Bí mật về hệ số sử dụng đất mà chủ đầu tư dự án hay giấu

Mật độ xây dựng là diện tích chiếm không gian mặt bằng của công trình trên toàn bộ lô đất. Các chủ đầu tư hay dùng chỉ số này để “khoe” diện tích đất trống làm mảng xanh, công trình tiện ích, giao thông của dự án nhiều… Nhưng thật ra, nếu mật độ xây dựng thấp mà các tòa nhà xây cao lừng lựng thì mật độ cư dân vẫn cao.

Mật độ xây dựng cũng quan trọng nhưng hệ số FAR - hệ số sử dụng đất, càng quan trọng hơn vì nó thể hiện rõ mật độ dân cư tại dự án, là chỉ số quan trọng đối với vòng đời căn hộ.

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Hệ số này có mức độ ảnh hưởng nhất định đến quyền lợi chủ căn hộ, FAR càng thấp thì chủ căn hộ càng lợi nên các dự án có hệ số FAR cao thường bị chủ đầu tư giấu đi, không công bố mà chỉ công bố mật độ xây dựng.

Cụ thể, hệ số này càng thấp thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao.

Ví dụ trên cùng 1 diện tích đất 1.000m²và diện tích căn hộ là như nhau. Với FAR =10, có thể xây 100 căn hộthì một căn hộ sẽ sở hữu tương ứng 1/100 diện tích lô đất. Trong khi với FAR=4 chỉ xây được 40 căn hộthì mội căn hộ sẽ sở hữu 1/40 diện tích đất; theo đódiện tích đất phân bổ cho mỗi hộ trong từng trường hợp sẽ lần lượt là 10m², 25m².

Hệ số sử dụng đất càng thấp có nghĩa là mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là từ 50-70 năm. Khi khu căn hộ hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, cư dân có tiền xây dựng, có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Trường hợp người dân không có tiền để tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Khi khu căn hộ kết thúc vòng đời của nó, dù xử lý bằng cách nào đi nữa thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao thì quyền lợi khi xây dựng dự án mới càng cao.

Ngoài ra, dự án có hệ số sử dụng đấtcàng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số sử dụng đất phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

Các dự án căn hộ cũ hiện nay khó tìm nhà đầu tư vì hệ số sử dụng đất quá lớn, nếu tăng gấp 3 lần thì vượt quy hoạch, mà nếu tăng thấp hơn thì không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư và quyền lợi của cư dân hiện hữu.