Sửa Luật Đất đai: Định giá đất theo thị trường thế nào?

Đề xuất để cơ quan chuyên nghiệp, độc lập định giá đất

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tiên tại Kỳ họp thứ 4, dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến lần thứ 2 tại Kỳ họp thứ 5 tới. Trong đó, giá đất và định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của Luật Đất đai.

Trong thời gian qua, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Do vậy, trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, các chuyên gia cho rằng vấn đề định giá đất cần được thực hiện bài bản, khoa học, hợp lý.

Nhiều chuyên gia cho rằng giải pháp tốt để định giá sát với thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Ông Phan Văn Lâm cho rằng để đảm bảo các đơn vị này không bị chi phối thì nên dùng các đơn vị chuyên môn không có nguồn vốn của nhà nước và chịu trách nhiệm độc lập trước pháp luật.

“Giá đất được xác định một cách chủ quan, thiên về mục đích quản lý, thu ngân sách sẽ tạo ra nhiều hệ lụy. Giá đất chính được xác định thuần túy vì mục đích nào đó là nguyên nhân của tình trạng tham nhũng, thao túng thị trường đất đai. Chỉ ở Việt Nam mới có tình trạng đất đai được các cơ quan quản lý nhà nước xác định cho giai đoạn 5 năm và sử dụng hệ số K để điều chỉnh. Đây chính là rào cản lớn nhất tạo ra khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường đất đai, làm cho quyền lợi và nghĩa vụ của người dân không được đảm bảo trong quá trình thực thi chính sách pháp luật của nhà nước”, ông Lâm nói.

Ông Lâm cũng cho rằng, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính Nhà nước thực hiện. Người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình đó mặc dù luật có đề cập đến tư vấn giá đất. Điều đó cho thấy giá đất được quy định với sự “áp đặt”.

“Theo tôi, cơ quan quản lý Nhà nước chỉ cần tham gia với mức độ cung cấp thông tin, bảo vệ các lợi ích nhà nước, của công dân có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố định giá. Cơ quan nhà nước không nên đứng ở vị trị quyết định trong hội đồng định giá đất”, ông Lâm nói.

Chuyên gia kinh tế, PGS-TS Ngô Trí Long cũng cho rằng giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

“Đây là nguyên tắc của hấu hết các nước trên thế giới trong hoạt động định giá đất. Định giá tài sản nói chung và định giá đất đai trong nền kinh tế thị trường là một nghề. Giống như nghề kế toán, kiểm toán, bác sỹ…, định giá đất đai đòi hỏi phải có trình độ chuyên môn nhất định và đạo đức nghề nghiệp”, ông Long nói.

Ông Ngô Trí Long cho hay, theo kinh nghiệm của các nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước, chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.

“Ví dụ ở hầu hết các nước đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc thiết bị) đều do các công ty tư vấn, các tổ chức định giá thực hiện, để đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề hiện nay đáng lo ngại”, ông Long nói.

Khách quan trong định giá đất

PGS-TS Ngô Trí Long cho rằng, các tổ chức định giá đất độc lập có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong “tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam”, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường…

Đặc biệt, theo ông Long, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chẳng hạn, trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi phải xác định theo phương thức giá đất được xác định dựa trên tiêu chuẩn định giá và sự thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất.

“Trường hợp không thoả thuận được về giá thì chủ thể bị thu hồi đất có quyền yêu cầu cơ quan định giá thẩm định giá đất, hoặc trường hợp một bên không đồng ý với giá cơ quan thẩm định đưa ra thì có quyền yêu cầu cơ quan định giá khác thẩm định lại giá đất tính bồi thường… Có như vậy, hoạt động định giá đất mới đảm bảo được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường”, ông Long nói.

Tại hội nghị lấy ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa tổ chức tại Bắc Ninh, nhiều lãnh đạo địa phương cho rằng cần hướng dẫn rất cụ thể về xác định giá đất.

Dẫn thực trạng, Phó chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng cho rằng việc xác định giá đất phổ biến hiện nay rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường (một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng).

Lãnh đạo tỉnh này cho rằng cần quy định cách xác định giá đất phổ biến trên thị trường tại nghị định, thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết thay vì quy định tại Luật Đất đai (sửa đổi).

Tương tự, bà Đỗ Thị Minh Hoa, Phó chủ tịch UBND tỉnh Bắc Kạn cũng cho rằng mặc dù dự thảo Luật đã giải thích về nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường nhưng thực tế còn gặp nhiều vướng mắc.

"Cụ thể, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất", bà nói.

Ngoài ra, theo bà Hoa, việc áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với thực tiễn tại nhiều địa phương.

"Đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định cụ thể và có định lượng về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa như thế nào là giá đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất, xuất hiện trong khoảng thời gian nhất định là trong bao lâu...", lãnh đạo tỉnh Bắc Kạn đề xuất.