'Nhiều khu đất vàng đã thành tài sản cá nhân sau cổ phần hóa DNNN'

Bộ Tài chính vừa đề xuất Thủ tướng Chính phủ thanh tra, rà soát việc sử dụng đất của các doanh nghiệp cổ phần hoá. Lý do là một số dự án có dấu hiệu không thực hiện đúng mục đích đầu tư, vi phạm Luật Đất đai; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa sát với giá thị trường, chưa thực hiện đúng quy định làm thất thu ngân sách nhà nước; xác định giá trị doanh nghiệp không tính giá trị quyền sử dụng đất để cổ phần hoá nhưng không thực hiện đấu giá khi cổ phần hoá.

Thất thoát “đất vàng” trong quá trình cổ phần hóa là chuyện không mới. Việc xác định giá trị đất đai để cổ phần hoá DNNN không bao gồm đất thuê của Nhà nước và trả tiền thuê hằng năm chính là kẽ hở để nhiều doanh nghiệp lợi dụng thâu tóm các khu đất.

Trao đổi với báo điện tử Một Thế Giới,PGS-TS Đinh Trọng Thịnhcho biết, ngay từ năm 2000 khi bắt đầu công tác cổ phần hóa DNNN, có nhiều ý kiến đã nói đến vấn đề này nhưng các cơ quan quản lý nhà nước dường như cũng không để ý, không kiên quyết. Do đó, việc thanh tra này đáng ra phải làm từ lâu, đặc biệt là phải xem xét giá trị các tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất.

Ông Thịnh cho rằng, vì muốn đẩy mạnh cổ phần hóa nên nhiều khi, giá trị tài sản cũng như giá trị quyền sử dụng đất gần như không được tính đến. Có rất nhiều tài sản không được mang ra định giá ở các cơ quan định giá mang tính chất khách quan, không được mang ra đấu giá trên các thị trường tài sản.

“Đất đai là tài sản nhà nước và được định giá trên sổ sách thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, vì căn cứ vào giá trị sổ sách nên trong quá trình cổ phần hóa, chi phí quyền sử dụng đất rất thấp, gần như bằng 0. Đây rõ ràng là sai sót trong cổ phần hóa”, ông nói.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cho rằng, khi nhà kinh doanh bất động sản mua lại các khu đất đó gần như chỉ bồi thường một khoản tiền nhỏ cho các doanh nghiệp để chuyển ra ngoại ô, sau đó họxin chuyển đổi được mục đích sử dụng đất để xây các chung cư, nhà để bán thu lợi nhuận. Điều này khiến tài sản thật của Nhà nước mất đi rất nhiều.

“Công tác quản lý quy hoạch cũng chưa tốt khi doanh nghiệp xin chuyển đổi công năng, hình thức sử dụng đất thì lập tức có quy hoạch bổ sung cho phép chuyển đổi. Điều này đã làm cho rất nhiều khu “đất vàng” trở thành tài sản của cá nhân và chỉ làm giàu cho một số cá nhân kinh doanh bất động sản và Nhà nước thì đang chịu thiệt đơn thiệt kép với những khu này”, ông cho biết.

Do đó, theo ông khi định giá một doanh nghiệp theo kinh tế thị trường phải bao gồm cả giá trị thương hiệu, các tài sản trên đất và quyền sử dụng đất. Phải tính theo giá trị thị trường chứ không tính theo giá trị sổ sách, vì giá trị sổ sách không chuẩn xác.

“Phải mang ra đấu thầu, được định giá bởi các cơ quan định giá khách quan… thì mới trở thành giá trị của doanh nghiệp để mang đi cổ phần hóa. Nhiều DNNN cũng đang lấn cấn chuyện có định giá hay không định giá quyền sử dụng đất đai. Cái này phải làm chứ không có cách nào khác”, ôngnhấn mạnh.

Nói với Đất Việt, ông Phạm Sỹ Liêmnguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng có cùng góc nhìn. Theo đó, về lý thuyết, "đất vàng" sau khi DNNN di dời phải được bàn giao lại cho địa phương hoặc các bộ ngành quản lý. Khu đất ấy sẽ xác định có thể là trụ sở các sở, ngành của thành phố, khách sạn, công viên, nhà trẻ, trường học, thậm chí là nhà đỗ xe cao tầng...

Trong trường hợp muốn bán lại, nhượng lại cho chủ đầu tư khác phải tổ chức đấu thầu, phải qua cạnh tranh mới xác định được giá trị thực sự. Nhưng thực tế, hầu hết các khu đất vàng đều được chuyển nhượng, sang tên hoặc chỉ định đầu tư mà không hề qua đấu giá công khai, nên mới xảy ra thất thoát, lãng phí rất lớn.

Theo kiến nghị thanh tra của Bộ Tài chính năm 2017, nhiều khách hàng lo ngại sẽ phải trả nhiều tiền hơn so với mức giá chủ đầu tư đã công bố.

Lý giải thắc mắc này, ông Thịnh cho rằng các chủ đầu tư xin chuyển hóa đất là người phải chịu trách nhiệm về việc tính toán đóng thuế cũng như các vấn đề có liên quan, còn người mua nhà thì họ không có gì phải lo lắng.

“Thực chất, người mua nhà đã phải mua theo giá thị trường rồi, các chủ đầu tư khu đất đó là họ bán trên cơ sở thị trường nên họ thu lãi rất lớn. Bây giờ họ phải chịu trách nhiệm đóng thuế và truy thu thuế của các cơ quan thuế”, ông Thịnh nói.

Theo chuyên gia này, các doanh nghiệp bất động sản khi mua lại các khu đất của các DNNN được cổ phần hóa thì rất rẻ và họ tìm cách chuyển hóa thành các khu ở hoặc khu chung cư cao cấp để bán. Không có lý gì bắt người tiêu dùng phải chịu cả.

Mới đây, Bộ Tài chính đã công bố Dự thảo nghị định mới về chuyển DNNNthành công ty cổ phần, trong đó đã đưa ra một số giải pháp khắc phục tình trạng doanh nghiệp “ôm” đất vàng khi cổ phần hóa. Theo đó, khi thực hiện phê duyệt phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa, Nhà nước đã phải rà soát và quyết định thu hồi những diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa phù hợp và không đúng quy hoạch. Những diện tích đất mà doanh nghiệp được tiếp tục sử dụng đã được tính toán kỹ lưỡng, đảm bảo phù hợp quy định.

Đặc biệt, nếu là đất giao (chỉ áp dụng khi doanh nghiệp sử dụng vào mục đích xây dựng nhà để bán hay xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê) thì đều phải xác định lại giá đất sát với giá thị trường. Nếu là đất thuê trả tiền hàng năm cũng phải xác định lại sao cho sát với giá hiện hành và nộp tiền thuê đất như các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác.