Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh: Yêu cầu tái định cư tại chỗ là bất khả thi

Khoản 4 điều 51 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định: “Trường hợp giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội ngay trong dự án đó để phục vụ tái định cư”.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, chuyên gia pháp lý về BĐS Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng quy định này nếu được thông qua sẽ gây vướng mắc trong triển khai thực hiện.

Lý do là các dự án nhà ở đều phải được chấp thuận chủ trương đầu tư (tùy quy mô dự án mà thẩm quyền chấp thuận của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh). Theo Luật Đầu tư năm 2020, trước khi lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thì dự án phải được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Sau khi cơ quan nhà nước tổ chức đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm tuân thủ đúng nội dung quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền. Nói cách khác, nhà đầu tư không phải thực hiện các nghĩa vụ không được nêu trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ mời thầu/hồ sơ mời đấu giá.

“Với các dự án triển khai theo hình thức đấu thầu (hiện trạng đất đang có người sử dụng mà nhà nước sẽ thu hồi để giao cho nhà đầu tư được lựa chọn) thì liệu có thể quy định trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và hồ sơ mời thầu về nghĩa vụ của chủ đầu tư phải dành quỹ sản phẩm nhà ở để bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất ở hay không?”, ông Đỉnh nói.

Chuyên gia Đỉnh cho rằng ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan nhà nước chưa có số liệu chính xác về số lượng người dân có đất bị thu hồi và nhu cầu lựa chọn hình thức tái định cư. Thực tế, vấn đề này chỉ được làm rõ sau khi lựa chọn được chủ đầu tư, đã có thông báo thu hồi đất và đã điều tra, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

“Nếu ngay trong chấp thuận chủ trương đầu tư đã quy định số liệu sản phẩm nhà ở mà chủ đầu tư phải dành để bố trí tái định cư thì sẽ không sát với thực tiễn (thừa hoặc thiếu) bởi nếu chưa có thông báo thu hồi đất, điều tra, kiểm đếm thì chưa thể xác định được những ai có nhu cầu tái định cư tại chỗ”, ông Đỉnh nêu.

Mặt khác, theo ông Đỉnh, việc lệ thuộc vào quỹ nhà ở tái định cư tại chỗ trong dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội sẽ mâu thuẫn trực tiếp với nguyên tắc tại Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất”. Lý do, nếu chưa có phương án bố trí tái định cư thì chưa thể thu hồi đất, chưa bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư và đương nhiên cũng chưa thể triển khai xây dựng để tạo ra quỹ nhà ở để dành một phần bố trí tái định cư.

Do vậy, ông Đỉnh cho rằng quy định tại khoản 4 điều 51 dự thảo Luật Nhà ở mâu thuẫn trực tiếp với quy định tại khoản 7 điều 51. Nếu yêu cầu dành một phần quỹ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội bố trí tái định cư thì vô hình trung trở thành dự án hỗn hợp nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư? Do đó, cần phải bãi bỏ quy định tại khoản 4 điều 51 dự thảo Luật Nhà ở.

“Việc bố trí tái định cư phải thực hiện theo quy định tại điều 109 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất” để tạo sự chủ động, “đi trước một bước” trong khâu tái định cư theo đúng tinh thần Nghị quyết 18”, ông Đỉnh nêu.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng nghĩa vụ bố trí tái định cư thuộc về nhà nước. Trường hợp nhà nước thu hồi đất để giao đất cho chủ đầu tư (được lựa chọn thông qua đấu thầu) để thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà chủ đầu tư phải dành sản phẩm nhà ở bố trí tái định cư sẽ dẫn đến phương án tài chính, việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất trở nên phức tạp và “trộn lẫn” mục tiêu phát triển nhà ở thương mại với mục tiêu bố trí tái định cư.

Ông Đỉnh cũng nêu giải pháp để đảm bảo người dân có đất bị thu hồi để thực hiện dự án nhà ở thương mại, khu đô thị cũng được thụ hưởng lợi ích từ dự án.

Cụ thể, khi lập, phê duyệt quy hoạch để triển khai dự án (quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết) thì xác định rõ quỹ đất bố trí tái định cư. Trong chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị quy định chủ đầu tư phải đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật toàn dự án, bao gồm cả hạ tầng xung quanh khu đất tái định cư và bàn giao quỹ đất tái định cư (đã có hạ tầng) cho nhà nước.

Tại bước triển khai dự án, khi thực hiện thủ tục thu hồi đất, trên cơ sở nhu cầu tái định cư của người dân và phương án tái định cư được phê duyệt, UBND tỉnh sẽ chỉ đạo lập, phê duyệt, triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư bằng nguồn vốn nhà nước.

“Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị chỉ phải thực hiện đầu tư hạ tầng xung quanh khu đất tái định cư, không phải dành sản phẩm nhà ở thương mại bố trí tái định cư, trong khi cơ quan nhà nước vẫn đảm bảo được quỹ đất tái định cư để bố trí cho người có đất ở bị thu hồi (giao đất ở hoặc đầu tư nhà ở để bố trí tái định cư)”, ông Đỉnh nêu.