Khung giá đất cao nhất tại TP.HCM chỉ bằng 30% giá trị trường

Đây là một trong những nội dung được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trình Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM một số kiến nghị về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh.

Trong nhóm kiến nghị này, HoREA đề nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Theo HoREA, khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nên không sát với thực tế từng địa phương, đặc biệt các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Điều này làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh giá đất của các địa phương này.

Năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất với mức tăng bình quân khoảng 2 lần so với khung giá trước đã có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nghị định này được áp dụng ổn định trong 5 năm, kể từ ngày 1.1.2015.

Riêng tại TP.HCM, năm 2014 UBND TP.HCM đã có quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần. Điểm bất hợp lý là sau khi đã vận dụng mức trần của khung thì giá đất cao nhất được quy định tại bảng giá đất của TP.HCM cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá đất thực tế trên thị trường.

Bên cạnh đó, theo quy định thì giá đất thấp nhất trong bảng giá đất do TP.HCM ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố.

“Việc áp dụng bảng giá đất 2015 của thành phố đã dẫn đến có trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một số vị trí đất trong hẻm sâu phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ năm 2014 trở về trước”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định.

Theo ông Châu, tại điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định.

Như vậy, nhìn tổng thể, theo quy định này thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước nên có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở. Từ đó, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Chính vì thế, Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai để giao toàn quyền cho cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất và giá đất cụ thể cho phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Trên cơ sở bảng giá đất sát giá thị trường, việc tính tiền sử dụng đất hoặc thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho".

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị Chính phủ chỉ giữ vai trò hậu kiểm để đảm bảo sự phù hợp và tạo môi trường đầu tư, kinh doanh cân bằng giữa các địa phương.