12 hộ dân ở chung cư Giai Việt làm đơn tố cáo gửi cơ quan báo chí: Lập luận của đôi bên

>> 12 hộ dân ở chung cư Giai Việt đồng loạt làm đơn tố cáo gởi các cơ quan báo chí

Lập luận của người dân

“… Như vậy VPDKDD đã thay đổi (lần 1) thủ tục trao – nhận sổ hồng: từ “… đem theo CMND bản chính” (BBLV) thành “cung cấp chứng từ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo Thông báo của chủ đầu tư” (văn bản15210). Với thủ tục mới tự đặt ra này, VPDKDD đã can thiệp vào tranh chấp hợp đồng giữa người mua và chủ đầu tư (hiện đang có tranh chấp về quyết toán công nợ và thực hiện nghĩa vụ hợp đồng – đính kèm nội dung tranh chấp), nhằm buộc chúng tôi phải trả tiền theo đòi hỏi đơn phương của chủ đầu tư, bất chấp (các) khoản tiền đó có đúng với pháp luật không và có được quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ không.

Không những thế, việc can thiệp này (thông qua thủ tục mới) lại hoàn toàn mâu thuẫn với khẳng định “… tranh chấp về hợp đồng… không thuộc phạm vi giải quyết của VPDKDD” tại văn bản13759; cũng như không thuộc phạm vi chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ của VPDKDD được quy định tại khoản 3 và 4 của Điều 1 của Quyết định 2602/QĐ-UBND ngày 3.6.2015 của UBND TP.HCM. Hay phải chăng, trường hợp người dân tranh chấp với chủ đầu tư thì “không thuộc phạm vi giải quyết của VPDKDD” và “liên hệ với chủ đầu tư hoặc Tòa án để được xem xét giải quyết theo quy định” (văn bản 13759); còn trường hợp chủ đầu tư khiếu nại người dân thì dù chỉ mới có thông tin từ một phía, VPDKDD liền tự cho mình có chức năng, quyền hạn và trách nhiệm can thiệp vào, và can thiệp theo hướng thỏa mãn yêu cầu chủ đầu tư? Với dẫn chứng nêu trên, chúng tôi không thể không nghi vấn VPDKDD có biểu hiện tiếp tay cho chủ đầu tư hòng cưỡng ép người dân phải thỏa mãn đòi hỏi đơn phương của chủ đầu tư.

Không chấp nhận sự can thiệp không đúng chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ của VPDKDD, cũng như sự chối bỏ cam kết trao Sổ Hồng, sáng 29.9.2016 (là ngày VPDKDD phải trao Sổ Hồng theo cam kết tại BBLV) người dân chúng tôi đã yêu cầu và họp với VPDKDD. Tại cuộc họp, chúng tôi đã vạch rõ sự thật rằng VPDKDD không có chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ can thiệp vào tranh chấp dân sự, và rằng VPDKDD đã tiếp tay cho chủ đầu tư buộc chúng tôi phải thanh toán tiền theo thông báo đơn phương của chủ đầu tư.

Ngay sau khi bị người dân chúng tôi phản ứng và vạch rõ sự phi lý của yêu cầu buộc người dân thanh toán theo thông báo của chủ đầu tư, buổi chiều cùng ngày với cuộc họp, VPDKDD có văn bản 15293/VPĐK-ĐK (văn bản15293– đính kèm) thay đổi (lần 2) thủ tục trao Sổ Hồng: “… đề nghị quý khách hàng phối hợp hoàn tất thanh toán theo hợp đồng đã ký kết” (mang tính thỏa thuận) thay cho “cung cấp chứng từ chứng minh đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo Thông báo của chủ đầu tư” (mang tính đơn phương) (văn bản15210).

VPDKDD biện bạch cho hành động chối bỏ cam kết trao Sổ Hồng với lý do “… đại diện cơ quan chúng tôi đã nóng vội khi đưa ra lời hứa hẹn tiến hành trao Giấy chứng nhận cho người mua mà chưa nắm đầy đủ thông tin về kết quả thực hiện thanh toán theo hợp đồng mua bán đã ký kết giữa các bên” (văn bản15293). Người dân chúng tôi cho đây là sự ngụy biện, bởi lẽ:

Nội dung cuộc họp tại Thư mời số 14769/TM-VPĐK-ĐK ngày 21.9.2016, do chính Giám đốc VPDKDD ký, đã thể hiện rõ chủ trương trao Sổ Hồng cho người dân (“về việc phối hợp giao nhận GCN QSDĐ và TSKGLVĐ cho người mua…”) (thư mời số 14769/TM-VPĐK-ĐK).

