Bất động sản 'chìm trong mùa đông băng giá', khó khăn nổi cộm gói trong 4 chữ 'tài chính, pháp lý'

Khó khăn nổi cộm là pháp lý, tài chính

Tại diễn đàn "Bất động sản mùa xuân năm 2023" diễn ra ngày 10.3, TS Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng hiện tại thị trường bất động sản (BĐS) còn đang trong “mùa đông băng giá”, các doanh nghiệp bị “mắc cạn”. Tuy nhiên, ông Lộc hy vọng "mùa xuân" sẽ sớm trở lại với thị trường BĐS Việt Nam.

“So với năm 2021 thì năm 2022 đã tăng gần 40% số doanh nghiệp phá sản, giải thể. Tuy nhiên, đây chỉ là bề nổi của tảng băng. Các doanh nghiệp còn lại đang duy trì hoạt động cũng rơi vào cảnh vô cùng khốn đốn, đó mới chính là phần chìm của tảng băng”, ông Lộc nói.

Ông Vũ Tiến Lộc cho rằng những khó khăn nổi cộm nhất hiện nay trên thị trường BĐS trong 4 chữ, đó là: Tài chính, pháp lý. Theo khảo sát mới nhất của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (cũng chủ yếu do chính sách tài chính) và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp.

“Khi pháp lý khó khăn, dòng vốn cũng sẽ ách tắc. Như tình trạng hiện nay, doanh nghiệp bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra”, ông Lộc nói.

TS Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV kể tại diễn đàn BĐS mùa xuân vào tháng 3 năm ngoái, không ai nghĩ rằng tình hình thị trường BĐS bất ổn như hiện tại.

“Chúng tôi gọi là một năm “họa vô đơn chí” đối với thế giới và Việt Nam. Chúng tôi và chuyên gia IMF tổng kết có ba cơn gió ngược: Thứ nhất là khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu; thứ hai là thị trường Trung Quốc (đã mở cửa trở lại nhưng vẫn tăng trưởng chậm); thứ ba là thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu bất ổn tương đối. Mặc dù tình hình đã nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm ngoái nhưng nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ, doanh nghiệp, hộ gia đình vẫn rất lớn. Đây là ba cơn gió ngược tác động không nhỏ đến kinh tế thế giới, trong đó có Việt Nam”, ông Lực nói.

Theo chuyên gia Lực, nếu không có giải pháp cho những “cơn gió ngược” này, Việt Nam sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay. Tăng trưởng năm nay dự báo dưới 6%. Để đạt được mục tiêu, vai trò của thị trường BĐS rất lớn. Trong đó, phải giải quyết bài toán nguồn vốn, là nút thắt rất lớn trong năm qua và năm nay vẫn còn những rủi ro nhất định.

Gói 120 nghìn tỉ đồng là "liều thuốc bổ"

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng đối với Nhà nước, tại thời điểm này cần có những quy định cụ thể để triển khai gói 120.000 tỉ đồng mà ngân hàng vừa công bố.

“Đây là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường. Nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm được tiếp cận nguồn vốn này. Chúng tôi đề xuất, ngoài những nhóm đối tượng phát triển nhà ở xã hội, giá rẻ, bình dân thì cũng cần lưu ý những dự án BĐS đang ở giai đoạn gần hoàn thành nhưng chỉ vì thiếu vốn nên tắc nghẽn thì cũng cần quan tâm, kể cả là dự án nhà ở cao cấp, trung cấp. Nếu được giải tỏa, chúng ta sẽ kích thích được nguồn cung trên thị trường, sẽ mang lại ý nghĩa và giá trị nhất định”, ông Đính nói.

Về câu chuyện nguồn vốn, ông Vũ Tiến Lộc cho rằng “dường như trong những năm qua, mọi cánh cửa về vốn đều mở ra, trong khi hiện tại, tất cả đang gần như đóng lại. Những năm qua, dòng tiền đã quá dễ dãi khi dễ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn. Chúng ta đã hơi coi nhẹ vấn đề quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro pháp lý. Cho nên đây là vấn đề đang được quan tâm hàng đầu”.

Song song với đó, theo ông Lộc, cần thúc đẩy các ngân hàng thảo luận giãn nợ. Nếu có vướng mắc với đơn vị thầu, thi công thì khuyến khích mua lại dự án đảm bảo pháp lý, nhưng phải đi kèm điều kiện các nhà thầu có đủ điều kiện và mong muốn hợp tác.

Đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường BĐS

TS Vũ Tiến Lộc cho rằng cần có sự cải cách mạnh mẽ về thể chế. “Đột phá thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường BĐS. Dư địa về cải cách thể chế, về pháp lý là vô tận, cho nên đây là vấn đề lớn nhất cần có sự quan tâm sát sao và kịp thời. Vai trò của Nhà nước trong vấn đề này là rất lớn để có thể tiếp sức sức cho các doanh nghiệp”, ông Lộc nói.

TS Vũ Tiến Lộc nhấn mạnh, riêng về pháp lý, không có chuyện thương lượng, mà phải đảm bảo tính chắc chắn. “Tôi đề nghị rà soát toàn bộ các dự án đang thực hiện hiện nay để tìm ra được những dự án tốt. Rất nhiều dự án bị đình trệ hiện nay là do sự chậm trễ của các chính quyền trong việc thực hiện thủ tục hành chính”.

TS Cấn Văn Lực cho rằng cần phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 tỉ - 1 triệu tỉ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - BĐS.

“Sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản 2023”, ông Lực nói và cho rằng cần đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân…, chú trọng điều tiết cung - cầu BĐS.

Ngoài ra, theo ông Lực, cần hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (năm 2022) từ đầu năm 2024; quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp…

Về giải pháp với doanh nghiệp BĐS, ông Lực nhấn mạnh các doanh nghiệp cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023-2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải.