TP.HCM: Hàng trăm dự án nhà ở bị ‘mắc kẹt’, ngân sách thất thu

Vẫn “tắc” tiền sử dụng đất

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến tháng 9.2020, thành phố có 63 dự án của 17 doanh nghiệp với hơn 30.042 sản phẩm (gồm 27.709 căn hộ chung cư và 2.693 căn hộ văn phòng officetel) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân chính là Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính chưa xác định được tiền sử dụng đất của các dự án. Việc này vừa làm giảm nguồn thu ngân sách thành phố, vừa gây thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà vì không được cấp sổ đỏ.

Trong năm 2020, Sở Tài nguyên - Môi trường cho biết đã cấp sổ đỏ cho 11.114 căn nhà, song vẫn còn khoảng 20.000 căn chưa được cấp sổ đỏ. Nếu khẩn trương giải quyết hồ sơ nộp tiền sử dụng đất của mấy chục dự án nhà ở thương mại trên thì ngân sách nhà nước của thành phố sẽ có thể thu được hàng ngàn tỉ đồng.

“Ví dụ với 63 dự án nhà ở thương mại, tiền sử dụng đất bình quân mỗi dự án 100 tỉ đồng thì số tiền nộp vào ngân sách thành phố sẽ khoảng 6.300 tỉ đồng. Sau khi chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thì khách hàng được cấp sổ đỏ. Nếu mỗi căn hộ có giá bình quân 3,5 - 5 tỉ đồng và nếu có 10.000 căn được mua bán, chuyển nhượng thì thành phố thu 2% thuế thu nhập cá nhân ước được khoảng 700 - 1.000 tỉ đồng. Nếu kinh doanh cho thuê thì còn phải nộp thuế kinh doanh nhà cho ngân sách thành phố…”, ông Châu nói.

Đối với các dự án nhà ở mới, ông Châu cho biết nhiều dự án hiện nay đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng nên các chủ đầu tư rất mong mỏi được Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính trình UBND TP.HCM phê duyệt tiền sử dụng đất để sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Đơn cử như một dự án tại quận 7 đã nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng nhưng chưa thể ký kết hợp đồng mua bán nhà vì chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. HoREA thông tin dự kiến số tiền tiền sử dụng đất của riêng dự án này khoảng 1.500 tỉ đồng. Như vậy, nếu đẩy nhanh công tác tính tiền sử dụng đất của vài chục dự án trên thì thành phố sẽ thêm nguồn thu rất lớn cho ngân sách thành phố.

Ngoài ra, ông Châu cũng thông tin hiện nay có khoảng 10 dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã “tạm nộp” một phần tiền sử dụng đất vào ngân sách thành phố, nhưng vẫn chưa có quyết định về tiền sử dụng đất của UBND TP.HCM nên chủ đầu tư chưa thể thực hiện được đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể làm được sổ đỏ cho khách hàng mua nhà, trong đó có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng sử dụng ổn định trong các năm qua, làm phát sinh tình trạng khiếu kiện ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.

Các chủ đầu tư đều mong mỏi Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Tài chính tính nhanh tiền sử dụng đất của dự án, để chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung, để sớm làm sổ đỏ cho khách hàng.

Giải pháp tăng thu ngân sách

Chủ tịch HoREA cho biết ở nhiều nước trên thế giới thì lĩnh vực bất động sản thường chiếm tỷ trọng khoảng 20% GDP. Ở nước ta, lĩnh vực bất động sản mới chiếm tỷ lệ khoảng 7-8% GDP nên còn nhiều tiềm năng đóng góp cho nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại sau dịch COVID-19.

Do vậy, Hiệp hội đã đề xuất các giải pháp để vừa tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố, vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, vừa giúp cho người tiêu dùng có cơ hội tạo lập được nhà ở, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người dân.

Theo đó, HoREA kiến nghị lãnh đạo TP.HCM chỉ đạo tháo gỡ ngay các ách tắc, vướng mắc về tính tiền sử dụng đất các dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong nhưng chưa nộp hoặc đã tạm nộp tiền sử dụng đất, trong đó có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng.

Ngoài ra, HoREA mong muốn UBND TP.HCM chỉ đạo sớm giải quyết việc tính tiền sử dụng đất dự án, đồng thời đẩy nhanh công tác cấp sổ đỏ cho người mua nhà. Trong số này có 10.020 người nước ngoài đã mua nhà tại thành phố, chiếm 81,2% tổng số người nước ngoài đã mua nhà trong cả nước, để có thêm tiền thu ngân sách.

“TP.HCM cần khẩn trương chỉ đạo xây dựng quy trình, thủ tục, cơ chế áp dụng các phương pháp xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại. Thành phố cũng cần xử lý các trường hợp ách tắc, vướng mắc việc tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại với các trường hợp cụ thể, thiết thực, đem lại lợi ích cho Nhà nước, cho người dân cũng như cho doanh nghiệp”, ông Châu nói thêm.

Chủ tịch HoREA còn đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo khẩn trương ban hành "quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại", gồm 4 bước, nhằm rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp. Trong đó, sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì doanh nghiệp được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, bán sản phẩm của dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, thành phố cần ban hành "quy định tiêu chí diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, đủ điều kiện tách thành dự án độc lập".