Linh hoạt điều kiện vay vốn để người dân tiếp cận nhà ở xã hội

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, cả nước có 644 dự án nhà ở xã hội với quy mô hơn 580.000 căn hộ đang được triển khai. Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án này đã hoàn thành 57.000 căn hộ và dự kiến sẽ tiếp tục triển khai mạnh mẽ trong những năm tới. Số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 133 dự án với quy mô 110.217 căn.

Trong năm 2025, có hơn 400.000 căn hộ nhà ở xã hội đang trong quá trình làm thủ tục triển khai giấy tờ pháp lý. Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế là 3 tỉnh, thành phố được ghi nhận “điểm sáng” trong việc phát triển nhà ở xã hội với tỷ lệ hấp thụ lần lượt đạt 71%, 100%, 84%.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021-2025 nhu cầu nhà ở xã hội là 1,24 triệu căn và kế hoạch Bộ Xây dựng đề ra là 428.000 căn. Mặc dù chính phủ, địa phương và cả doanh nghiệp đã tích cực triển khai nhưng kết quả chưa như mong đợi. Năm 2024 cả nước chưa đạt mục tiêu được Thủ tướng Chính phủ giao là hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cũng đạt thấp do nguồn cung thực tế vẫn khan hiếm, việc phê duyệt các điều kiện tiếp cận của người dân vẫn còn vướng mắc, lãi suất cao, thời gian vay ngắn... Đặc biệt, số lượng dự án nhà ở xã hội triển khai, mở bán ở các đô thị rất khiêm tốn. Phần lớn các dự án nhà ở xã hội nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, không thuận tiện cho người lao động làm việc tại đô thị…

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng việc triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội là một chính sách rất ý nghĩa, thể hiện cam kết của Nhà nước trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, hiệu quả của gói tín dụng này chưa đạt được kỳ vọng như mong muốn.

Theo đó, số lượng dự án hoàn thành thấp. Theo số liệu thống kê từ các cơ quan chức năng, số dự án nhà ở xã hội được triển khai và hoàn thành nhờ vào gói tín dụng này còn rất hạn chế so với mục tiêu ban đầu.

“Một lượng lớn nguồn vốn trong gói tín dụng chưa được giải ngân kịp thời, dẫn đến tình trạng ách tắc trong việc sử dụng nguồn lực. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả của gói tín dụng mà còn ảnh hưởng đến niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào các chính sách hỗ trợ nhà ở”, ông Hà nêu.

Ông Hà cũng cho rằng mặc dù có một số dự án đạt kết quả nhất định, nhưng mức độ tác động của gói tín dụng này chưa tạo được sự chuyển biến rõ rệt trên diện rộng. Nhu cầu về nhà ở xã hội vẫn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, trong khi nguồn cung vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng hiện cả chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội đều phụ thuộc vào gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, song đây không phải gói hỗ trợ từ ngân sách nhà nước mà dựa trên nguồn vốn của các ngân hàng thương mại. Mức lãi suất cho vay cũng chỉ thấp hơn khoảng 1,5 - 2%/năm so với lãi suất vay thông thường, chưa thực sự trợ lực cho chủ đầu tư và người mua.

Theo luật sư Tuấn, khi kết hợp với biên lợi nhuận mỏng (không quá 10% tổng mức đầu tư) và thủ tục pháp lý còn nhiều phức tạp, việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi này càng trở nên khó khăn.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, để nâng cao hiệu quả của các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội trong tương lai, cần cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình xét duyệt dự án và hồ sơ vay vốn, đồng thời tạo cơ chế “một cửa” để rút ngắn thời gian xử lý.

Ngoài ra, chính quyền địa phương cần nghiêm túc thực hiện việc bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội, đặc biệt tại các khu vực có nhu cầu cao; tăng cường ưu đãi cho nhà đầu tư qua việc miễn giảm thuế, tăng hỗ trợ lãi suất vay, hoặc kéo dài thời gian thu hồi vốn cho các doanh nghiệp tham gia.

Ông Hà cũng cho rằng cần linh hoạt hóa điều kiện vay vốn. Giảm bớt các yêu cầu khắt khe về chứng minh tài chính, đồng thời xây dựng các gói vay linh hoạt, phù hợp với đặc thù của người lao động thu nhập thấp; tăng cường giám sát tiến độ triển khai dự án, đảm bảo sử dụng nguồn vốn đúng mục đích và hiệu quả.

Cho rằng người dân vẫn gặp nhiều rào cản trong tiếp cận vốn vay nhà ở xã hội, tuy nhiên, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho rằng nguồn cung sẽ được cải thiện đáng kể bởi theo quy định của các luật mới liên quan sẽ tạo nhiều thuận lợi cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Thêm nữa, việc được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế.

Một số trường hợp được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. UBND tỉnh, thành phố quyết định việc chủ đầu tư phải bố trí quỹ đất đã xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án nhà ở thương mại phát triển hoặc ở khu vực khác hoặc trả tiền tương đương.

Ngoài ra, theo bà Miền, ngoài khoản lợi nhuận tối đa 10%, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm 20% diện tích phát triển dự án.