Tại các văn bản gửi chủ đầu tư ngày 14.4.2016, ngày 7.7.2016 và 23.8.2016 (đều có gửi bản sao đến VPDKDD) và tại Đơn kiến nghị ngày 28.7.2016 gửi VPDKDD, người dân chúng tôi đều có đề cập đến việc chủ đầu tư không phản hồi cho chúng tôi về các khoản nghĩa vụ tài chính (nghĩa là chúng tôi chưa thanh toán). Do đó, trước cuộc họp ngày 26.9.2016, chắc chắn VPDKDD phải biết và đã biết hai bên chưa thỏa thuận xong việc thanh toán các khoản tài chính. Vì vậy VPDKDD không thể “… chưa nắm đầy đủ thông tin về kết quả thực hiện thanh toán theo hợp đồng mua bán đã ký kết giữa các bên”. Thêm nữa, tại cuộc họp ngày 26.9.2016, vấn đề chủ đầu tư không thông báo các khoản nghĩa vụ tài chính (đồng nghĩa chúng tôi chưa thanh toán) cũng được nêu ra (ghi âm cuộc họp) trước khi VPDKDD đưa ra cam kết.

Đại diện cho VPDKDD đồng chủ trì cuộc họp ngày 26.9.2016 và đưa ra cam kết trao Sổ Hồng là Trưởng phòng Đăng ký và Cấp giấy chứng nhận (BBLV), là người rất am hiểu và thông thạo các thủ tục cần thiết (cấp và trao Sổ Hồng) theo quy định của pháp luật, nên không thể nói vị đại diện này lại có thể bỏ qua thủ tục trao Sổ Hồng mà nóng vội cam kết.

Nếu pháp luật quy định thủ tục trao Sổ Hồng phải có (chứng từ chứng minh) “… kết quả thực hiện thanh toán theo hợp đồng mua bán đã ký kết giữa các bên” thì VPDKDD ắt hẳn đã đòi hỏi chúng tôi bổ sung trước cuộc họp ngày 26.9.2016.

Cam kết này đã được đại diện VPDKDD thống nhất với chính quyền địa phương (BBLV), do đó không thể biện minh do nóng vội mà bỏ qua thủ tục cần thiết…”.

Trên đây là nguyên văn lập luận của người dân về lý do mà họ tố cáo VPDKDD TP.HCM. Những lá đơn này không chỉ được gởi cho các cơ quan báo chí, mà trước đó, đã được gởi đến các cơ quan chức năng cấp cao hơn, nơi có đầy đủ quyền hạn và trách nhiệm để giải quyết rốt ráo những bức xúc của dân, nếu như…

Diễn biến tiếp theo của vụ việc

“… Vào buổi chiều 29.9.2016, người dân chúng tôi đã làm việc với Phó chánh Thanh tra Sở Tài nguyên Môi trường (đính kèm biên bản) và gửi Đơn đề nghị ngày 29.9.2016 để kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường xem xét và chỉ đạo VPDKDD thực hiện cam kết ngày 26.9.2016 (trao Sổ Hồng).

Tiếp theo, ngày 3.10.2016, người dân chúng tôi lại có đơn kiến nghị gửi VPDKDD và Sở Tài nguyên Môi trường (đính kèm), đề nghị 2 cơ quan này giải thích và làm rõ các nội dung:

- VPDKDD có trách nhiệm và quyền hạn can thiệp vào tranh chấp dân sự không?

- Nghi vấn sự thiếu khách quan của VPDKDD.

- Tổ chức/cá nhân nào sẽ chịu trách nhiệm về các thiệt hại của người dân chúng tôi khi bị buộc phải hoàn tất thanh toán theo hợp đồng để được trao Sổ Hồng. Tại nội dung này, chúng tôi cung cấp các căn cứ pháp luật và điều khoản của hợp đồng để chứng minh nhiều khoản tiền mà chủ đầu tư đòi hỏi chúng tôi thanh toán là không đúng với quy định của pháp luật và/hoặc không được thỏa thuận tại hợp đồng mua bán và/hoặc chính chủ đầu tư đang nợ nghĩa vụ tài chính với một số hộ dân (được nêu chi tiết tại các văn bản phản hồi ngày 1.10.2016 của chúng tôi - đính kèm - đối với “Thông báo đến hạn thanh toán (lần 2)” ngày 28.9.2016 của chủ đầu tư).

