Điểm lại những sự kiện đáng chú ý của bất động sản 2023 trước thềm năm mới

Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp

Ngày 5.3, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vừa có hiệu lực thi hành với một số điểm mới, mở ra cánh cửa khơi thông thị trường.

Nghị định 08 quy định doanh nghiệp có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; đơn vị phát hành sẽ được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm. Nghị định này sẽ tạm ngưng quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân, xếp hạng tín nhiệm tới hết năm 2023.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 08, thị trường đã có những dấu hiệu tích cực hơn, DN đã quay lại phát hành được trái phiếu, quý 1 hầu như không có đợt phát hành nào nào, từ quý 2 trở đi, tháng sau khối lượng phát hành đều cao hơn tháng trước. Tới hết tháng 11, có 77 DN phát hành lượng trái phiếu trị giá khoảng 220.000 tỉ đồng.

Ngoài ra, căn cứ các quy định của Nghị định 08, DN và nhà đầu tư trái chủ đã rất nỗ lực thực hiện đàm phán thanh toán trái phiếu đến hạn. Tỷ lệ đàm phán thành công tăng từ 16% tháng 2.2023 lên 63% vào tháng 10.2023.

Dù vậy, một số quy định được tạm ngưng thực hiện tại Nghị định 08 chuẩn bị hết hạn vào cuối tháng 12.2023. Nếu không tiếp tục được gia hạn, các DN lo ngại sẽ tiếp tục rơi vào khó khăn.

Nghị quyết 33 tháo gỡ khó khăn thị trường BĐS

Từ nửa cuối năm 2022, khi thị trường BĐS và trái phiếu doanh nghiệp gặp khủng hoảng, các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Trong tháng 2.2023, lãnh đạo chính phủ đã chủ trì hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn lành mạnh, bền vững.

Cũng trong tháng 3.2023, Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được ban hành. Nghị quyết được xây dựng với các giải pháp đồng bộ, toàn diện, hướng tới mục tiêu tháo gỡ trên cả 3 phương diện, gồm pháp lý, tín dụng và cung cầu BĐS, nhất là về nhà ở xã hội.

Các chuyên gia, doanh nghiệp đánh giá việc Chính phủ kịp thời ban hành và triển khai Nghị quyết 33 là hết sức cần thiết, quan trọng với thị trường BĐS, với các doanh nghiệp và nền kinh tế nói chung.

Nhờ các giải pháp đồng bộ, việc triển khai Nghị quyết 33 đã bước đầu đi vào cuộc sống, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi tích cực, tình hình thị trường cải thiện, quý sau bớt khó khăn hơn quý trước.

Tính đến cuối quý 3/2023, đã có khoảng gần 500 buổi gặp gỡ, đối thoại giữa ngân hàng và DN nói chung được tổ chức trên toàn quốc. Các giải pháp tháo gỡ khó khăn đang dần phát huy hiệu quả.

Cấp “sổ hồng” cho condotel, officetel

Ngày 3.4, Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được ban hành.

Một trong những điểm đáng chú ý được bổ sung tại nghị định này là các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Nghị định số 10 được xem là tín hiệu vui với những nhà phát triển dự án, người mua sản phẩm căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) và các loại công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc tồn tại bấy lâu trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng động thái trên không phải là chìa khóa vạn năng có thể rã đông thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong một sớm một chiều. Sổ hồng chỉ giải quyết được một phần vấn đề thị trường condotel đang gặp phải trong khi hành trình hồi phục đòi hỏi rất nhiều điều kiện kèm theo.

Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

Nhằm hỗ trợ đối tượng chính sách, người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở, ngày 3.4.2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 1.062.200 căn hộ nhà ở xã hội. Trong đó, thời kỳ 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Theo báo cáo của các địa phương, đến nay, thời kỳ 2021-2025 cả nước đã có 475 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 432.698 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng.

Các chuyên gia cho rằng đề án có tính khả thi rất cao bởi nhu cầu về nhà ở dành cho người thu nhập thấp và nhà ở công nhân hiện rất lớn. Chưa kể, tới 60% những người hưởng lương nhà nước cũng có nhu cầu nhà ở thực.

Tuy vậy, việc triển khai đề án sẽ còn rất nhiều khó khăn, thách thức trong giai đoạn sắp tới; cần sự quan tâm, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc của các cấp chính quyền, sự quan tâm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng cho nhà ở xã hội

Tháng 4.2023, Ngân hàng Nhà nước có công văn chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại và ngân hàng nhà nước chi nhánh các tỉnh thành khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ theo Nghị quyết 33/NQ-CP.

