Nhà phố, mặt bằng cho thuê lao đao vì đại dịch

Mặt bằng cho thuê tiếp tục lao đao

Nhà phố và trung tâm thương mại được đánh giá là một trong những phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực nhất trong giai đoạn đại dịch COVID-19, đặc biệt là khi diễn biến dịch vẫn đang có những diễn biến xấu.

Trong những tháng đầu năm, khảo sát trên các nhóm khách bán lẻ cho thấy hầu hết khách thuê lạc quan và có nhu cầu mở rộng mạng lưới cửa hàng tại TP.HCM trong năm 2021, nhất là thời điểm khai trương rơi vào tháng 10, 11, 12 kịp mùa lễ hội cao điểm cuối năm. Vì vậy, tình hình thuê mặt bằng những tháng đầu năm 2021 tại TP.HCM tương đối sôi động.

Tuy nhiên, tình hình giãn cách xã hội nghiêm trọng kéo dài từ đầu tháng 6 đến nay đã khiến cho nhiều cửa hàng thi công xong nhưng không được khai trương. Nhiều cửa hàng, mặt bằng bán lẻ rơi vào thế bị động và phải chờ cho đến khi Nhà nước cho phép các cửa hàng mua sắm hoạt động lại bình thường. Điều này đã làm ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng, hàng hóa tồn kho và đội ngũ nhân viên.

Theo Savills Việt Nam, vào năm 2020, thị trường dự đoán có khoảng 170.000m² diện tích thương mại sẽ được ra mắt vào năm 2021. Tuy nhiên, đến giữa năm 2021, dự kiến thị trường sẽ không có dự án nào thật sự tiềm năng đi vào vận hành vào cuối năm nay. Các dự án đều trì hoãn tiến độ thi công hoặc trì hoãn ngày khai trương thêm vài năm mặc dù đã hoàn thành xây dựng.

Không những vậy, tính tới thời điểm hiện tại, nhà phố thương mại, mặt bằng bán lẻ hầu như đã đóng cửa. Nhiều trung tâm thương mại phải chấp nhận câu chuyện giảm giá thuê, shophouse ở khu vực trung tâm. Các trục đường chính cũng đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh.

Giá thuê mặt bằng vì thế cũng tiếp tục được điều chỉnh. Nhiều chủ mặt bằng ban đầu không giảm giá thuê hoặc chỉ giảm rất ít thì đến nay cũng phải chấp nhận xuống giá 20-30%, thậm chí 50% nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê. Nếu dịch COVID-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, thì cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp diễn.

Thị trường phải mất ít nhất 1 năm mới hồi phục

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý bộ phận cho thuê mặt bằng bán lẻ Savills Việt Nam cho rằng sau thời gian giãn cách xã hội, các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất 3 tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao thông mua sắm. Đặc biệt, thị trường phải mất ít nhất 1 năm để nhà bán lẻ và người tiêu dùng lấy lại niềm tin, hoạt động cân bằng ổn định, phục hồi trạng thái và mức doanh thu như năm 2019.

“Trong thời gian này, các gian hàng mới phải âm thầm bán hàng và đẩy mạnh quảng cáo trực tuyến chứ không sử dụng cách thức tổ chức sự kiện tại cửa hàng như trước đây để làm điểm thu hút và tạo tiếng vang cho đợt khai trương ra mắt của mình được nữa.

Sau giai đoạn khó khăn, nhiều thương hiệu đã tái định vị, xác định chiến lược phát triển thận trọng hơn, lựa chọn địa điểm kỹ càng và quản lý các chi phí chặt chẽ hơn. Một ví dụ điển hình là ngân sách dành cho mặt bằng thuê cà phê và nhà hàng trước đây có thể đạt 20%, thậm chí 30% doanh thu cho các mặt bằng đẹp, đắc địa thì nay chỉ tối đa chỉ còn 10-16% để duy trì hiệu quả”, bà Quyên nói.

Đánh giá về sự thay đổi về mặt bằng giá thuê trong những tháng cuối năm, bà Quyên nhận định so với giai đoạn thịnh vượng của thị trường bán lẻ khi mỗi hợp đồng thuê hết hạn đều sẽ chốt được giá thuê mới tăng 8-10%, thì nay giá thuê cho hợp đồng mới phần lớn được giữ nguyên, thậm chí giảm 20-30%.

Tỷ lệ tăng giá hằng năm từ mức trung bình 8% mỗi năm nay thì sẽ tiếp tục giảm chỉ còn 5% mỗi năm. Điều này khiến tổng giá trị một chu kỳ thuê của bất động sản thương mại giảm đáng kể, thể hiện sự e ngại của thị trường. Cán cân quyền lợi đang rơi vào tay những nhà bán lẻ và nhãn hàng nhiều hơn.

“Thực tế tại TP.HCM, việc nhiều mặt bằng trống khiến các nhãn hàng có tiềm lực tài chính mạnh nay có thể thu gom những vị trí tốt như ý muốn mà trước đây họ chưa bao giờ chen chân được vào các cuộc đấu giá thuê. Điển hình như mặt bằng phố Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hồ Tùng Mậu… Những mặt bằng này còn được chủ đầu tư hỗ trợ giá thuê giảm 30% so với mặt bằng giá khu vực vào đầu năm 2020”, bà Quyên cho biết.

Thương mại điện tử ngày càng mở rộng

Thị trường bán lẻ đang có nhiều sự thay đổi đáng kể từ khi dịch COVID-19 bùng phát. Theo đó, các kênh mua sắm không chỉ dừng lại ở những sàn thương mại tập trung lớn như Shopee, Lazada, Tiki, Sendo… nữa, mà còn xuất hiện những hình thức mua sắm trực tuyến tự phát triển theo các nhãn hàng.

Đơn cử như nhóm mỹ phẩm Sociolla, Watson, The Body Shop, Kiehl’s… với các chức năng hoàn thiện tương tự, hoặc nhóm ăn uống có Pizza 4Ps, Yen Sushi & Sake Pub, The Pizza Company, Otoke Chicken… hay Fahasa (bán sách).

Điều này khiến khách hàng ngày càng có nhiều sự đa dạng lựa chọn mua sắm trực tuyến theo sở thích và sự thuận tiện của mình nhiều hơn. Sự cạnh tranh trong mua sắm bán lẻ trực tuyến vì vậy cũng sâu sắc hơn và đòi hỏi nhiều combo khuyến mãi và chương trình chăm sóc khách hàng chu đáo hơn để giữ được lượng khách hàng trung thành.

Ngoài ra, xu hướng thanh toán trả trước bằng ví điện tử hoặc thẻ, không dùng tiền mặt cũng được phổ biến với tốc độ chóng mặt, khi hơn với 51% người tiêu dùng ở Việt Nam đã chuyển hóa từ thanh toán tiền mặt khi nhận hàng sang thanh toán trả trước này kể từ khi COVID-19 xuất hiện.