‘Người mua nhà thứ 2, thứ 3 nhưng tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì nên khuyến khích’

Trong Công văn 5333/BXD-QLN gửi Văn phòng Chính phủ báo cáo tình hình giá BĐS mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất đánh thuế trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất. Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh giá nhà ở, BĐS tại các đô thị liên tục tăng mạnh trong năm 2024, đặc biệt tại Hà Nội.

Tại cuộc họp báo quý 3/2024, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết Bộ Tài chính đồng tình với đề xuất này và nhấn mạnh sẽ tiếp thu để nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến BĐS.

Việc đề xuất đánh thuế BĐS thứ 2 trở lên hay người sở hữu nhiều nhà, đất không phải là ý tưởng mới. Trước đó, Bộ Tài chính từng đề xuất chính sách thuế BĐS. Năm 2022 và một số năm sau đó, bộ cũng đã đề xuất xây dựng một luật với nhiều tên gọi khác nhau để đánh thuế BĐS. Trong đề xuất mới nhất vào tháng 9.2023, luật này có tên gọi là Luật Thuế BĐS. Theo kế hoạch, dự án luật này sẽ chưa được đưa ra Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 8 khai mạc vào tháng 10 tới.

Ngoài ra, khi thảo luận Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, LS Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, theo kinh nghiệm quốc tế, biện pháp hiệu quả để ngăn chặn đầu cơ là áp dụng thuế cao đối với đất đai không sử dụng hoặc bị đầu cơ. Thuế cũng cần được áp dụng đối với các giao dịch mua bán đất ngắn hạn nhằm giảm bớt động cơ đầu cơ và rửa tiền.

“Áp dụng hệ thống thuế suất lũy tiến dựa trên giá trị BĐS, trong đó thuế suất tăng lên khi giá trị BĐS cao hơn. Giải pháp này giúp làm tăng chi phí đầu cơ, từ đó giảm sự hấp dẫn của việc đầu tư vào BĐS chỉ nhằm kiếm lợi nhanh chóng”, ông Hà nói.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần xem xét kỹ lưỡng vấn đề này, bởi công cụ thuế không phải lúc nào cũng hiệu quả trong việc điều chỉnh thị trường BĐS, mà còn phụ thuộc vào tình hình cung cầu cụ thể của mỗi quốc gia. Ví dụ tại Singapore, thuế BĐS cao không ngăn cản được giá nhà đất tăng khi nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu.

“Nếu sử dụng không đúng cách khi đánh thuế BĐS thứ 2, thuế có thể trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường BĐS, làm tăng giá nhà và chi phí sản xuất”, ông Thịnh nói.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), việc áp thuế hay thắt chặt tín dụng với BĐS, chỉ nên xem xét sử dụng khi có những hành vi gây ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường. Còn người mua nhà thứ 2, thứ 3 hoặc nhiều hơn nhưng sử dụng đúng mục đích, tạo ra giá trị gia tăng cho xã hội thì là hành vi tích cực, nên được khuyến khích, tạo điều kiện.

“Thuế là công cụ để điều tiết hành vi, không làm xấu thị trường, không phải người dân cứ đi mua BĐS thứ 2 là bị siết bởi những công cụ này”, ông Đính nói.

Ông Đính cũng dẫn ví dụ: Tôi mua BĐS cho con khi tôi có tài chính và BĐS có mức giá phù hợp. Trong quá trình chưa sử dụng, tôi cho thuê để ở hoặc kinh doanh. Khi đó BĐS của tôi lại phục vụ quỹ nhà mà người dân có nhu cầu và nộp thuế cho ngân sách nhà nước; hoặc, khi có 2 - 3 căn nhà, tôi có thể cho thuê làm cơ sở y tế tại những nơi thiếu dịch vụ y tế, làm làm nhà trẻ, siêu thị mini tại những khu vực có nhu cầu về các dịch vụ này mà chưa được đáp ứng…

“Đây là những hành vi chính đáng, cần được hỗ trợ vì giúp tạo ra dịch vụ thiết yếu tại những nơi hạ tầng còn thiếu. Đây cũng là cơ sở để tạo thêm việc làm cho nhiều ngành nghề, làm lợi cho xã hội, đóng thêm thuế vào ngân sách nhà nước. Có nghĩa là, dù với sắc thuế nào, thì mục đích lớn nhất cần hướng tới, là tạo ra của cải, giá trị gia tăng cho xã hội. Việc đánh thuế BĐS cần được xem xét kỹ lưỡng dựa trên nguyên tắc đó”, ông Đính nêu.

Theo TS Đính, việc giá nhà tăng, nguyên nhân chính yếu là cán cân cung cầu bị lệch. Nguồn cung thì quá yếu, thiếu tính đa dạng và phù hợp với số đông người dân, trong khi lực cầu lại rất lớn. Điều cần kíp nhất, chúng ta phải làm để có thể tác động giúp giá bán được điều chỉnh về mức phù hợp hơn, chính là căn chỉnh lại cán cân cung cầu, để cho cung có cơ hội tịnh tiến dần lên, cho đến mức sát với cầu. Chỉ khi đó, giá bán mới có cơ hội được điều chỉnh.

“Muốn vậy thì nguồn cung phải được giải phóng. Các dự án đang tắc nghẽn cần phải thông, các dự án mới cần được khởi động. Có như vậy cốt lõi vấn đề mới được giải quyết, người dân lao động mới có khả năng tiếp cận đất đai, nhà ở thuận lợi hơn. Vì sở hữu BĐS hay kinh doanh BĐS đều là những quyền lợi hết sức chính đáng của người dân”, ông Đính nói.

Ngoài ra, ông Đính cũng cho rằng nếu hiểu chưa đúng và áp dụng việc tính thuế với BĐS thứ 2 một cách cứng nhắc chắc chắn sẽ dẫn đến hệ lụy khôn lường, bởi lẽ chính sách này vô hình trung sẽ khiến “sức mua BĐS” ngay lập tức bị ảnh hưởng theo chiều hướng giảm xuống vì tâm lý “cân nhắc, tính toán” của người dân. Điều này khiến thị trường mới chớm hồi phục ngay lập tức sẽ bị chững lại, thậm chí tiếp tục rơi vào trạng thái khó khăn.

“Mà khi thị trường BĐS khó khăn thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng tới hàng loạt các ngành nghề khác và cả nền kinh tế nói chung. Điều này chúng ta đã được chứng kiến trong suốt thời gian qua”, ông Đính nói.