TS Đinh Thế Hiển: Không 'làm sạch' nhóm sai pháp lý thì không thể có giải pháp tốt cho thị trường BĐS

Thị trường bất động sản đầy u ám

Tại phiên trả lời chất vấn trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nhận định thị trường bất động sản (BĐS) sẽ tiếp tục khó khăn.

Theo đó, việc xây dựng dự án BĐS tại hầu hết địa phương đều khó khăn dẫn đến nguồn cung nhà ở sụt giảm, nguồn cung quá thiếu và quá thừa so với nhu cầu. Cơ cấu sản phẩm nhà ở bất hợp lý; giá nhà cao hơn nhiều so với thu nhập của người dân. Việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào BĐS chưa chặt chẽ, tiềm ẩn rủi ro. Cơ cấu nguồn vốn BĐS còn hạn chế…

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng cho rằng hiện nay thị trường BĐS đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái. Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS cũng đang rất khó khăn, đặc biệt là “rủi ro” bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản.

Một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư-thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO; tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động).

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn “trái phiếu”, tắc cả nguồn "vốn huy động từ khách hàng”, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp BĐS “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro, phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng) tạo cơ hội cho khách hàng mua với giá rẻ, nhưng có rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Hiệp hội cũng kiến nghị nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, trong đó, đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1 - 2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100 - 200 nghìn tỉ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Đồng thời, cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Ngoài ra, phải tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”…

Doanh nghiệp phải hy sinh dự án, tái cấu trúc

Ở góc nhìn khác, thông tin với Một Thế Giới, TS Đinh Thế Hiển cho rằng không làm sạch nhóm sai pháp lý thì không tạo được giải pháp thực sự sáng sủa cho thị trường BĐS.

TS Đinh Thế Hiển cho hay, khi BĐS tăng giá mạnh, các công ty BĐS đứng đầu nền kinh tế thì các chuyên gia lo và muốn BĐS sẽ hạ nhiệt. Hiện nay BĐS đang hạ nhiệt, giá đang giảm (hoặc chắc chắn giảm), các công ty huy động vốn dưới chuẩn, làm dự án thiếu pháp lý đang bị xử lý thì các chuyên gia lại muốn tìm giải pháp để giữ thị trường, giữ giá và giữ các công ty này.

Về giải pháp, ông Hiển cho rằng cần xử lý nghiêm các công ty làm sai quy định, và bản thân các công ty phải tái cấu trúc, chấp nhận mất mát để đàng hoàng trở lại...

Ông Hiển cho rằng hiện nay không thiếu nguồn cung, mà chỉ thiếu nguồn cung ở một số phân khúc. Nếu thiếu nguồn cung như kiến nghị của doanh nghiệp BĐS vì khó khăn, thì tại sao các doanh nghiệp lại không bán được hàng? Mấu chốt khó khăn của thị trường BĐS đến từ việc doanh nghiệp đầu tư quá nhiều dự án, dàn trải trong giai đoạn 2021-2022 nhưng thời điểm này không bán được hàng (không có thanh khoản).

Về khó khăn tài chính, thực tế, năm 2022, Ngân hàng Nhà nước vẫn công bố giữ nguyên mức tăng trưởng tín dụng 14% bằng với những năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỉ đồng được các doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7.2022), trong đó có khoảng 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực BĐS.

Số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8.2022, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, trong đó kinh doanh BĐS tăng 7,35%; phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 20,14%...

“Giải pháp cho thị trường BĐS đang trong giai đoạn suy thoái lúc này là tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Theo đó, cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển”, ông Hiển nói.

Theo chuyên gia Hiển, vài năm trước các chuyên gia đã từng cảnh báo khoảng 70% nhà đầu tư trên thị trường là lướt sóng, đầu cơ. Họ mua BĐS không phải để ở hoặc cho thuê mà chủ yếu vay vốn để mua BĐS rồi lướt sóng, kiếm lời… Nay thị trường “đóng băng”, thiếu vắng người mua vì đa số mua ở dạng lướt sóng giờ không còn tiền mua tiếp. Điều này cho thấy “mua thổ thì luôn luôn lời” sẽ không còn đúng khi thị trường đã phát triển với quy mô hiện nay.

“Đầu tư BĐS vẫn là ngành hấp dẫn, nhưng cần phải tập trung vào các loại BĐS có nhu cầu ở và kinh doanh thật sự. Đây cũng là hướng đi cho các công ty BĐS trong giai đoạn tới”, ông Hiển nêu.