Quy định thời hạn sở hữu chung cư: Hướng đến lợi ích người dân hay chỉ có lợi cho quản lý?

Không phù hợp với tinh thần Hiến pháp

Phương án 1 tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chuyên gia pháp lý, đất đai Nguyễn Văn Đỉnh kiến nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Ông Đỉnh cho rằng quy định này có thể không phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013. Trong hệ thống pháp luật của mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản thuộc về quyền con người, quyền cơ bản của công dân. Tại Việt Nam, quyền sở hữu tài sản là quyền hiến định, được Hiến pháp công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm.

Cụ thể, Điều 32 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.”

Theo ông Đỉnh, mặc dù Hiến pháp có quy định về một số trường hợp có thể hạn chế quyền con người, quyền công dân (bao gồm quyền sở hữu tài sản). Tuy nhiên khoản 2 Điều 14 Hiến pháp năm 2013 cũng quy định chặt chẽ việc hạn chế quyền con người, quyền công dân phải theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Như vậy, việc dự thảo đề ra quy định giới hạn về quyền sở hữu tài sản (giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và thời hạn sử dụng đất) chỉ hợp hiến, hợp pháp nếu thuộc một trong các lý do theo khoản 2 Điều 14 Hiến pháp. Cơ quan soạn thảo cần làm rõ lý do cần thiết phải đặt ra quy định giới hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư và việc hạn chế phải thuộc một trong các lý do: quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng.

Trái quy định về sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự

Cũng theo ông Đỉnh, quy định này cũng không phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 và nguyên tắc chung của pháp luật dân sự.

Trong mọi nhà nước pháp quyền, quyền sở hữu tài sản được quy định là quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Bộ luật Dân sự là luật chung điều chỉnh về các quan hệ tài sản. Với mỗi tài sản cụ thể, tùy mức độ quan trọng mà có luật chuyên ngành điều chỉnh về loại tài sản đó. Như vậy, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư không được trái với quy định chung về sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự năm 2015.

“Cần nhấn mạnh, Bộ luật dân sự năm 2015 không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản”. Bộ luật Dân sự chỉ có quy định về xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu. Thời hạn sở hữu là từ thời điểm xác lập quyền sở hữu đến thời điểm chấm dứt quyền sở hữu”, ông Đỉnh nêu.

Theo chuyên gia này, việc Bộ luật dân sự không quy định thời hạn sở hữu tài sản xuất phát từ quan niệm quyền sở hữu tài sản là thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Nếu quy định thời hạn sở hữu thì sẽ mở ra một cánh cửa để các luật chuyên ngành đặt ra quy định về thời hạn sở hữu, xâm phạm đến quyền hiến định của người dân, như phương án 1 trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Hướng đến lợi ích của người dân hay chỉ có lợi cho hoạt động quản lý?

Ông Đỉnh cho hay, theo pháp luật hiện hành thì người mua căn hộ chung cư trong dự án kinh doanh nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất lâu dài, đồng thời có quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn. Đây là chính sách quan trọng để khuyến khích người dân mua và sử dụng chung cư, góp phần thay đổi tư duy “tấc đất cắm dùi”, giúp sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả để dành quỹ đất đầu tư xây dựng các công trình phục vụ cộng đồng.

Ngoài ra, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 đã đề ra quan điểm phát triển: “Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp”. Như vậy, Nhà nước khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư, tạo cho người dân thói quen ở chung cư.

Do vậy, giữa 2 mục tiêu: Mục tiêu thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà chung cư, mục tiêu thứ hai là chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào. Nếu chọn chính sách chung cư sở hữu có thời hạn sẽ rất khó đạt được mục tiêu thứ nhất là khuyến khích, định hình cho người dân thói quen, tập quán ở nhà chung cư, thay vào đó người dân càng không mặn mà với loại hình này.

“Cơ quan soạn thảo cần xác định mục tiêu cốt lõi là gì. Nhà nước có thực sự mong muốn người dân ở chung cư, coi chung cư là xu thế của thời đại mới hay không? Mặt khác, cần đánh giá kỹ tác động, chính sách mới sẽ tác động thế nào đến xã hội, đối tượng nào hưởng lợi, đối tượng nào bị thiệt hại? Chính sách đặt ra có hướng đến lợi ích của người dân hay chỉ có lợi cho hoạt động quản lý? Liệu chính sách ban hành có đảm bảo hiệu quả, khả thi?”, ông Đỉnh nêu.

Theo chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh, nếu quy định chung cư sở hữu có thời hạn thì các cơ quan quản lý đương nhiên là chủ thể được hưởng lợi bởi sẽ thuận tiện cho hoạt động quản lý, thu hồi đất để thực hiện các dự án cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư. Chính sách đồng thời giúp Nhà nước được thu thêm tiền sử dụng đất khi triển khai dự án mới sau khi chung cư hết thời hạn sở hữu. Nhưng chính sách này cũng tác động tiêu cực đến chủ đầu tư dự án (khó bán căn hộ, giá bán tụt giảm) và người mua nhà.

Nếu quy định người mua căn hộ chung cư trong dự án có quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn hiện nay đã thúc đẩy phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh người dân xây nhà tự phát, thiếu hạ tầng, thiếu tiện ích và manh mún thì quy định của dự thảo sẽ khiến người dân quay lưng, quay trở lại với xu thế xây nhà tự phát (để được sở hữu lâu dài). Đây là một bước tụt lùi của xã hội.