Huy động vốn trái phép dự án Lovera Vista Khang Điền?

Dự án chưa xây xong phần móng đã mở bán

Dự án Lovera Vista Khang Điền do Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (Khang Phúc House) làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (Công ty Khang Điền) làm đơn vị phát triển dự án.

Dự này này tọa lạc tại KDC Phong Phú 4 (Việt Phú BCCI) với tổng diện tích rộng 1,8 ha, mật độ xây dựng khoảng 37%. Quy mô gồm 5 block, dự kiến cung ứng khoảng 1.310 căn hộ ra thị trường trong năm 2019. Lovera Vista Khang Điền cũng là một phần trong tổng thể 2.975ha quy hoạch khu đô thị mới Nam Sài Gòn, một trong những quy hoạch lớn nhất của thành phố.

Ngày 10.5, Khang Phúc House đã tiến hành lễ khởi công dự án Lovera Vista Khang Điền. Theo tìm hiểu và ghi nhận thực tế, dự án Lovera Vista Khang Điền vẫn đang trong quá trình ép cọc thử tải, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, không có dấu hiệu nào là thi công xong phần móng. Mặc dù vậy, dự án này của Khang Phúc House đã được mở bán “rầm rộ” qua các website và mạng xã hội.

Khi tìm kiếm trên Google cụm từ “Lovera Vista Khang Điền” sẽ thấy hàng loạt các website đăng tin rao bán dự án này. Trong vai một khách hàng, chúng tôi liên hệ với sàn giao dịch Bất động sản SunLand Sài Gòn (SunLandSG), đơn vị quảng cáo, tư vấn và ký “Phiếu đăng ký giữ chỗ” với hơn trăm khách hàng.

Nhân viên của sàn Sunland Sài Gòn cho biết, hiện dự án đang xây dựng gần xong móng, cơ sở hạ tầng, tiện ích nội khu cũng đang dần được hoàn thiện. “Dự án bên em đang dần hoàn thiện. Nếu anh mua, bên em sẽ tiến hành nhận cọc 50 triệu đồng/căn. Đặt cọc giữ chỗ sớm sẽ chọn được những vị trí đẹp nhất. Nếu đầu tư đảm bảo lời 150% khi bán” – Nhân viên sàn Sunland cho biết thêm, đồng thời gửi cho chúng tôi một phiếu xác nhận giữ chỗ cụ thể nhằm tạo niềm tin.

Khi chung tôi hỏi về hồ sơ pháp lý của dự án, nhân viên này tỏ ra ấp úng: “Hiện tại chủ đầu tư chưa cung cấp hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt chi tiết 1/500 và giấy phép xây dựng. Khi nào có em gửi cho anh để anh tham khảo”.

Có “việt vị” khi mở bán dự án Lovera Vista Khang Điền?

Trao đổi về trường hợp trên, LS.Nguyễn Trung Hiếu (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1 điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cần có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Dự án Lovera Vista Khang Điền đang bất chấp những quy định về luật kinh doanh bất động sản để huy động vốn trái phép

Để được huy động vốn theo phương thức này, LS. Hiếu cho biết chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm đ khoản 2 điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Hiện cũng có nhiều dự án tại TP.HCM mặc dù chưa được khởi công xây dựng nhưng đã mở bán căn hộ dưới hình thức “đặt cọc giữ chỗ....”, đây là một cách dùng từ để lách luật. Bản chất hành động này vẫn là một hình thức huy động vốn, LS. Hiếu khẳng định.

Bởi theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thức "nhận cọc giữ chỗ, đăng ký mua bất động sản, biên bản nhận cọc” là một hình thức không đúng với các quy định của pháp luật, LS. Hiếu thông tin thêm.

Trên thực tế đã có khá nhiều dự án "mời" được khách hàng bỏ tiền ra lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”... và mấy năm sau đó dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì. Tất nhiên, các chủ đầu tư đều thừa biết một dự án như thế nào mới được phát sinh giao dịch. Nhưng tại sao họ vẫn tiến hành huy động vốn khi chưa được phép, có lẽ điều này không khó để hiểu ra và trả lời, LS.Hiếu nhận định.

Linh Hoàng