Đồng thời, chúng tôi cũng nêu rõ chính chủ đầu tư vẫn không chịu thực hiện đúng nghĩa vụ của chủ đầu tư được quy định tại hợp đồng khi chúng tôi đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Cụ thể: không bàn giao tầng hầm thứ 2 cho chúng tôi sở hữu như quy định tại điều 11.1 của hợp đồng; tráo đổi vật tư thi công; không bồi thường cho việc chậm giao nhà 2 năm…

- Lý do VPDKDD không thực hiện cam kết ngày 26.9.2016.

Đến nay, chúng tôi vẫn chưa nhận được trả lời/giải thích từ Sở Tài nguyên Môi trường mặc dù thời hạn để Sở trả lời là 10 ngày làm việc (theo quy trình tiếp dân của Sở được niêm yết công khai).

Ngày 21.10.2016, tại trụ sở UBND P.5, Q.8, Giám đốc VPDKDD đã có buổi họp với người dân chúng tôi nhằm trao đổi về văn bản15293. Khi chúng tôi đặt vấn đề VPDKDD không có chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ can thiệp vào tranh chấp dân sự thì VPDKDD viện dẫn:

Khoản 3, Điều 72 của NĐ 43/2014 quy định hồ sơ xin cấp Sổ Hồng gồm: đơn, hợp đồng mua bán và biên bản bàn giao nhà;

Điểm a khoản 4, điều 72 của NĐ43/2014: “a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký”.

Để từ đó VPDKDD cho rằng “Do đó, điều kiện liên quan đến cấp Giấy chứng nhận cho người mua là Hợp đồng không có tranh chấp. Như vậy, VPĐKĐĐTP chưa trao Giấy chứng nhận do hai bên chưa thống nhất trong việc thực hiện và thanh lý hợp đồng” (biên bản cuộc họp ngày 21.10.2016).

Như vậy, một lần nữa, VPDKDD lại thay đổi (lần 3) thủ tục trao Sổ Hồng.

Trong khi đó, Điều 72 (NĐ 43/2014) (“Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở”) lại không có nội dung hoặc câu chữ nào quy định thủ tục cấp/trao Sổ Hồng phải có “hợp đồng không tranh chấp” và “thanh lý hợp đồng”.

Từ thủ tục “kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ” (điểm a, khoản 4, điều 72), Giám đốc VPDKDD đã suy diễn luật pháp thành kiểm tra việc hợp đồng không tranh chấp, rồi bổ sung vào NĐ 43/2014 thủ tục thanh lý hợp đồng (can thiệp vào tranh chấp hợp đồng dân sự). Với sự suy diễn và bổ sung luật pháp này, VPDKDD thể hiện quyết tâm không trao Sổ Hồng, thể hiện sự quyết liệt “tự nhận và làm thêm việc cho chủ đầu tư nhưng ngoài thẩm quyền, nhiệm vụ Nhà nước giao”, hòng buộc chúng tôi chấp nhận thanh toán (những) khoản tiền vô lý cho chủ đầu tư.

Tại văn bản15210 và văn bản15293, VPDKDD chỉ mới buộc người dân chúng tôi chấp nhận thanh toán cho chủ đầu tư (những) khoản tiền vô lý, không phù hợp với pháp luật, không được quy định tại hợp đồng, thì tại cuộc họp ngày 21.10.2016, bằng sự suy diễn và bổ sung luật pháp (như nêu trên), VPDKDD đẩy người dân chúng tôi đến “đường cùng”: để chứng minh hợp đồng không tranh chấp và để có được thanh lý hợp đồng thì đành phải chấp nhận luôn việc chủ đầu tư vi phạm nhiều nghĩa vụ được quy định tại hợp đồng: không bàn giao quyền sở hữu tầng hầm 2, tráo đổi vật tư xây dựng, giao nhà chậm mà không bồi thường như quy định tại hợp đồng…

(Xin nói thêm: các hộ A1.1-16.02, A1.1-18.08, A1.1-21.08 đang khởi kiện chủ đầu tư tại Tòa án quận 8 để đòi bồi thường chậm giao nhà. Sơ khởi, Tòa đã tuyên án sơ thẩm số 267/2016/DSST ngày 25.8.2016 buộc chủ đầu tư thanh toán cho hộ A1.1-16.02 số tiền 715.985.000 đồng. Như vậy, các hộ đang khởi kiện sẽ buộc lòng phải hủy bỏ vụ kiện thì mới thỏa mãn điều kiện hợp đồng không tranh chấp và không còn lý do theo đuổi vụ kiện khi đã ký thanh lý hợp đồng).