Chương trình tín dụng 120 nghìn tỉ đồng được triển khai bởi các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 4 ngân hàng thương mại nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank).

Lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VNĐ bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường và các ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với các gói tín dụng cụ thể trong từng thời kỳ.

Tập hợp số liệu từ các địa phương cho thấy, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỉ đồng. Hiện đã có 23 tỉnh công bố danh mục 54 dự án đủ điều kiện vay vốn theo chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 25.884 tỉ đồng.

Tính đến thời điểm hiện tại, một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương đã được giải ngân số vốn khoảng 143,3 tỉ đồng.

Theo các chuyên gia, dù gói 120.000 tỉ là tín hiệu đáng mừng cho triển khai nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhưng nhiều vướng mắc đang khiến gói này chưa phát huy được hiệu quả.

Thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Sáng 27.11, Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với những điểm mới đáng chú ý như: Cơ quan quản lý sẽ siết lại việc đầu tư xây dựng chung cư mini; Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam được làm cơ quan chủ quản dự án đầu tư nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động thuê. Luật cũng không quy định thời hạn sở hữu mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở kế thừa Luật Nhà ở hiện hành…

Luật cũng sửa đổi bổ sung một số quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở; bổ sung một số quy định đặc thù để tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũng như khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án…

Ngay sau đó, Quốc hội cũng thông qua Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) với nhiều quy định chặt chẽ hơn trong kinh doanh BĐS để bảo vệ người mua nhà, đất.

Để phân định rõ phạm vi điều chỉnh của luật này với các luật khác có liên quan, luật quy định rõ các trường hợp không điều chỉnh như việc bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức do giải thể, phá sản, chia tách… Sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.

Về đặt cọc trong kinh doanh BĐS, luật quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua...

Về cơ chế ngăn ngừa hành vi kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, luật có quy định nghiêm cấm “kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định”, quy định về thủ tục kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh.

Hai luật mới sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1.1.2025.

Quốc hội chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi)

Dù rất được chờ đợi, nhưng kỳ họp vừa qua, Quốc hội chưa thông qua dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo các cơ quan, nhiều nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần thêm thời gian để tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện. Đặc biệt khi Luật Đất đai (sửa đổi) là luật quan trọng, có tác động tới người dân, liên quan tới nhiều luật khác.

Việc điều chỉnh thời gian thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) từ kỳ họp này sang kỳ họp gần nhất giúp các cơ quan có thể tiếp tục nghiên cứu, tiếp thu, chỉnh lý, rà soát kỹ lưỡng và hoàn thiện, bảo đảm chất lượng tốt nhất trước khi trình Quốc hội thông qua.

Mới đây, Tổng thư ký Quốc hội đề nghị, trên cơ sở xem xét chất lượng chuẩn bị, nếu hồ sơ tài liệu đủ điều kiện, bảo đảm tiến độ, chất lượng thì đề nghị trình Quốc hội tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 xem xét thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Cháy chung cư mini

Một trong những sự kiện đau thương nhất của năm 2023 tại Việt Nam là vụ cháy chung cư mini ở Q.Thanh Xuân, Hà Nội.

Khoảng 23 giờ 30 ngày 12.9, chung cư mini ở số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ bốc cháy. Căn nhà có diện tích khoảng trên 200m2 cao 9 tầng, chia thành 45 căn hộ với khoảng 150 người dân sinh sống. 56 người tử vong và 37 người bị thương trong vụ cháy.

Sau khi hỏa hoạn xảy ra, Cơ quan CSĐT Công an Hà Nội đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can và bắt tạm giam 4 tháng Nghiêm Quang Minh (trú phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, chủ chung cư nói trên).

Về công tác hỗ trợ nạn nhân, 88 người còn sống được hỗ trợ mức 700 triệu đồng/người để hỗ trợ chi phí sinh hoạt, đảm bảo ổn định cuộc sống. Với 56 nạn nhân tử vong, số tiền hỗ trợ thân nhân đứng ra làm thủ tục thờ cúng là 500 triệu đồng/người.

Trong số 37 người bị thương, mức hỗ trợ cho 3 người phải điều trị ở bệnh viện trong vòng 3 - 7 ngày là 300 triệu đồng/người. Còn lại 33 người điều trị ở bệnh viện trên 7 ngày hưởng mức hỗ trợ 400 triệu đồng/người. Một người bị thương nặng, hiểm nghèo nhận 1 tỉ đồng hỗ trợ.

