Vụ Invest Park Nha Trang thế chấp công viên, luật sư nói gì?

UBND tỉnh Khánh Hòa vừa có văn bản chỉ đạo các sở ngành, trong đó có Sở TN-MT, Sở Tài chính phối hợp các đơn vị liên quan giải quyết kiến nghị của ABBank Khánh Hòa đối với việc thu hồi 21.777m2 đất (phần diện tích đất công cộng tại Công viên Phù Đổng) để bàn giao UBND TP.Nha Trang quản lý.

Theo kiến nghị của ABBank Khánh Hòa, Công ty TNHH Invest Park Nha Trang đã đem thế chấp các công trình xây dựng thuộc dự án Công viên Phù Đổng, bao gồm các hạng mục công viên, cây xanh, lối đi bộ… làm “tài sản đảm bảo” để vay vốn tại ngân hàng này và còn nợ gần 41 tỉ đồng (tính đến ngày 1.7.2022).

Do đó, nếu Công ty TNHH Invest Park Nha Trang phải chuyển giao phần đất công cộng và không được bồi hoàn chi phí đã đầu tư xây dựng thì sẽ làm giảm giá trị tài sản mà công ty đang thế chấp tại ngân hàng và ảnh hưởng đến khả năng trả nợ vay. Vì thế, ABBank Khánh Hòa đề nghị tỉnh Khánh Hòa xem xét lại việc yêu cầu bàn giao đất công cộng tại Công viên Phù Đổng.

Trước đó, tỉnh Khánh Hòa có văn bản chỉ đạo UBND TP.Nha Trang tổ chức tiếp nhận hơn 21.777m2 đất bờ biển Nha Trang tại dự án Công viên Phù Đổng do Công ty TNHH Invest Park Nha Trang làm chủ đầu tư. Phần đất này dài khoảng 400m bờ biển, nằm ở phía đông đường Trần Phú, thuộc phường Lộc Thọ.

Tỉnh Khánh Hòa yêu cầu doanh nghiệp ấn định thời gian giao mặt bằng cho địa phương để thực hiện các công trình phục vụ cộng đồng. Nếu doanh nghiệp không thực hiện, chính quyền thành phố sẽ cưỡng chế thu hồi theo quy định.

Tháng 2.2022, Sở Tài chính đã có thông báo về việc Công ty TNHH Invest Park Nha Trang phải bàn giao cho TP.Nha Trang quản lý phần diện tích đất công cộng tại Công viên Phù Đổng và không được bồi hoàn các tài sản, công trình xây dựng trên đất.

Theo lãnh đạo Sở Tài chính Khánh Hòa, quyết định thu hồi dự án, hay khi thu hồi sẽ không bồi thường tài sản trên đất, là đúng quy định, phù hợp chủ trương đầu tư mà tỉnh Khánh Hòa đã chấp thuận cho doanh nghiệp thực hiện dự án (trong đó có nội dung sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư phải chuyển giao hạ tầng cho địa phương quản lý).

Ngoài ra, ngân hàng thẩm định cho vay, rồi nhận thế chấp tài sản Công viên Phù Đổng là không đúng, vì đây không phải tài sản của doanh nghiệp. Khi đầu tư xong, doanh nghiệp đã giao cho nhà nước, chỉ giữ lại một số hạng mục công trình được phép kinh doanh.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới về vấn đề này, luật sư Trần Minh Hùng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết theo quy định pháp luật, nếu cá nhân, tổ chức được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà trong đó có một phần thuộc quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được quyền thế chấp.

Tuy nhiên, trong trường hợp Công ty TNHH Invest Park Nha Trang thế chấp toàn bộ dự án (gồm phần đất và tài sản) được UBND tỉnh Khánh Hòa cấp đúng hay là sai thì cần phải xem xét lại tính pháp lý, cụ thể là hồ sơ chấp thuận đầu tư dự án cho Công ty TNHH Invest Park Nha Trang.

Như các thông tin mà báo chí đưa, theo ông Hùng, UBND tỉnh Khánh Hòa chấp thuận cho công ty được thực hiện dự án Công viên Phù Đổng, trong đó chủ trương đầu tư mà tỉnh Khánh Hòa đã chấp thuận có nội dung “sau khi xây dựng xong, nhà đầu tư phải chuyển giao hạ tầng cho địa phương quản lý”, tức là có phần diện tích hơn 21.777m2 đất thuộc quy hoạch thuộc dự án Công viên Phù Đổng (bao gồm các hạng mục công viên, cây xanh, lối đi bộ…).

Như vậy, xét về thông tin trên thì tại thời điểm chấp thuận đầu tư dự án của công ty, phía UBND tỉnh Khánh Hòa đã ghi rõ quyền sử dụng đất đối với công ty, trách nhiệm thực hiện dự án và bàn giao công trình công cộng cho nhà nước. Điều này có nghĩa là có kế hoạch sử dụng đất hằng năm tại thời điểm chấp thuận đầu tư dự án cho công ty.

Do đó, ông Hùng cho rằng việc công ty không bàn giao công trình công cộng và mặt bằng cho UBND tỉnh Khánh Hòa, lấy toàn bộ phần đất và công trình này đi thế chấp là không đúng.

Hơn nữa, luật sư Hùng cũng cho rằng việc ngân hàng xét cho vay vốn là không phù hợp với quy định pháp luật được nêu tại điều 49 Luật Đất đai. Tuy nhiên cũng không ngoại lệ việc tại thời điểm vay phía công ty không cung cấp đủ hồ sơ cho ngân hàng dẫn tới việc ngân hàng không biết được chủ trương đầu tư dự án mà nhà nước cấp cho phía công ty có nội dung phải bàn giao lại phần diện tích đất và công trình hơn 21.777m2 cho nhà nước.

“Không những vậy, việc ngân hàng cho vay nhưng khi ngân hàng thực hiện việc đăng ký bảo đảm tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai mà cơ quan này không xem xét kỹ hồ sơ cũng là vấn đề có liên quan”, ông Hùng nói.

Trong một động thái khác, mới đây, Công ty TNHH Invest Park Nha Trang cũng có văn bản kiến nghị UBND TP.Nha Trang xem xét các đề xuất giải quyết, thay vì thu hồi không bồi hoàn.

Cụ thể, phía công ty đề nghị 2 phương án, một là chỉ bàn giao hơn 10.000m2 công viên phía bắc, từ lối đi bộ xuống biển giữa công viên. Đối với phần diện tích công cộng còn lại do các công trình trong khu vực này có hệ thống kỹ thuật phức tạp nên Công ty TNHH Invest Park Nha Trang sẽ xin tự vận hành, "công ty quản lý sẽ thuận tiện cho việc quản lý tài sản, duy tu bảo dưỡng, vận hành và thành phố sẽ không phải bỏ ra một khoản chi phí, nhân lực duy trì hoạt động cho phần công viên này", văn bản trình phương án đề nghị của công ty nêu.

Phương án 2 là xác định cơ chế xem xét việc bồi hoàn các chi phí Công ty TNHH Invest Park Nha Trang đã đầu tư (bao gồm chi phí đầu tư và giá trị tài sản hiện hữu) trên phần diện tích công cộng mà bị thu hồi.