TP.HCM: Căn hộ cao cấp ‘ế ẩm’, giá vẫn tăng cao

Nguồn cung sụt mạnh, vắng người mua

Theo báo cáo khảo sát thị trường bất động sản TP.HCM quý 1/2017 của CBRE Việt Nam, trong những tháng đầu năm, thị trường đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án trong đó có sáu dự án mới, giảm 44% theo quý và giảm 49% theo năm.

Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng số căn hộ chào bán mới trong quý vừa qua. Các căn hộ mới được tung ra trong phân khúc cao cấp giảm đáng kể tới 72% so với quý trước. Xu hướng này đã được ghi nhận trong quý 1/2015 khi các chủ đầu tư xem xét lại các dự án và chiến lược của họ.

Báo cáo của Công ty cổ phẩn Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) cho thấy thị trường căn hộ đang có sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc nguồn cung. Cụ thể, nếu trong năm 2016, các dự án căn hộ trung và cao cấp chiếm tỷ lệ khá lớn (khoảng 70% nguồn cung thị trường) thì đến quý 1/2017 một lượng lớn các dự án căn hộ bình dân được tung ra thị trường (chiếm khoảng 45% nguồn cung thị trường) mở ra cơ hội cho nhiều khách hàng với mức tài chính phù hợp.

Sự chuyển dịch phân khúc từ trung cấp, cao cấp sang phân khúc bình dân kéo theo sự chuyển dịch về nhu cầu mua nhà từ xu hướng đầu tư sang khách hàng mua để ở thực. Theo đó, nếu như năm 2016, thị trường ghi nhận chỉ khoảng hơn 30% khách mua có nhu cầu để ở thì đến quý 1/2017, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 50%.

Trong khi đó, số liệu từ JLL cho biết kể từ năm 2015 đến quý 1/2017, thị trường căn hộ cao cấp TP.HCM đã chào đón tổng cộng hơn 18.000 căn mở bán mới, vượt xa con số 13.500 căn được ghi nhận trong giai đoạn 2004 - 2014. Tương ứng, lượng bán cũng ghi nhận những cải thiện vượt bậc, với hơn 18.000 căn được tiêu thụ trong giai đoạn 2015 tới quý 1/2017, cao hơn nhiều so với con số hơn 11.000 căn bán được trong giai đoạn 2004 - 2014.

Giá vẫn tăng đều

Trao đổi với báo điện tử Một Thế Giới, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nói rằng việc bội thực căn hộ cao cấp ông đã báo động từ cuối năm 2015.

“Ngân hàng gần đây đã bắt đầu có dấu hiệu tăng lãi suất, hiện nay mức lãi đã từ 11 – 12%/năm. Nếu từ đây đến cuối năm mà tăng lên tới 13 – 14% là có vấn đề. Sang năm 2018, lãi suất tăng tới 15% thì rất mệt. Nhiều người dân đã có dự đoán về điều đó nên họ đã có sự ngại ngùng khi đầu tư vào căn hộ cao cấp.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi, nào là đóng 30% rồi giao nhà, 70% là trả góp. Mà 70% đó vay ngân hàng với lãi suất 15% thì liệu người dân có đủ tiền để trả hay không ? Chưa kể, một số chủ đầu tư các dự án khu nghỉ dưỡng, resort, condotel… còn đưa ra nhiều chương trình bao lợi nhuận 12 – 15%/năm. Thực tế, làm gì có lãi suất như vậy. Doanh nghiệp chỉ đủ sức trả lãi 2 đến 3 năm đầu thôi, đến lúc không đủ sức trả cho người dân thì chuyện gì sẽ xảy ra ? Đứng trước những khó khăn đó, người dân đã có sự nhìn nhận nên phân khúc bất động sản cao cấp và nghỉ dưỡng đã có sự chững lại. Điều này thể hiện rất rõ ở nhiều nơi có tốc độ thi công chậm dần”, ông Đực nói.

Đồng quan điểm với ông Đực, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam nói rằng sự sụt giảm nguồn cung của căn hộ cao cấp cho thấy sự cẩn trọng của các chủ đầu tư trong việc giới thiệu sản phẩm mới ra thị trường, tránh việc bán hàng ồ ạt gây nên tình trạng dư thừa nguồn cung.

