Liên tục nới lỏng quy định về phân lô, tách thửa, liệu thị trường đất nền có 'sống dậy'?

“Nới lỏng dây buộc” về tách thửa

Sau 23 tháng ngăn chặn hoặc điều chỉnh, UBND tỉnh Lâm Đồng vừa ký ban hành quyết định chính thức hướng dẫn cho người dân tách thửa đất. Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ 4.9.2023.

Trong quyết định, bên cạnh các quy định tách thửa đất ở, UBND tỉnh Lâm Đồng cho phép tách thửa đất sản xuất nông nghiệp với diện tích đất tối thiểu tách thửa là 500m² tại khu vực đô thị (các phường, thị trấn), 1.000m² tại khu vực nông thôn (các xã) và không yêu cầu tiếp giáp với đường giao thông.

Trường hợp thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất nông nghiệp khác tiếp giáp với đường giao thông thì các thửa đất sau khi tách thửa, cạnh tiếp giáp đường có kích thước phải ≥ 10m.

Đáng chú ý, tỉnh Lâm Đồng cũng quyết định bãi bỏ các điều kiện phụ kèm theo khi tách thửa như: phải chứng minh không kinh doanh bất động sản, thừa kế hoặc cho tặng đối với người có chung huyết thống... Ngoài ra, người thực hiện thủ tục tách thửa không phải thực hiện các thủ tục như lập dự án kinh doanh hoặc lập hợp tác xã như trước đó.

Trước Lâm Đồng, UBND tỉnh Bình Dương cũng ban hành quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từn​g loại đất trên địa​ bàn.​ Các quy định sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1.6.2023.

Thực tế, Chính phủ cũng đang liên tục có những động thái giảm các thủ tục và bãi bỏ nhiều điều kiện trong việc phân lô, tách thửa, mua bán, từ đó giúp thị trường đất nền “dễ thở” hơn.

Gần nhất, vào cuối tháng 6 vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng với hàng loạt điểm mới, qua đó cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền mà không phải xin ý kiến.

Nhà nước “mở đường” cho người dân, nhà đầu tư trong quy định về tách thửa, phân lô, cộng thêm sự hỗ trợ của các ngân hàng như chính sách cho vay, chiết khấu, giảm lãi suất được kỳ vọng sẽ giúp thanh khoản tăng trở lại trong bối cảnh đang vô cùng ảm đạm.

Kỳ vọng thoát khỏi sự ảm đạm

Trước những khó khăn bủa vây, các chuyên gia cũng dự báo những tín hiệu tích cực về giảm lãi vay, động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường của Chính phủ, đặc biệt là trong phân lô, tách thửa... dự kiến sẽ mang lại những khởi sắc cho thị trường đất nền trong thời gian tới.

Thực tế cũng cho thấy các lệnh “nới lỏng” quy định tách thửa đang giúp thị trường đất nền tại nhiều địa phương dần “tan băng”, mở ra hy vọng cho các nhà đầu tư thứ cấp đang có nhu cầu "thoát hàng" sau thời gian dài kẹt nguồn vốn.

Sau sốt giá, hiện giá đất nền vùng ven TP.Đà Lạt hay các khu vực “hot” như Bảo Lộc, Bảo Lâm… đang dao động từ 7 - 15 triệu đồng/m². Các khu vực xa trung tâm dao động ở mức vài trăm nghìn đến vài triệu đồng/m², tùy vị trí.

Các thông tin về hạ tầng, đặc biệt là lệnh siết tách thửa được tháo gỡ đang phần nào đó tác động tích cực vào thị trường chung. Ví dụ như ở Lâm Đồng, theo Sở Tư pháp dựa trên số liệu tổng hợp từ 34/34 tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn, trong quý 2/2023 số lượng giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh tăng hơn 1.957 giao dịch. Trong đó số lượng giao dịch đất nền tăng cao nhất trong 3 tháng qua, với tổng số 5.160 lô (tăng 1.914 giao dịch).

Hay theo DKRA, nguồn cung mới đất nền tại TP.HCM và phụ cận trong tháng 7 có sự khởi sắc so với tháng 6, nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng 6% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý với mức giá trung bình dưới 13 triệu đồng/m². Mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 4 - 6% so với lần mở bán trước đó (3 - 6 tháng). Giá bán thứ cấp ghi nhận giảm trung bình 2 - 4%.

Chia sẻ với PV, một môi giới chuyên về đất nền cho biết: “Tôi kỳ vọng việc Nhà nước liên tục tạo điều kiện với những quyết định “dễ thở” về phân lô, tách thửa sẽ có tác động mạnh hơn đến tâm lý nhà đầu tư đất nền, đặc biệt với loại hình đất nông nghiệp, trong thời gian tới”.

Không chỉ giới “cò”, các nhà đầu tư đất nền cả nước cũng đang đặt kỳ vọng các động thái mới nhất về quy định phân lô, tách thửa sẽ tạo ra một làn sóng mới trên thị trường. Làn sóng đó mở ra cơ hội vào cuối năm 2023 và đầu năm 2024 trong bối cảnh… thị trường bất động sản nói chung đang vô cùng ảm đạm.

Theo nhận định từ các chuyên gia bất động sản, năm 2023, thị trường có cơ hội nhưng vẫn mờ nhạt. Đất nền vẫn sẽ là phân khúc có khả năng sinh lời cao nhưng hiện không dành cho số đông và cần có sự chọn lọc kỹ. Cơ hội đang mở ra cho bên mua, nếu có sản phẩm tốt, giá hợp lý thì có thể xuống tiền, song cần chuẩn bị dòng tiền dài hạn, tầm nhìn 3 - 5 năm.