Nghịch lý: Giả định Điều 72 (Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận…), mà VPDKDD viện dẫn, thực sự có quy định điều kiện/thủ tục “hợp đồng không tranh chấp” và “thanh lý hợp đồng” thì chính VPDKDD và cả Sở Tài nguyên Môi trường đã làm trái quy định của pháp luật, bỡi lẽ mặc dù hợp đồng của chúng tôi vẫn đang tranh chấp và chúng tôi cũng chưa thanh lý hợp đồng nhưng:

Các hộ dân chúng tôi đã được Sở Tài nguyên Môi trường ký cấp Sổ Hồng. Như vậy VPDKDD đã làm trái Điều 72 khi trình ký hồ sơ cấp Sổ Hồng (dù hồ sơ chưa đáp ứng được 2 điều kiện giả định “hợp đồng không tranh chấp” và chưa có “thanh lý hợp đồng”) và Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường nối tiếp sai khi vẫn ký ban hành Sổ Hồng.

Tại văn bản 15455/VPĐK-ĐK ngày 3.10.2016 (văn bản15455), VPDKDD xác nhận đã trao Sổ Hồng của các hộ A1.1-4.1 (trao ngày 20.4.2016), A1.1-10.06 (26.03.2016), A1.1-17.05 (20.04.2016), A1.1-3.07 (26.03.2016) cho đại diện của chủ đầu tư (ông Trần Thanh Tuấn và bà Bùi Thị Hiếu Hạnh). Như vậy, khi trao Sổ Hồng cho chủ đầu tư nhận thay chủ sở hữu thì VPDKDD bất chấp điều kiện/thủ tục “hợp đồng không tranh chấp” và “thanh lý hợp đồng” (mà chỉ cần có giấy ủy quyền của chủ sở hữu cho chủ đầu tư nhận thay); nhưng khi trao Sổ Hồng cho chính chủ sở hữu (thuộc trách nhiệm quy định tại điểm e, khoản 4, điều 72, nghị định 43/2014) thay vì chỉ cần có CMND (tương tự thủ tục khi trao cho chủ đầu tư cần có giấy ủy quyền) như cam kết tại BBLV ngày 26.9.2016 thì VPDKDD lại đòi hỏi phải đáp ứng 2 điều kiện đó(nội dung Giấy ủy quyền - đính kèm - không đề cập/xác định “hợp đồng không tranh chấp”, cũng như “thanh lý hợp đồng”)…”.

Kiến nghị của người dân

“… Với các diễn tiến và dẫn chứng nêu trên, người dân chúng tôi kiến nghị các cơ quan,Bí thư Thành ủy TP.HCM và Chủ tịch UBND TP.HCMkiểm tra và chỉ đạo VPDKDD trao Sổ Hồng ngay cho chúng tôi. Bởi vì:

Căn cứ điểm e, khoản 4, điều 72, nghị định 43/2014 thì VPDKDD có trách nhiệm “Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp”. Người dân chúng tôi cũng không nợ bất kỳ nghĩa vụ nào đối với Nhà nước liên quan đến việc cấp và trao Sổ Hồng.

Tại cuộc họp ngày 26.9.2016, VPDKDD đã cam kết trao Sổ Hồng cho người dân chúng tôi vào ngày 29.9.2016 với chỉ thủ tục duy nhất: xuất trình chứng minh nhân dân bản chính. Như đã đề cập, cam kết này theo đúng nội dung mời họp được VPDKDD thống nhất với chính quyền P.5, Q.8.

