Việt Nam có nên thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội?

Chuyên gia kinh tế - TS Cấn Văn Lực nhận định thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất về tài chính, nhất là trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, về giao dịch bất động sản, về tháo gỡ các vướng mắc chính đối với các dự án bất động sản.

TS Lực cho rằng thị trường đang dần phục hồi từ tháng 5.2023 đến nay, các khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy hiện nay khoảng 76%. Theo đánh giá của nhà đầu tư, giá cổ phiếu bất động sản tăng 18% và giá cổ phiếu doanh nghiệp xây dựng tăng 39%...

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, sự phục hồi thị trường bất động sản còn chậm, vẫn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (gồm cả khâu định giá đất, tính tiền thuê đất…), sức cầu yếu (nhất là vay để mua nhà, sửa nhà, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…) và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn (do niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn...).

Theo đó, chuyên gia Lực đề nghị các bộ ban ngành, địa phương, doanh nghiệp thực hiện thật nghiêm túc, tốt các cơ chế, chính sách đã ban hành, nhất là các chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ về giảm lãi suất, cơ cấu lại nợ..., cùng các nghị định, thông tư liên quan đến thị trường bất động sản, lĩnh vực xây dựng và đất đai đã ban hành.

Về tín dụng, ông Lực cho rằng cần tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, đồng thời kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng, cân nhắc về thời điểm, lộ trình áp dụng một số điều khoản về hạn chế cho vay cho phù hợp hơn.

Đặc biệt, TS Cấn Văn Lực đề xuất nên thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó vốn ngân sách nhà nước làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư, mua nhà ở xã hội bằng khoảng 50% lãi suất thị trường, như Singapore và Hàn Quốc đã làm.

Theo TS Lực, đa số dự án nhà ở xã hội tính đến thời điểm hiện nay được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn công, một số dự án do tư nhân thực hiện. Khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân sách do vốn được bố trí cho các dự án nhà ở xã hội rất ít, điều kiện, thủ tục phức tạp, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội còn ít.

Do đó, ông Lực cho rằng không nên áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay. Việc thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội sẽ bao gồm: Nguồn tiền thu từ quỹ đất cho nhà ở xã hội; vốn góp từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước; phát hành trái phiếu chính phủ/chính quyền địa phương; vốn đối ứng, bổ sung từ các tổ chức tín dụng trong nước; nguồn vốn ODA, các tổ chức tài chính quốc tế.

Về cơ cấu tín dụng cho vay nhà ở xã hội, có thể 40% cho doanh nghiệp và 60% cho người mua nhà, khuyến khích, tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê nhưng phải theo quy hoạch, thiết kế chuẩn...

Thực tế, chính sách nhà ở xã hội của Singapore là một ví dụ thành công về mô hình nhà ở xã hội. Chính sách đảm bảo cả xã hội được hưởng quyền lợi về nhà ở và khoảng 85% dân số của Singapore sống trong nhà ở công.

Qua đó, có thể thấy Việt Nam cần phải có những quy định cụ thể hơn, chi tiết hơn trong chính sách nhà ở xã hội để dễ dàng thực thi trong thực tế, nhất là về quy trình, trình tự thủ tục đầu tư, phân phối. Bên cạnh đó là các tiêu chuẩn, định mức kỹ thuật nhà ở xã hội, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội ngay từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định bố trí tỷ lệ diện tích đất nhất định trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây dựng nhà ở xã hội...

Tuy nhiên, do khả năng đảm bảo quỹ đất, giá cả nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các dự án nhà ở xã hội ở mỗi địa phương cũng khác nhau, nên khi xây dựng khung, bảng lương, thu nhập cho người lao động, làm công ăn lương ở các thành phần kinh tế thì cần tính toán đến khả năng mua/thuê nhà ở xã hội.

"Có thể thấy, việc thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội ở các đô thị có nhiều khu, cụm công nghiệp quy mô lớn để các doanh nghiệp có nhiều công nhân chưa có chỗ ở có thể đóng góp vào quỹ để phát triển nhà ở xã hội cho người lao động", ông Lực cho hay.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế - TS Nguyễn Trí Hiếu nhận thấy quỹ này rất quan trọng, bởi rất khó để ngân hàng dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Ông Hiếu kiến nghị quỹ này nên xuất phát từ Chính phủ phát hành trái phiếu dài hạn có ưu đãi, miễn thuế. Tiền từ trái phiếu sẽ đưa vào quỹ, cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp khoảng 3%. Ngân hàng nhờ đó mới có thể cho người dân vay với lãi suất hấp dẫn 5% được. "Đây là sẽ là giải pháp để tạo ra nguồn vốn quan trọng phát triển nhà ở xã hội, nhưng không dễ để thực hiện", ông Hiếu nhấn mạnh.