Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là can thiệp đến quyền sở hữu của người dân

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở, trong đó đề cập đến vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư đang gây nhiều quan điểm trái chiều trong dư luận.

Dự thảo đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, áp dụng đối với các loại nhà chung cư thương mại, chung cư xã hội, chung cư tái định cư, chung cư công vụ.

“Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (Điều 27 Dự thảo).

Thúc đẩy mua đất, ít sử dụng chung cư

Theo VCCI, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư.

“Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và hiệu quả”, VCCI nêu.

Mặt khác, theo cơ quan này, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chỉ áp dụng cho các chung cư xây dựng kể từ khi luật này có hiệu lực mà không áp dụng cho chung cư đang sử dụng. Điều này có thể khiến cho khách hàng có xu hướng tìm mua chung cư cũ và đẩy giá của chung cư cũ đi lên.

Ban soạn thảo cần đánh giá một cách kỹ càng, thận trọng đối với quy định mới này để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và sự phát triển của lĩnh vực đầu tư kinh doanh nhà chung cư, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đang có chính sách khuyến khích phát triển các loại hình nhà chung cư thể hiện trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 – 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22.12.2021.

Hạn chế quyền sở hữu của người dân là chưa phù hợp

Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu đối với tài sản được Nhà nước bảo vệ và đảm bảo.

Hiến pháp năm 2013 quy định “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” (Điều 32); “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” (khoản 2 Điều 14).

Bộ luật Dân sự 2015 quy định “không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản”, “Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường” (Điều 163).

Như vậy, Nhà nước chỉ hạn chế quyền sở hữu của người dân trong một số trường hợp đặc biệt để bảo vệ lợi ích công cộng.

“Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân - những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như tại dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp”, VCCI nêu.

Ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

Một trong những mục tiêu của quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là tạo thuận lợi cho việc sửa chữa, cải tạo nhà chung cư cũ, đảm bảo an toàn cho người sử dụng. Khi chung cư hết thời hạn sở hữu, quyền của chủ sở hữu căn hộ không còn nữa, việc thực hiện sửa chữa, xây dựng lại hoặc di dời sẽ dễ dàng hơn.

Theo VCCI, việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên, ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng của người sử dụng.

Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.

VCCI cũng cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ phát sinh thêm thủ tục hành chính cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư liên quan đến thời hạn sở hữu của chung cư.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Dự thảo “trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định”. Việc yêu cầu chủ sở hữu phải thực hiện gia hạn thời hạn trong Giấy chứng nhận sẽ phát sinh rất lớn thủ tục hành chính, tạo sự phiền phức cho người dân.

VCCI đánh giá thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản vì vậy cần phải được đánh giá tác động một cách thận trọng và kỹ càng.

Theo đó, trong hai phương án dự thảo đưa ra, đề nghị ban soạn thảo cân nhắc lựa chọn phương án không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.