Quan điểm trái chiều đối với quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Gỡ được nút thắt cải tạo nhà chung cư?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho rằng quy định sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng là cần thiết. Nếu quy định này được ban hành thì sau này sẽ không bị vướng khi cải tạo hàng vạn tòa chung cư, sẽ không có bộ mặt đô thị nhếch nhác do các chung cư xuống cấp như hiện nay.

Ông Quê cho hay, chung cư ở Việt Nam xuất hiện sau năm 1975 dưới tên gọi là các nhà tập thể cao tầng, phổ biến nhất ở Hà Nội và hiện nay hầu hết các chung cư xây dựng trong giai đoạn đầu này đều trong tình trạng nhếch nhác, xập xệ và gây nguy hiểm cho người sử dụng. Tuy xuất hiện từ sớm nhưng mãi đến sau 2005 chung cư mới trở thành khái niệm phổ biến đối với các thành phố lớn, đối với hầu hết các tỉnh sau 2015 mới có chung cư thậm chí hiện nay có những tỉnh chưa có chung cư.

Theo thống kê toàn thành phố Hà Nội có 1.557 tòa chung cư cũ cần được cải tạo, chủ trương cải tạo chung cư cũ có cách đây hơn 10 năm nhưng đến nay vẫn dậm chân tại chỗ, ví dụ như Hà Nội kết quả cải tạo thành công mới khoảng 1%.

“Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả chưa tốt này, nguyên nhân quan trọng nhất liên quan đến việc quy định hình thức sử dụng chung cư lâu dài mà niên hạn sử dụng công trình có thời hạn. Để tháo gỡ nút thắt này trong dự thảo các luật lần này: Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản cần đưa vào nội dung thời gian sở hữu chung cư”, ông Quê nói.

Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng cần quy định chi tiết niên hạn sử dụng công trình. Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.

Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định: Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm; công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm

“Như vậy hệ thống pháp luật Việt Nam đã quy định rất rõ niên hạn sở hữu công trình. Vì vậy căn cứ vào các quy định nêu trên, bỏ qua các yếu tố thiên tai, địch họa thì mỗi người dân đang sử dụng chung cư cũng sẽ biết được niên hạn sử dụng của tòa chung cư mình đang sinh sống, sở hữu”, ông Quê nêu.

Cần quy định chi tiết về cấp công trình

Tuy nhiên, theo ông Quê, để đảm bảo quy định niên hạn này khớp với thực tế sử dụng nhà nước cần chi tiết hóa hơn nữa quy định về cấp công trình đối với chung cư, quá trình xây dựng, nghiệm thu đưa vào bàn giao cần giám sát chặt chẽ. Trong hợp đồng mua bán căn hộ cần quy định chi tiết niên hạn sử dụng để người dân tính toán phù hợp với số tiền bỏ ra.

Theo đó, để mỗi tòa chung cư sử dụng đúng niên hạn ngoài việc xây dựng đảm bảo kỹ thuật, chất lượng thì khi sử dụng cần bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên; nâng cao ý thức người dân, tăng cường giám sát, đánh giá của các cơ quan chuyên môn về chất lượng công trình.

Đồng thời quy định rõ thời hạn sở hữu chung cư, sử dụng đất trong quyết định giao đất, hợp đồng mua bán và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ

Ngoài ra, quyết định giao đất của nhà nước đối với chủ đầu tư là văn bản pháp lý quan trọng nhất và đầu tiên quyết định thời hạn sở hữu chung cư đối với từng hạng mục công trình của tòa nhà. Quy định pháp luật hiện hành đối với dự án chung cư thông thường thời hạn giao đất đối với chủ đầu tư là 50 năm, thời hạn sở hữu tiện ích sử dụng chung và dịch vụ thương mại là 50 năm, người dân mua căn hộ sở hữu lâu dài, đường giao thông bàn giao về cơ quan nhà nước quản lý.

Ông Quê kiến nghị sửa đổi thời hạn giao đất đối với chủ đầu tư là 50 năm. Thời hạn sở hữu tiện ích sử dụng chung và dịch vụ thương mại theo niên hạn sử dụng công trình. Người dân mua căn hộ được sử dụng theo niên hạn công trình, sử dụng đất lâu dài, đường giao thông bàn giao về cơ quan nhà nước quản lý.

Hợp đồng mua bán là văn bản pháp lý quan trọng đầu tiên quy định quyền sở hữu của người mua nhà. Trong văn bản này cũng cần quy định rõ quyền sở hữu căn hộ theo niên hạn sử dụng chung cư, sử dụng đất lâu dài; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ tương tự như hợp đồng mua bán.

“Theo quy định này thì khi hết hạn niên hạn sử dụng chung cư hoặc chung cư xuống cấp độ D thì buộc phải tháo dỡ, nhà nước sẽ giao một đơn vị theo hình thức đấu thầu xây dựng lại, người dân lúc đó chỉ đóng tiền xây dựng và thủ tục, không phải đóng tiền sử dụng đất”, ông Quê nói.

Không phù hợp về khoa học, pháp lý, thực tiễn

Trong khi đó, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn.

Theo ông Đỉnh, quy định này cũng không phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 và nguyên tắc chung của pháp luật dân sự.

Trong mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản được quy định là quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh về các quan hệ tài sản. Với mỗi tài sản cụ thể, tùy mức độ quan trọng mà có luật chuyên ngành điều chỉnh về loại tài sản đó. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không được trái với quy định chung về sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong khi đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản”.

“Cơ quan soạn thảo cần xác định mục tiêu cốt lõi là gì. Nhà nước có thực sự mong muốn người dân ở chung cư, coi chung cư là xu thế của thời đại mới hay không? Mặt khác, cần đánh giá kỹ tác động, chính sách mới sẽ tác động thế nào đến xã hội, đối tượng nào hưởng lợi, đối tượng nào bị thiệt hại? Chính sách đặt ra có hướng đến lợi ích của người dân hay chỉ có lợi cho hoạt động quản lý? Liệu chính sách ban hành có đảm bảo hiệu quả, khả thi?”, ông Đỉnh nêu.