Nhà ở TP.HCM đắt đỏ do gánh nặng tiền sử dụng đất

Gánh nặng tiền sử dụng đất

Theo ông lê Hoàng ChâuChủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tiền sử dụng đất là một điểm nghẽn của thị trường bất động sản và là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Khoản thu này không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Tiền sử dụng đất cũng là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế "xin - cho". Đặc biệt, ông Châu cho rằng đây là nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao và người mua nhà phải gánh chịu.

Vì vậy, để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, Chủ tịch HoREA kiến nghị cần thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho" trên thị trường bất động sản, với 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất.

Phương án thứ nhất Chủ tịch HoREA đề nghị cần coi đây là một sắc thuế như đề xuất của trước đó UBND TP.HCM.

“Về lâu dài đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn, để tạo ra nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Việc áp dụng thuế sử dụng đất trong những năm đầu sẽ có tác động làm giảm nguồn thu tiền sử dụng đất thuộc ngân sách cấp tỉnh đang là một nguồn thu quan trọng của địa phương, nhưng sẽ giúp cho doanh nghiệp và người tiêu dùng giảm gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay, giúp làm giảm giá thành nhà ở.

Doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí thuế sử dụng đất khi đầu tư dự án; bên cạnh đó đề nghị thực hiện thuế nhà đất như các nước. Thế nên về lâu dài, ngoài thuế sử dụng đất, Nhà nước còn có thêm nguồn thu thuế nhà đất ổn định, khắc phục gánh nặng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp và người mua nhà hiện nay”, ông Châu nói.

Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 vào Điều 107 Luật Đất đai là thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do UBND cấp tỉnh ban hành.

Để thực hiện được cơ chế này, ông đề nghị phải bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại Điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất. Việc này để đảm bảo thực hiện nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo Điều 112 Luật Đất đai và phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Cải cách quy trình, thủ tục hành chính

Tuy nhiên, theo ông Châu, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay là rất khó, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án trên đây chưa được chấp thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách trước mắt là phải cải cách mạnh mẽ quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực và cơ chế "xin - cho".

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6.1.2017 của Chính phủ đã quy định cụ thể thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai chỉ còn từ 5-30 ngày. Thế nhưng trong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án thì vẫn còn mất khoảng 1-3 năm, làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh, góp phần làm tăng giá thành nhà ở. Trong khi đó, quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án cũng rất nhiêu khê.

Chính vì vậy, Chủ tịch HoREA cho rằng nên giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất thành phố xem xét quyết định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.

Ngoài ra, cần cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất.

Mặt khác, chủ đầu tư cũng cần được tham gia và có ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nguyên nhân là do Sở Tài chính thường chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20-30% chi phí thực tế bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Đặc biệt, ông Châu cũng đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi. Đồng thời, việc cần làm là thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

Phan Diệu