Nhiều địa phương ‘sáng tạo’ loại nhà ở mới không có trong luật

Cấp phép căn hộ kết hợp thương mại dịch vụ

Hiện nay, pháp luật về nhà ở đã có quy định với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều địa phương vẫn cấp phép xây dựng căn hộ ở kết hợp thương mại dịch vụ.

Điển hình, tại Bình Dương, vào vào tháng 8.2020, Sở Xây dựng tỉnh này ký giấy phép xây dựng số 2886/GPXD, cấp phép cho Công ty Phát triển Thuận Lợi xây dựng chung cư Thuận Giao.

Trong đó, có ghi chi tiết ở tầng 1 ngoài khu vực sảnh đón và diện tích thương mại dịch vụ còn bố trí 8 căn hộ ở kết hợp thương mại dịch vụ. Dự án được cấp phép cao 29 tầng, mỗi tầng điển hình có 69 căn hộ. Thời điểm cấp phép xây dựng, chủ đầu tư dự án vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở để xây dựng chung cư.

Bộ Xây dựng cho biết điểm b, khoản 1, Điều 10 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm. Đồng thời, tại Điều 6 của Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư, tại Điều 35 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở đã quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Đó là cấm tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; gây tiếng ồn quá mức quy định của pháp luật hoặc xả rác thải, nước thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật; thực hiện các hành vi nghiêm cấm quy định tại Điều 6 của Luật Nhà ở... Như vậy, pháp luật về nhà ở đã có quy định cụ thể với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.

“Sáng tạo” thuật ngữ mới không có trong luật

Không riêng gì Bình Dương, thời gian qua, hàng trăm dự án khu đô thị, khách sạn, khu nghỉ dưỡng... tại Khánh Hòa, chủ yếu là TP Nha Trang và bán đảo Cam Ranh, được xây dựng trên cái gọi là "đất ở không hình thành đơn vị ở". Hầu hết các dự án này được triển khai trên đất sản xuất, sản phẩm đã bán cho khách hàng và đang gây ra rất nhiều hệ lụy.

Theo thống kê chưa đầy đủ, chỉ trong 3 năm (2016-2018), tỉnh Khánh Hòa đã giao đất, giao thuê đất đối với hơn 60 dự án đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Hầu hết dự án được giao loại đất này đều xây dựng căn hộ du lịch, biệt thự để bán, cho thuê.

Ban quản lý khu du lịch bán đảo Cam Ranh cho biết tại Khu du lịch bắc bán đảo Cam Ranh có hơn 40 dự án thì có đến 22 dự án đầu tư có “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Trong đó, 17 dự án đã được tỉnh giao đất. Trong khi đó, theo quy hoạch 1/2.000, toàn bộ khu vực bắc bán đảo Cam Ranh là đất thương mại dịch vụ.

Trong quyết định giao đất cho các chủ đầu tư triển khai các dự án căn hộ du lịch, UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu việc triển khai thực hiện và đưa vào khai thác dự án phải tuân thủ quy định về quản lý khu vực đất ở - đất ở (du lịch) không hình thành đơn vị ở.

Tuy nhiên, thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do địa phương này tự "sáng tác", chứ trong Luật Đất đai không có quy định loại đất nào là "đất ở không hình thành đơn vị ở". Do vậy, việc quy hoạch và giao đất cho các nhà đầu tư thực hiện dự án kinh doanh "căn hộ du lịch" là trái pháp luật đất đai hiện hành.

Theo Cục Đăng ký Đất đai, Bộ Tài nguyên - Môi trường, một số địa phương đưa ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” là vượt quá khuôn khổ pháp luật. Nếu đã là đất ở thì quy hoạch sử dụng đất, giao đất làm quy hoạch phải là đất ở, phải dựa vào quy mô dân số, điều kiện cho dân số phát triển với hạ tầng, trường học, bệnh viện…Việc đưa ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở pháp luật chưa có quy định dẫn đến thông tin đầu vào chưa chuẩn xác, dẫn đến sự mù mờ giữa các nhà đầu tư thứ cấp, sơ cấp và khách hàng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho rằng các địa phương vẽ ra khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” nhằm mục đích có thể cấp sổ hồng hay sổ đỏ lâu dài cho cho một số dự án condotel, nhưng làm điều đó là trái luật. Theo ông Châu, “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.

Đáng chú ý, mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa đã hủy bỏ chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại một dự án.