Theo bà Dung, tuy lượng nguồn cung có giảm đi so với thời gian trước nhưng giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp vẫn dự kiến tăng do các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào việc tạo ra những sản phẩm chất lượng và khác biệt hóa so với các dự án khác của cùng phân khúc.

“Một tín hiệu tích cực nữa là mặc dù nguồn cung mới giảm nhưng tỷ lệ giữa doanh số bán hàng và số căn mở bán mới lại có diễn biến tăng khoảng 5 - 6% tại thị trường TP. HCM. Điều này phần nào cho thấy thị trường bất động sản đang hướng tới sự phát triển ổn định hơn giữa cung cầu trong phân khúc cao cấp”, bà Dung nhận định.

Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam đánh giá thời gian tới thị trường sẽ đón nhận thêm nhiều các sản phẩm căn hộ cao cấp độc đáo hơn để thu hút tầng lớp thượng lưu. Các chủ đầu tư phần lớn đều có uy tín và tên tuổi trên thị trường, nhiều dự án phát triển đều nằm tại vị trí đắc địa, gần trung tâm, thuận tiện đi lại. Do đó, tỉ lệ hấp thụ tại phân khúc này dự kiến vẫn sẽ khả quan và mức giá bán trên thị trường sơ cấp được dự báo sẽ tăng trong khoảng 4% so với năm 2016.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cũng thừa nhận người mua nhà ngày càng khắt khe hơn nhưng vẫn rất sẵn sàng xuống tiền đối với những dự án thật sự tốt. Nhờ những diễn biến tích cực ở cả hai mặt cung cầu, giá chào bán sơ cấp cũng được ghi nhận tăng đều trong khoảng thời gian 2015 đến quý 1/2017, với mức tăng trung bình mỗi quý vào khoảng 1,3 – 1,5%.

“Phân khúc nhà ở cao cấp sẽ tiếp tục đạt nhiều mức cao cả về hai mặt cung cầu trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường dự báo sẽ dần dần chứng kiến một sự chững lại của phân khúc này, khi mà nguồn cung thứ cấp (cung bán lại) đang quá nhiều, và thị trường cho thuê không mức tăng trưởng tương ứng như thị trường bán”, ông Stephen Wyatt chia sẻ với Một Thế Giới.

Người mua cần tỉnh táo

Ông Stephen Wyatt thừa nhận các nhà đầu tư và người mua nhà hiện nay đã trở nên thông thái và thận trọng hơn rất nhiều so với nhiều năm trước. Hơn nữa, nhờ vào sự phát triển của công nghệ thông tin và truyền thông, các thông tin về dự án, đợt mở bán, giá cả, pháp lý, các chương trình vay vốn cũng như các nhận định đánh giá từ nhiều phía cũng đã trở nên dễ tiếp cận hơn rất nhiều.

“Do đó, chúng tôi tin rằng các nhà đầu tư và người mua căn hộ hoàn toàn có thể tự đưa ra các quyết định, dựa trên chính những nhu cầu và đòi hỏi của bản thân họ. Có chăng nếu được phép khuyến cáo, chúng tôi vẫn khuyến cáo rằng các chủ đầu tư nên tìm hiểu cẩn thận và thấu đáo về sản phẩm mà mình muốn mua, trước khi đặt bút ký kết các hợp đồng”, ông nói thêm.

Còn bà Dương Thùy Dung khuyên rằng ở bất kỳ giai đoạn nào, người mua và nhà đầu tư đều phải tỉnh táo trong suốt quá trình tìm hiểu các thông tin dự án. Nhà đầu tư cần nghiên cứu những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh, phù hợp mục tiêu đầu tư của họ như làm tăng giá trị vốn đầu tư hay thu được lợi nhuận tốt khi cho thuê.

Bên cạnh đối tượng nhà đầu tư, người mua với nhu cầu để ở nên xem xét đến môi trường sinh sống, kết nối giao thông khu vực quanh dự án… để đảm bảo lựa chọn được sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu sử dụng của họ.