Điểm nghẽn nào khiến TP.HCM mãi không có nhà ở giá thấp?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều nước trên thế giới, kể cả các nước công nghiệp phát triển, điển hình là Singapore, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ở các nước này, Nhà nước với vai trò chủ đạo là ban hành các chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện, đặc biệt là chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn, để thực hiện các dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, kể cả cho người có thu nhập trung bình.

Ở các nước, hình thức phổ biến nhất là loại nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp cho thuê và nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn 20-30 năm, nhưng không có loại nhà ở xã hội bán thu tiền ngay như ở nước ta. Loại nhà ở xã hội bán thu tiền ngay như ở nước ta, thì các nước coi đó là loại nhà ở thương mại giá thấp. Đây là điểm rất bất hợp lý.

Đặc biệt, Chủ tịch HoREA còn chỉ ra các điểm bất hợp lý, vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Ách tắc nguồn vốn

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và cả người mua dòng sản phẩm này hiện nay đều chưa được tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi. Ách tắc nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất trong nhiều năm qua, do chậm bố trí nguồn vốn ngân sách (làm vốn mồi) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, nguồn vốn mồi từ ngân sách Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Thế nhưng, trên thực tế, các ngân hàng cho vay dự án nhà ở xã hội thì chủ đầu tư và người mua đều phải vay lãi suất thương mại 9-10%/năm. Điều này khiến người mua nhà xã hội túi tiền vốn đã eo hẹp lại càng gặp khó khăn trong việc trả nợ, trả lãi vay.

Hàng loạt rủi ro về pháp lý

Dù Nhà nước khuyến khích làm nhà ở xã hội và có thêm nhiều chính sách ưu đãi, nhưng các dự án có quỹ đất hỗn hợp vẫn bị vướng về thủ tục đầu tư xây dựng tương tự dự án nhà ở thương mại. Điểm nghẽn pháp lý lớn nhất hiện nay là chưa có quy định về các tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư sử dụng quỹ đất công do Nhà nước quản lý, dẫn đến lãng phí quỹ đất.

Các dự án nhà ở xã hội chưa có quy trình thủ tục đầu tư xây dựng rút gọn khiến thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý kéo dài, gây đội vốn, tăng chí phí, khó kiểm soát giá thành ở mức vừa túi tiền.

Chủ tịch HoREA cho biết trên thị trường bất động sản đã xuất hiện dấu hiệu trục lợi trong thực hiện chính sách nhà ở xã hội, như bán nhà không đúng đối tượng, chuyển nhượng nhà trái quy định pháp luật...

Hạn mức lợi nhuận không khuyến khích chủ đầu tư

Nghị định 100 quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư, song HoREA cho rằng sự giới hạn này không hợp lý. Mức lợi nhuận trên không khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Định mức lợi nhuận cũng không khuyến khích chủ đầu tư dự án ứng dụng tiến bộ công nghệ, kỹ thuật, quản lý, để vừa phải đảm bảo chất lượng công trình, gia tăng các tiện ích, dịch vụ, vừa tiết kiệm chi phí, giảm giá thành. Trên cơ sở đó, chủ đầu tư sẽ được hưởng lợi nhuận tăng thêm.

Theo ông Châu, lẽ ra Nhà nước chỉ cần kiểm soát về quy hoạch, chất lượng công trình và nhất là giá bán nhà ở xã hội, để khuyến khích các doanh nghiệp đổi mới, sáng tạo, hiệu quả.

Chính sách lãi vay mua ưu đãi không nhất quán

Năm 2019, Chính phủ đã ban hành quyết định về khung lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Tuy nhiên, thực tế không có sự thống nhất về mức lãi suất diện ưu đãi này. Người mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội được vay ưu đãi với lãi suất 4,8% một năm. Người mua nhà ở xã hội tại 4 ngân hàng thương mại được vay ưu đãi với lãi suất 5% một năm.

“Đối tượng mua nhà ở xã hội đều là người có thu nhập rất thấp, cần được hỗ trợ. Do đó, chênh lệch lãi suất ưu đãi ở các tổ chức tín dụng đối với họ là điều không nên. Sự thiếu nhất quán về chính sách lãi vay ưu đãi này cần được cải thiện trong thời gian tới để đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho các đối tượng tiếp cận nhà ở giá thấp”, ông Châu nói.

Nhà xã hội cho thuê bị áp thuế cao hơn luật định

Luật Nhà ở quy định trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán.

Tuy nhiên, thực tế, Tổng cục Thuế đã hướng dẫn mức thuế doanh nghiệp xây nhà ở cho thuê chỉ ưu đãi 5% thuế giá trị gia tăng và áp dụng thuế suất 10% thuế thu nhập doanh nghiệp. Sự vận dụng chính sách thuế này không tạo điều kiện khuyến khích doanh nghiệp tư nhân đầu tư phát triển các dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Phan Diệu