Căn cứ vào khoản 3 và 4 của Điều 1 của Quyết định 2602/QĐ-UBND ngày 3.6.2015 của UBND TP.HCM; căn cứ văn bản13759 (nêu tại điểm I.5) thì VPDKDD không có chức năng, quyền hạn và nhiệm vụ can thiệp/can dự vào tranh chấp hợp đồng dân sự giữa người mua và chủ đầu tư (điểm I.9, I.10). Do đó, các yêu cầu và thủ tục mà VPDKDD đòi hỏi người dân tại văn bản15210, văn bản15293 và biên bản cuộc họp ngày 21.10.2016 đều không đúng thẩm quyền/chức trách.

Điều 72 của nghị định 43/2014 (trình tự, thủ tục cấp, giao Sổ Hồng) cũng không hề quy định các yêu cầu và/hoặc thủ tục (mà VPDKDD đòi hỏi người dân) được nêu tại văn bản15210, văn bản15293 và biên bản cuộc họp ngày 21.10.2016. Dù pháp luật không quy định nhưng VPDKDD vẫn tự ý 3 (ba) lần thay đổi thủ tục trao Sổ Hồng (điểm I.9, I.11, I.14), là những minh chứng rõ ràng cho việc VPDKDD tự đặt ra thủ tục rồi thay đổi để đối phó với người dân tại mỗi thời điểm.

(Giả định, nếu điều 72 của nghị định 43/2014 có quy định thủ tục (như đòi hỏi của VPDKDD) thì thủ tục này phải được và đã được VPDKDD nhất quán xuyên suốt từ cuộc họp 26.9.2016, văn bản15210,văn bản15293 đến cuộc họp 21.10.2016; chứ không có tình trạng cứ qua mỗi văn bản, cứ qua mỗi cuộc họp thì thủ tục lại thay đổi nhằm đối phó với phản ứng của người dân).

Do e ngại chủ đầu tư giữ Sổ Hồng làm “con tin”, tin tưởng VPDKDD khách quan, tin tưởng VPDKDD thực hiện đúng nguyên tắc cơ quan hành chính chỉ được làm những gì pháp luật quy định, nên chúng tôi đã liên hệ với mong muốn được nhận Sổ Hồng. Thế nhưng, người dân chúng tôi vô cùng thất vọng khi VPDKDD “tự nhận và làm thêm việc cho chủ đầu tư nhưng ngoài thẩm quyền, nhiệm vụ Nhà nước giao”, hòng ép buộc chúng tôi phải thỏa mãn đòi hỏi vô lý của chủ đầu tư, thậm chí phải chấp nhận luôn sự vi phạm các nghĩa vụ hợp đồng của chủ đầu tư.

Chúng tôi kính mong các cơ quan, Bí thư Thành ủy và Chủ tịch UBND TP.HCM xem xét và sớm giải quyết đơn tố cáo của người dân chúng tôi…”.

Chỉ cần đọc kỹ, theo dõi diễn tiến trong câu chuyện của 12 hộ dân tại chung cư Giai Việt, đã thấy có quá nhiều vấn đề cần phải được nhìn nhận một cách nghiêm túc trong khía cạnh xã hội mà mỗi người dân đều có lúc phải va chạm vào một ngày nào đó: Thủ tục hành chính.

Ở đây, trong câu chuyện này, người dân không nhìn thấy quyền lợi của mình được các cơ quan chức năng ưu tiên bảo vệ trong cách các cơ quan này vận dụng các văn bản pháp quy, và cũng chính vì vậy mà họ phải gửi đơn tố cáo.

Trên một bình diện khác, cũng trong lĩnh vực thủ tục hành chính, xã hội ta đang tồn tại một thực tế không thể phủ nhận là: Có khá nhiều người dân “rất ngại” trực tiếp đi làm thủ tục hành chính, họ ủy quyền cho các công ty chuyên làm dịch vụ trong lĩnh vực này hoặc cho các “cò giấy tờ” để tránh “đau đầu” và khổ sở mỗi khi buộc phải rơi vào “trận địa” đầy phức tạp này bởi có rất nhiều những thủ tục mà các cơ quan chức năng yêu cầu thực hiện vượt quá năng lực, trình độ của đa số người dân (kể cả những người có học thức) nhưng lại không nhận được bất kỳ hỗ trợ thiện chí nào từ phía các nhân viên hành chính đang trực tiếp thụ lý vụ việc của họ. Và, có những trường hợp, rủi ro đã xảy ra, người dân luôn là người gánh chịu những hậu quả…