Mùa đông đang đến với thị trường bất động sản, chu kỳ giảm bắt đầu

Động lực tăng trưởng năm 2023 không nhiều

Trong khi đó, động lực tăng trưởng kinh tế trong năm 2023 không nhiều, bao gồm: khôi phục du lịch quốc tế, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công vào phát triển cơ sở hạ tầng và xu hướng chuyển đổi năng lượng đang diễn ra mạnh mẽ.

Đơn vị này dự báo GDP 2023 tăng 6,7%, cao hơn so với mục tiêu 6,5% của Chính phủ, song thấp hơn mức ước tính 7,9% năm 2022. Ngoài ra, lộ trình mở cửa của Trung Quốc và gia tăng cạnh tranh FDI giữa các nước trong khu vực là những biến số quan trọng đối với triển vọng kinh tế trong thời gian tới.

Phân tích cụ thể hơn, VNDirect cho rằng xuất khẩu tăng trưởng chậm lại do cầu thế giới suy yếu.

Đà tăng lãi suất điều hành quyết liệt của Fed sẽ tác động mạnh hơn đến tăng trưởng việc làm và chi tiêu của người tiêu dùng Mỹ và EU - đối tác thương mại lớn của Việt Nam trong năm 2023. Một số công ty công nghệ của Mỹ gần đây đã tuyên bố sa thải nhân viên và tiến hành các biện pháp cắt giảm chi phí khác, kéo theo lo ngại chỉ số thất nghiệp gia tăng.

Do đó, VNDirect cho rằng tăng trưởng xuất khẩu của Việt Nam sẽ chậm lại trong năm 2023 và dự báo giá trị xuất khẩu của Việt Nam tăng 9-10% so với cùng kỳ trong năm 2023, thấp hơn mức tăng trưởng dự báo của năm 2022 là 14%; dự báo giá trị nhập khẩu của Việt Nam tăng 9-10% so với cùng kỳ trong năm 2023; đồng thời kỳ vọng thặng dư thương mại của Việt Nam sẽ tăng lên 12 tỉ USD trong năm 2023 từ mức thặng dư thương mại dự kiến là 10,4 tỉ USD trong năm 2022.

Một thách thức khác là áp lực lãi suất và tỷ giá còn kéo dài cho đến ít nhất là quý 2/2023, sau đó sẽ giảm bớt đáng kể sau khi Fed chuyển dịch chính sách tiền tệ sang hướng trung lập hơn.

“Chúng tôi cho rằng NHNN có thể giữ nguyên lãi suất điều hành trong năm 2023. Lý do là Fed giảm tốc độ tăng lãi suất trong năm 2023 và chỉ số đồng USD có xu hướng giảm; lạm phát trong nước tăng nhưng vẫn trong tầm kiểm soát”, VNDirect nêu.

Công ty này cũng cho rằng trong bối cảnh áp lực tỷ giá giảm, NHNN có thể xem xét ưu tiên mục tiêu ổn định mặt bằng lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế, đặc biệt trong nửa cuối năm 2023.

“Chúng tôi dự báo lãi suất tái cấp vốn duy trì ở mức 6% và lãi suất tái chiết khấu duy trì ở mức 4,5% trong năm 2023. Chúng tôi kỳ vọng áp lực đối với đồng VND sẽ giảm đáng kể từ quý 2/2023; đồng VND có thể tăng 1-2% so với USD trong năm 2023 do Fed chuyển từ chính sách "thắt chặt tiền tệ" sang "bình thường hóa" vào năm tới”, VNDirect nhận định.

Tuy nhiên, VNDirect cho rằng không thể loại trừ rủi ro Fed sẽ thắt chặt tiền tệ mạnh hơn và lâu hơn so với kỳ vọng của thị trường nếu lạm phát hạ nhiệt không như kỳ vọng của Fed (do xung đột Nga-Ukraine leo thang, khủng hoảng lương thực, gián đoạn chuỗi cung ứng). Nếu điều đó xảy ra, tỷ giá hối đoái và lãi suất của Việt Nam có thể chịu nhiều áp lực nhiều hơn so với kỳ vọng trong năm 2023.

