Những trường hợp phải di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư từ 1.8

Chính phủ mới đây đã ban hành Nghị định 98 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở sửa đổi về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, Nghị định mới có nêu 5 trường hợp phải di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Cụ thể, hai trường hợp phải di dời khẩn cấp khỏi nhà chung cư là: nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Ba trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư. Thứ nhất là nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Thứ hai, nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật PCCC, cấp/thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Thứ ba, nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình như: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản này theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ được bố trí chỗ ở tạm thời theo nhiều hình thức như tại quỹ nhà ở tái định cư có sẵn; quỹ nhà ở thuộc tài sản công trên địa bàn; mua nhà ở thương mại hoặc đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách của địa phương hoặc nguồn vốn từ quỹ đầu tư phát triển, quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có). Ngoài ra, chủ sở hữu cũng có thể được thanh toán tiền để tự lo chỗ ở.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 1.579 chung cư cũ (bao gồm khoảng 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư và khoảng 306 chung cư cũ độc lập, đơn lẻ).

Trong đó, có 6 khu chung cư, dự án nhà chung cư có nhà nguy hiểm cấp D phải phá dỡ để xây dựng lại như nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, nhà G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Các chung cư cũ nguy hiểm cấp D này xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt của người dân, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Cuối năm 2021, UBND TP.Hà Nội đã ban hành Ðề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội, với các kế hoạch, tiến độ thực hiện cụ thể. Tuy nhiên, các công việc liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố triển khai còn rất chậm.

Trước tình trạng đó, trong năm 2023, Sở Xây dựng đã rà soát, đôn đốc, hướng dẫn các nhà đầu tư của 11 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, song mới chỉ có 2 dự án hoàn thành và đưa vào vận hành (trong đó có dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 số 93 phố Láng Hạ, quận Đống Đa). Tính đến hết năm 2023, thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể và nhà chung cư cũ, tương đương với 1,14% tổng khối lượng công việc.

Giới chuyên gia đánh giá việc cải tạo chung cư còn chậm là do mâu thuẫn giữa cải tạo chung cư cũ với quy hoạch của Hà Nội, số lượng dân cư ở nhà chung cư, chung cư cũ, tập thể cũ đang gấp 3 lần so với tiêu chuẩn tập thể của cách đây 50 năm...

Nhiều ý kiến khác lại cho rằng việc cải tạo chung cư cũ còn chậm do vướng ở khâu giải phóng mặt bằng. Vì vậy, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân, còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hòa thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển.

Việc doanh nghiệp không được thoải mái xây dựng, không được đưa cư dân mới vào ở sau khi dự án được cải tạo sẽ khiến cho doanh nghiệp gặp khó, không đủ chi phí vốn để cải tạo. Nút thắt này khiến doanh nghiệp không thể cân đối trong việc thu hồi vốn, trong khi Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ đạo trong điều tiết những vấn đề này.