Ngoài ra, quận Thanh Xuân hỗ trợ 2 tỉ đồng cho một trẻ em mồ côi cả cha và mẹ; 1 tỉ đồng/trẻ cho 4 trẻ em mồ côi cha hoặc mẹ. Với 22 trẻ em dưới 16 tuổi là nạn nhân trong vụ cháy, mức hỗ trợ để làm sổ tiết kiệm cho các cháu là 600 triệu đồng/người.

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp vướng lao lý

Năm 2023, ngoài việc khó khăn từ tín dụng, vướng mắc pháp lý, thì không ít lãnh đạo doanh nghiệp BĐS vướng vòng lao lý.

Ví dụ, tháng 11 vừa qua, Công an tỉnh Đồng Nai ra quyết định khởi tố bị can, lệnh bắt bị can để tạm giam đối với ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT kiêm người đại diện pháp luật của Công ty cổ phần Đầu tư LDG về hành vi “Lừa dối khách hàng” xảy ra tại dự án khu dân cư Tân Thịnh thuộc xã Đồi 61, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai.

Một trường hợp cũng gây chú ý là bà Vũ Thị Thúy, Tổng giám đốc Công ty BĐS Nhật Nam bị tạm giữ hình sự với cáo buộc cung cấp thông tin đầu tư sai sự thật về bất động sản để lừa đảo. Quyết định tạm giữ trong trường hợp khẩn cấp với bà Thúy được Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an Hà Nội thực thi ngày 31.8.

Quá trình điều tra, bước đầu xác định Vũ Thị Thúy (từng có một tiền án về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản) đã đưa ra thông tin quảng cáo sai sự thật về các dự án.

Bà Thúy cam kết trả lãi suất 34 - 46% để người dân tin tưởng nộp tiền vào công ty, dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Sau đó, bà Thúy lấy tiền của người sau trả lãi cho người trước.

Với thủ đoạn trên, Vũ Thị Thúy đã lừa đảo chiếm đoạt tài sản của hơn 10.000 cá nhân, với tổng số tiền lên đến hàng nghìn tỉ đồng.

Hồi tháng 4, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam Chủ tịch Tập đoàn Tân Hiệp Phát Trần Quí Thanh và con gái là Trần Uyên Phương để điều tra hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Ông Trần Quí Thanh và hai con gái đã cho một số người vay lấy lãi. Việc cho vay với lãi suất dưới mức cấu thành tội cho vay lãi nặng. Khi cho vay, ông Trần Quí Thanh không làm hợp đồng vay tiền có cầm cố tài sản mà buộc các doanh nghiệp, cá nhân phải làm hợp đồng chuyển nhượng dự án, cổ phần trong dự án. Giá trị của các dự án, BĐS trong hợp đồng có giá trị thấp hơn nhiều lần so với thực tế.

Cơ quan điều tra cáo buộc khi bên vay làm thủ tục chuyển nhượng tài sản cho bên Tân Hiệp Phát, ông Thanh chỉ đạo hai con gái làm thủ tục sang tên cho mình để nắm quyền kiểm soát, định đoạt tài sản.

Bằng thủ đoạn trên, từ tháng 1.2019 đến 11.2020, Chủ tịch Tân Hiệp Phát và các đồng phạm đã chiếm đoạt tài sản của 4 bị hại gồm 2 dự án Minh Thành, Nhơn Thành của bà Đặng Thị Kim Oanh; 29 thửa đất 452 của anh Nguyễn Văn Chung, 4 thửa đất của ông Lâm Sơn Hoàng và 2 thửa đất của anh Nguyễn Huy Đông. Tổng trị giá các tài sản là 767 tỉ đồng.

Trước đó vào cuối tháng 10.2023, Công an TP.HCM vừa có quyết định khởi tố bị can Huỳnh Thế Năng (nguyên Tổng giám đốc Tổng công ty Lương thực miền Nam) và Đinh Trường Chinh (nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân).

Căn cứ kết quả điều tra và tài liệu, chứng cứ thu thập được, xác định ông Huỳnh Thế Năng và ông Đinh Trường Chinh đã có hành vi vi phạm pháp luật trong việc quản lý, sử dụng khu đất khu đất số 33 Nguyễn Du và 34 - 36 - 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM, gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng cho nhà nước.

Một vụ việc khác là ông Nguyễn Cao Trí, Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn - Đại Ninh đã bị khởi tố, bắt tạm giam vì cáo buộc chiếm đoạt 40 triệu USD của bà Trương Mỹ Lan (Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Thịnh Phát). Theo báo cáo của cơ quan cảnh sát điều tra, trong quá trình mở rộng điều tra vụ án Công ty An Đông (Vạn Thịnh Phát), cơ quan này phát hiện bà Trương Mỹ Lan có quan hệ làm ăn, đầu tư với ông Nguyễn Cao Trí.