đỉnh chu kỳ, mà là xây dựng ở dưới chu kỳ đó”, ông nói thêm.

Ngoài ra, đề cập đến quy trình phê duyệt và cấp phép dự án bất động sản, ông Richard Peiser cho hay, thời gian lý tưởng chỉ nên kéo dài từ 6 - 12 tháng. Nếu để quy trình phê duyệt càng lâu thì tính cạnh tranh càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ. Ở Việt Nam, quy trình này hiện rất chậm, kéo dài nhiều thời gian nên đã kéo theo giá nhà đất tăng cao.

Thị trường đối mặt với nhiều thách thức

Tại diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho hay, năm 2018 là năm đầu tiên thành phố thực hiện nghị quyết 54 của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP.HCM. Do đó, thành phố có nhiều chính sách, đề án để triển khai nghị quyết này.

“Thành phố có lộ trình chuyển đổi khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị, nghiên cứu bổ sung hướng quy hoạch phát triển đô thị về khu vực hướng Tây Bắc của thành phố. Đồng thời, thực hiện các dự án cải tạo, di dời nhà ven và trên kênh rạch, xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng nặng.

Đặc biệt, khu đô thị sáng tạo phía Đông TP.HCM bao gồm quận 2, quận 9, quận Thủ Đức với Đại học quốc gia TP.HCM, khu công nghệ cao thành phố, công viên phần mềm Quang Trung là hạt nhân thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 của thành phố.

Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ủng hộ và đề nghị Thường trực Thành Ủy và Thường trực UBND TP.HCM xem xét ý tưởng và đề xuất dự án công trình Đại lộ ven sông Sài Gòn của Tập đoàn Tuần Châu trong quá trình điều chỉnh, sửa đổi quy hoạch chung xây dựng TP.HCM trong năm 2018.

Nếu được bổ sung vào quy hoạch phát triển giao thông đường bộ và được thực hiện dự án này sẽ tạo động lực phát triển dài hạn cho thành phố, trước hết là khu vực Tây Bắc thành phố bao gồm quận Gò Vấp, quận 12, huyện Hóc Môn, Củ Chi và các tỉnh Bình Dương, Tây Ninh, Long An”, ông Châu thông tin.

Một góc diễn đàn“Phát huy vai trò doanh nghiệp bất động sản khi triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường bất động sản TP.HCM” diễn ra ngày 9.3 - Ảnh: Phan Diệu

Nhận định về thị trường, ông Châu cũng cho rằng tuy có nhiều thuận lợi, nhưng thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 cũng sẽ phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về tài chính - vốn, quan hệ cung - cầu, tiếp cận quỹ đất đầu tư và các thủ tục hành chính. Doanh nghiệp còn khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng do Ngân hàng Nhà nước đang tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản.Tuy nhiên, áp lực này cũng sẽ là động lực buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm các giải pháp phù hợp để vượt qua.

“Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2018 sẽ vẫn tiếp tục đà phục hồi, tăng trưởng và giữ được sự phát triển ổn định. Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền, loại căn hộ 1-2 phòng ngủ có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo”, ông Châu nhận định.