Hiến cách giải cứu hàng trăm dự án bất động sản đang ‘đắp chiếu’

Hàng trăm dự án bất động sản bị “đắp chiếu”

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM, trong các năm qua, trên địa bàn Thành phố đã có hơn 500 dự án bị ngừng triển khai, thu hồi, hủy bỏ quyết định giao đất, cho thuê đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng (M&A) dự án. Chỉ trong 10 tháng đầu năm 2018, đã có 23 dự án bất động sản trên địa bàn được mua bán, chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới. Chính các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án "đắp chiếu" đã góp phần thiết thực giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại thời gian qua.

Trong đó, có những dự án đã "đắp chiếu" nhiều năm, thậm chí hàng chục năm. Tuy nhiên sau khi được chủ đầu tư mới "giải cứu" thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp và nhất là khách hàng.

Điển hình là dự án cao ốc phức hợp Sài Gòn One Tower tại số 1 Hàm Nghi, quận 1, TP.HCM được Công ty VAMC tổ chức đấu giá rộng rãi nhưng không tìm được chủ đầu tư mới cũng vì lý do nói trên.

“Dự án này được khởi công năm 2008, đến năm 2011 đã thi công xây dựng được 80% phần thô thì bị đắp chiếu cho đến nay. Nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm. VAMC dự kiến giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower khoảng 6.110 tỉ đồng. Thế nhưng, nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá hiện nay. Điều này sẽ hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia đấu giá và chắc chắn giá trúng đấu giá sẽ cao hơn”, ông Châu nhận định.

Trong khi đó, thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy trong giai đoạn 2016-2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào khoảng 300.000 tỉ đồng và khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là bất động sản. Như vậy, có khoảng 200.000 tỉ đồng giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang "đắp chiếu".

Cần xét lại thời gian sử dụng đất của các dự án

Để xử lý các dự án “đắp chiếu”, mới đây HoREA đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc Hội, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất tính thời hạn sử dụng đất kể từ ngày dự án được nghiệm thu bàn giao, đưa vào kinh doanh nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư đầu tư vào các dự án bất động sản.

Theo điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm (trường hợp đặc biệt, không quá 70 năm).

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất nêu trên có những mặt bất cập, chưa thật hợp tình, hợp lý. Cụ thể, đối với hầu hết các dự án bất động sản sau khi hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 thì chủ đầu tư được UBND cấp tỉnh ra quyết định giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất.

Sau đó, chủ đầu tư tiến hành các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án.

Toàn bộ công việc này mất khoảng 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê để khai thác kinh doanh và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận. Do đó, thời hạn kinh doanh thực tế của dự án chỉ còn khoảng 47 năm.

“Nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh sẽ xảy ra trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Việc làm này sẽ gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất cơ hội kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ.

Do vậy, nếu quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì vừa đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư. Trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội cũng sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Châu nhận định.

Phan Diệu