Khi nào thị trường bất động sản 'uptrend' trở lại?

Khi nào thị trường bất động sản “uptrend” trở lại?

Tại hội thảo “Động lực phát triển kinh tế Việt Nam 2023” diễn ra ngày 14.12, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, những biến động trên thị trường tài chính gần đây đã làm cho tâm lý của chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản rơi vào trạng thái hoảng loạn giống như những nhà đầu tư chứng khoán.

“Vấn đề của thị trường hiện nay là tiền mặt, các chủ đầu tư càng lớn càng cần nhiều tiền mặt. Bức tranh những "cơ thể" lớn cần nhiều tiền thì sẽ mệt mỏi hơn "cơ thể" nhỏ. Cũng giống như trong cơn bão, cây to sẽ bị ảnh hưởng. Hiện, các chủ đầu tư lớn đang có xu hướng tìm mọi cách thu dòng tiền về. Chính vì vậy, một loạt sản phẩm của chủ đầu tư lớn đưa ra những khuyến mại kích cầu, thậm chí, nhiều ưu đãi chưa từng có: giảm giá đến một nửa giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt. Tuy nhiên, việc làm này cũng không có sự thành công lắm”, ông Tuyển nói.

Theo ông Tuyển, tâm lý nhà đầu tư dù ở Việt Nam hay ở nước ngoài đều giống nhau, kiểu hiệu ứng FOMO (tâm lý sợ bỏ lỡ) khi thị trường lên người ta sợ bị mất cơ hội phải mua vào bằng được, càng sớm càng tốt. Còn khi nhìn thấy thị trường đi xuống và tương lai không sáng sủa thì họ lại muốn bảo toàn, bán ra càng sớm càng tốt. Điều này dẫn đến câu chuyện "downtrend" trên toàn thị trường.

“Năm 2023, bão đổ đến thì đầu tiên cây to đổ xuống, tiếp đến là lớp cây trung bình. Xong mưa bắt đầu trút nước bào luôn cả những cây ở dưới mặt đất dẫn đến sạt, lở. Tôi nhìn thấy tình hình thị trường bất động sản hiện như đang trong "cơn bão". Khi "cơn bão" đổ bộ, các chủ đầu tư lớn sẽ ảnh hưởng đầu tiên, tiếp đến là các doanh nghiệp trung bình, sau đó ảnh hưởng tới nhà đầu tư”, ông Tuyển nhận định.

Theo doanh nhân này, từ giờ cho đến khoảng đầu năm sau (2023) nếu lãi suất không có gì thay đổi hoặc vẫn có xu hướng tăng sẽ tác động đến tâm lý của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đặc biệt, năm 2023 cũng là năm kết thúc chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu tiên 0% mà gần đây các chủ đầu tư áp dụng để bán hàng.

“Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải tự trả gốc và lãi cho khoản vay của mình bằng với lãi suất thả nổi của thị trường. Lúc đó, tâm lý mới bắt đầu xáo trộn hơn và thị trường cũng sẽ còn đón nhận thêm những thông tin xấu từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ”, ông Tuyển chia sẻ.

Theo ông Tuyển, bất động sản có quy ước rõ ràng về giá trị: Vị trí, vị trí và vị trí. Kể những lúc khủng hoảng hay thị trường tốt yếu tố này cũng không có gì thay đổi. Bên cạnh đó, các dạng bất động sản phòng thủ sẽ trở nên tiềm năng.

Chẳng hạn, thị trường Hà Nội và TP.HCM là nơi có bất động sản để ở thực. Còn những địa phương có tăng trưởng tốt, có nền tảng tốt về hạ tầng giao thông, có những định hướng tốt về kinh tế… thì bất động sản ở những nơi đó vẫn sẽ tốt như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng…

Theo ông Tuyển, khi những nhà đầu tư nhỏ lẻ xuất hiện tâm lý hoảng loạn hoặc bán ra ngoài thị trường bằng mọi cách thì đấy là dấu hiệu cho thấy thời điểm "uptrend" đang đến gần.

“Vì 3/4 quãng đường "downtrend" trước đó đã diễn ra và những nhà đầu tư nhỏ lẻ là những người ảnh hưởng sau. Và nếu, thời điểm đó lại gặp phải những chính sách tốt từ kinh tế vĩ mô, tỷ giá, lãi suất… thì mọi thứ sẽ phát triển tốt đẹp. Quý 3/2023 cũng là một thời điểm mà mọi người đang kỳ vọng. Nhưng vẫn nên chuẩn bị tâm lý ứng phó với những biến cố tiếp theo, kể cả các doanh nghiệp hay nhà đầu tư”, ông Tuyển nói.

Doanh nhân này cho rằng phải đến hết năm 2023, sang năm 2024 mới có thể bước vào giai đoạn "uptrend" bởi nhiều lý do. Lý do quan trọng nhất, đầu năm 2024 là thời điểm những sửa đổi trong Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Thêm vào đó, thời điểm chính sách kinh tế vĩ mô được kỳ vọng tốt hơn, vốn cho bất động sản cũng mở hơn…

Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn cho biết, thị trường bất động sản đang bộc lộ các hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh.

Theo đó, cần khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, tạo khung pháp lý để thị trường bất động sản phát triển bền vững; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ; kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro.

Đồng thời, ông Văn cho rằng cần tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường; kiểm soát chặt chẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán…

Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, chính quyền địa phương phải thống kê được những khó khăn vướng mắc tại các dự án. Từ đó, báo cáo lên Chính phủ, Quốc hội để nhanh chóng “vào cuộc” tháo gỡ.

“Nguồn vốn hiện rất khó khăn, doanh nghiệp gặp khó. Nên tập trung vào dự án nhà ở thu nhập thấp, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Để đưa dự án nhanh chóng đưa vào triển khai, cần có mặt bằng sạch, hệ thống cơ sở hạ tầng đầy đủ, hoàn thiện. Thủ tục thực hiện đầu tư được rút ngắn. Ngoài ra, doanh nghiệp chủ động, thích ứng linh hoạt, giảm chi phí đầu vào để giảm giá bán, để tiếp cận được nhiều đối tượng, bán được sản phẩm nhiều hơn”, ông Khôi nói.