Nỗi lo nợ xấu - Kỳ 5: Khơi thông thị trường BĐS, trái phiếu doanh nghiệp để giảm áp lực nợ xấu

Hỗ trợ thanh khoản, giãn nợ cho thị trường bất động sản

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng thị trường hiện nay thanh khoản kém nên khiến việc thu hồi vốn chậm, dẫn đến ngân hàng có xu hướng kiểm soát chặt hơn các nguồn vốn cho bất động sản (BĐS). Vì thế, lượng cung vốn cho các dự án vay cũng bị hạn chế.

Ngược lại, các doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS do sản phẩm chưa hoàn thành, sản phẩm không bán được ra thị trường nên không có tiền vào, từ đó nhu cầu vốn cũng tăng lên. Tuy nhiên, khó chồng khó khi trái phiếu không thể phát hành, thị trường chứng khoán đi xuống, huy động vốn từ khách hàng gặp khó nên tất cả đổ dồn vào nguồn vốn tín dụng.

“Giải quyết vấn đề của doanh nghiệp cũng chính là giải quyết các vấn đề của ngân hàng, bởi lẽ dư nợ BĐS trong hệ thống tín dụng không hề nhỏ. Do đó, vấn đề cấp thiết trước mắt mà chúng ta phải làm gấp là nhanh chóng ổn định thị trường trái phiếu và có chính sách mở đường cho thị trường BĐS có cơ hội “sống dậy” từ đó để doanh nghiệp có thời gian và cơ hội để phục hồi sản xuất…, có như vậy thì mới mong cải thiện được nợ xấu”, ông Hà nói.

Nêu giải pháp cho vấn đề nợ xấu ngân hàng, TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Thị trường tài chính (Trường đại học Kinh tế TP.HCM) cho rằng cần rất nhiều giải pháp cả trong ngắn hạn lẫn dài hạn để có thể giải quyết vấn đề phức tạp này.

“Trong ngắn hạn cần hỗ trợ thanh khoản cho thị trường BĐS, vì nếu thị trường BĐS vẫn như hiện nay thì sẽ kéo theo khá nhiều hệ lụy cho hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế. Tuy nhiên cũng không thể cung vốn ồ ạt để tạo nên những cơn sốt như trước kia. Do đó việc bơm thanh khoản phải dựa vào các yếu tố về nhu cầu thực của thị trường cũng như tiếp cận từ phía người mua có nhu cầu thực”, ông Huân nêu.

Ngoài ra, theo TS Nguyễn Hữu Huân, các ngân hàng cũng cần xem xét giãn nợ cho các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về vốn. Còn về phía doanh nghiệp BĐS cũng phải tự cứu mình như đưa ra các chính sách nhằm giảm giá bán để thu hồi vốn, hay các chương trình chuyển nợ thành tài sản, bán hàng ưu đãi cho các trái chủ của mình, hoặc chuyển nợ thành cổ phần…

“Về dài hạn đương nhiên sẽ là câu chuyện phải xử lý dứt điểm những vấn đề nội tại của thị trường BĐS và trái phiếu, đặc biệt là ban hành sớm những quy định để kiểm soát tốt việc đầu cơ BĐS cũng như việc phát hành trái phiếu. Từng bước đưa thị trường trái phiếu trở thành kênh huy động vốn hữu hiệu và minh bạch cho thị trường BĐS để giảm bớt áp lực cho kênh ngân hàng. Khi thị trường BĐS được khơi thông thì nợ xấu BĐS cũng sẽ giảm”, ông Huân nói.

Hoàn thiện pháp luật, quản lý chặt tín dụng BĐS

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng cần hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là các công cụ tài chính BĐS. Cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư BĐS (REIT), chứng khoán hóa BĐS, quỹ nhà ở; tái cơ cấu thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

“Nhà nước chủ động điều tiết nguồn cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Sử dụng cơ chế chính sách như thuế để điều tiết, quản lý thị trường BĐS”, ông Hà nói.

Ông Hà cũng cho rằng cần xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá BĐS làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách...; bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch.

Cuối cùng là cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng BĐS, kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá BĐS nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đánh giá cao những tín hiệu tích cực từ Nghị quyết số 33/NQ-CP, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Nghị quyết 33 thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường BĐS, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý".

Theo ông Quốc Anh, doanh nghiệp BĐS khó khăn sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ. Chính phủ cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước xem xét điều chỉnh phù hợp hệ số rủi ro của các loại hình BĐS để có được mức lãi suất cho vay phù hợp với thị trường, tránh việc kiểm soát dòng vốn quá mức.

Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Anh cho hay nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án BĐS để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường.

“Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100 nghìn căn hộ đang được xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua”, ông Quốc Anh nói.

Ông Nguyễn Quốc Anh cũng nhận định trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất. Thị trường có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.

“Đến thời điểm hiện tại, hầu hết các chính sách, quyết định được ban hành gần đây như gói hỗ trợ 120.000 nghìn tỉ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu, Nghị quyết 33 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đã có tác động tích cực đến thị trường”, ông Quốc Anh nói.