Lạm phát tăng, bất động sản bước vào mùa đông

Theo VNDirect, lạm phát của Việt Nam sẽ tăng trong năm 2023. Lý do là phía cầu, tăng trưởng nhu cầu tiêu dùng trong nước có thể giảm tốc trong nửa đầu năm 2023, nhưng được bù đắp một phần bởi xu hướng phục hồi của lượng du khách quốc tế.

“Chúng tôi kỳ vọng tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng trưởng 8,5-9% so với cùng kỳ trong năm 2023, thấp hơn mức 14-15% trong năm 2022”, VNDirect nhận định.

Ngoài ra, Quốc hội đã quyết định tăng mức lương cơ sở lên 1,8 triệu đồng/tháng, tương ứng với mức tăng 20,8%; đề xuất tăng lương hưu, trợ cấp bảo hiểm xã hội, trợ cấp nghề nghiệp cho một số đối tượng như người hưởng lương hưu từ ngân sách nhà nước, cán bộ y tế cơ sở… cũng được thông qua.

“Mỗi khi lương cơ sở tăng, lạm phát cũng có xu hướng tăng do tâm lý tăng lương gắn liền với tăng giá hàng tiêu dùng của một số hộ kinh doanh tạp hóa, bán lẻ”, VNDirect chia sẻ.

Còn về phía cung, mặc dù giá hàng hóa toàn cầu đã đạt đỉnh nhưng tác động của việc đồng USD mạnh lên đối với giá nguyên liệu nhập khẩu vẫn còn kéo dài đến quý 3/2023.

Chính phủ có thể xem xét tăng giá các dịch vụ thiết yếu như điện, y tế, giáo dục trong năm 2023. Đặc biệt, giá bán lẻ điện sẽ chịu áp lực tăng trong năm 2023 do chi phí sản xuất tăng (tỷ giá hối đoái tăng, giá nguyên vật liệu đầu vào tăng như than, khí ga…).

Hơn nữa, theo VNDirect, sau thời gian tạm dừng tăng giá dịch vụ y tế, giáo dục do ảnh hưởng của dịch COVID-19, Chính phủ có thể xem xét tăng giá các dịch vụ này trong năm 2023.

Ngoài ra, lãi suất tăng sẽ làm tăng chi phí của các doanh nghiệp sản xuất, thương mại và logistics, từ đó gia tăng áp lực tăng giá đầu ra. Vì vậy, VNDirect dự báo lạm bình quân của Việt Nam tăng 3,8% so với cùng kỳ trong năm 2023 (so với kỳ vọng 3,2% trong năm 2022), vẫn nằm trong mục tiêu kiểm soát lạm phát trung bình năm 2023 dưới 4,5% của Chính phủ.

VNDirect cũng nhận định “mùa đông đang đến với thị trường bất động sản”. Nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản trong nước đang bước vào chu kỳ giảm.

Cụ thể, các doanh nghiệp bất động sản khó tìm được cách đảo nợ do các quy định chặt chẽ hơn về phát hành TPDN và thắt chặt tín dụng; lãi suất vay mua nhà tăng kéo theo nhu cầu mua nhà giảm và nguồn cung mới sụt giảm đến từ trì hoãn quá trình phê duyệt dự án do chờ Luật Đất đai sửa đổi.

Tuy nhiên, chu kỳ giảm này có thể khác với đáy của chu kỳ năm 2011-2013. Chúng tôi nhận thấy tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết hiện đang tốt hơn so với chu kỳ giảm lần trước.

“Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng chu kỳ giảm lần này sẽ có ít khốc liệt hơn và với thời gian ngắn hơn. Chúng tôi kỳ vọng việc Luật Đất đai 2023 có hiệu lực từ nửa cuối năm 2024 sẽ giải quyết nút thắt trong phê duyệt các dự án khu đô thị mới, giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ năm 2024-2025”, VNDirect nêu.