Nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp là một bộ phận giúp cho thị trường bất động sản trở nên sinh động hơn. Thế nhưng, nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản như đã xảy ra năm 2007, 2010.
Chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2016, thị trường bất động sản sẽ không xảy ra tình trạng bong bóng.
Cụ thể, HoREA cho rằng, năm 2016, nền kinh tế toàn cầu sẽ tiếp tục suy thoái, giá dầu giảm mạnh tác động đến Việt Nam. Do đó, nền kinh tế nước ta chưa thể phát triển nóng. Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn đang tiếp tục thực hiện chính sách thắt chặt tài khoá, thắt chặt chi tiêu công, chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ và linh hoạt nên chắc chắn sẽ không có chuyện Nhà nước buông lỏng tín dụng trong năm 2016. Tăng trưởng tín dụng năm 2014 chỉ 15,2%, năm 2015 đạt khoảng 18%, trong lúc tăng trưởng tín dụng năm 2007 - năm đỉnh của bong bóng bất động sản lên đến hơn 37%.
Một lý do khác khiến thị trường bất động sản sẽ không xảy ra bong bóng là thời gian gần đây có sự gia tăng nhiều dự án bất động sản cao cấp, song mức hấp thụ của thị trường năm 2015 là tích cực. Vì vậy, thị trường bất động sản chưa xuất hiện tình trạng "bội thực" (cung vượt cầu quá lớn).
Tuy nhiên, HoREA cũng nhấn mạnh đây là một yếu tố tiềm ẩn nguy cơ mà Nhà nước cần theo dõi kỹ để có giải pháp điều tiết thích hợp. Chưa kể, giá bán bất động sản cũng tăng khá mạnh tại một số dự án bất động sản cao cấp cũng cần được theo dõi kỹ để có giải pháp điều tiết thích hợp.
Như vậy, có thể nói rằng chưa có môi trường để xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp trong năm 2016. Vì thế, HoREA dự báo chưa có nguy cơ bong bóng bất động sản trong năm 2016.
“Thế nhưng, chúng ta cần tiếp tục quan sát, theo dõi kỹ các nhân tố bất ổn đang tích tụ tăng dần theo thời gian để có giải pháp xử lý phù hợp, kịp thời, hiệu quả. Đặc biệt, có nhân tố có thể gây bất ổn thị trường bất động sản trong thời gian tới lại bắt nguồn từ chính sách hiện hành”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết trong báo cáo triển vọng về thị trường bất động sản năm 2016.
Nguy cơ tiềm ẩn từ nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp
Trước đây, có tình trạng là nhiều người mua nhà đã nhận nhà nhiều năm mà chưa được cấp chủ quyền, trong khi theo quy định cũ thì lại không được chuyển nhượng. Trong khi đó, Khoản 1 điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã cho phép: "Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền..." và Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10.9.2015 của Chính phủ cũng đã quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Do đó, những quy định trên trước mắt nhằm giải quyết bảo vệ quyền lợi của các đối tượng này. Điều này có tác động tốt và tích cực trong ngắn hạn, giúp cho thị trường bất động sản phục hồi, vượt qua giai đoạn đóng băng.
Tuy nhiên, xét về dài hạn, những quy định này có thể bị những người đầu cơ lợi dụng để bao chiếm nhiều nhà ở nhằm thủ lợi cao nhất, có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
“Nhà đầu tư mua 100 căn hộ, mỗi căn giá 2 tỉ đồng, tổng trị giá 200 tỉ đồng. Theo thông lệ thị trường hiện nay, nhà đầu tư chỉ phải đặt cọc 10% tương đương 20 tỉ đồng, nhưng lại có quyền chuyển nhượng cả 100 căn hộ trị giá đến 200 tỉ đồng”, ông Châu nói.
Theo ông Châu, hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp (cho thuê, mua đi bán lại) trên thị trường bất động sản là một bộ phận hữu cơ của nền kinh tế thị trường, giúp kết nối cung - cầu và làm cho thị trường sinh động.
Thế nhưng, nếu hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp vượt quá ngưỡng chịu đựng của thị trường bất động sản thì hệ quả kéo theo có thể dẫn đến sự bất ổn. Đặc biệt, đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bong bóng trên thị trường như đã xảy ra năm 2007, 2010.
Trong năm 2015, tại TP.HCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường bất động sản, tăng gấp 3 lần so với năm 2014, chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp và phần lớn nhằm vào mục đích mua đi bán lại, hưởng chênh lệch giá.
“Nếu nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đầu tư trên 50% giá trị hợp đồng mua nhà bằng chính nguồn vốn của mình thì có thể yên tâm, nhưng trên thực tế nhiều nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp đã vay đến 70% - 80% và trong số đó có người vay ngoài xã hội với lãi suất cao thì độ rủi ro rất lớn. Đây cũng là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn trên thị trường bất động sản”, ông Châu khuyến nghị.
Phan Diệu
