Cấm phân lô bán nền là tước đi quyền lợi chính đáng của người dân

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy định hạn chế phân lô bán nền chưa cần thiết mở rộng phạm vi điều chỉnh đến các thành phố trực thuộc trung ương khác mà chỉ cần áp dụng tại hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Việc này nên để chính quyền địa phương xem xét quyết định.

Ông Châu nói rằng đề xuất cấm tuyệt đối hoạt động phân lô bán nền tại “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh” là không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Quy định này cũng không đảm bảo quyền của người sử dụng đất được tách thửa đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đồng thời không đáp ứng được nhu cầu nhà ở liền thổ và khả năng tài chính của người mua nhà.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng sự cần thiết Nhà nước phải quản lý, kiểm soát hiệu quả hoạt động phân lô bán nền. Điều này để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, nhất là đối với đất khu vực đô thị, nhằm phát triển đô thị theo quy hoạch, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát “kiểu vết dầu loang”, thấp tầng, vừa gây lãng phí quỹ đất, vừa khó kết nối hạ tầng đô thị, theo các quy định pháp luật.

“Căn cứ các quy định pháp luật và xuất phát từ nhu cầu thực tiễn đối với loại nhà ở liền thổ, mua nền để tự xây dựng nhà, phù hợp với khả năng tài chính của người mua nhà, HoREA đề nghị chỉ nên cấm dự án phân lô bán nền tại các quận nội thành, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố.

Còn tại các huyện, xã thuộc khu vực nông thôn ngoại thành của các đô thị, đặc biệt là Hà Nội, TP.HCM, thì vẫn cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị và tình hình thực tế của địa phương.

Hơn nữa, điều 143 và điều 144 Luật Đất đai cho phép tách thửa đất ở nông thôn, tách thửa đất ở đô thị thì chắc chắn sẽ tạo ra nguồn sản phẩm đất nền đưa ra thị trường, kể cả tại khu vực đô thị.

Do vậy, tại thời điểm hiện nay, chỉ nên hạn chế và kiểm soát các dự án phân lô bán nền tại hai đô thị đặc biệt là phù hợp, chưa cần thiết mở rộng phạm vi điều chỉnh đến các thành phố trực thuộc trung ương khác, hoặc các thành phố, thị xã thuộc tỉnh, mà để cho chính quyền địa phương xem xét quyết định”, ông Châu nói.

Mới đây, trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Xây dựng cho biết năm 2019 có xuất hiện tình trạng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại một số địa phương, tình trạng xuất hiện một số dự án không đủ cơ sở pháp lý được thực hiện giao dịch, mua bán. Tình trạng này tuy chưa ảnh hưởng lớn nhưng là nguy cơ gây bất ổn đối với thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội.

Trước tình hình trên, nhiều chuyên gia nhận định cơ chế phân lô bán nền là nguyên nhân làm xuất hiện các dự án "ma". Do vậy, muốn thị trường phát triển ổn định, cần bỏ chính sách chia lô bán nền, khung pháp luật phải chỉnh lý lại theo hướng chi tiết và tạo được đồng bộ giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản.

Vì vậy, trong dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên - Môi trường soạn thảo đã có hướng siết chặt hơn trong việc “phân lô bán nền”.

Cụ thể, khoản 17 điều 1 dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định “trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Như vậy, dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên - Môi trường soạn thảo sẽ theo hướng mở rộng các khu vực không được phép phân lô bán nền.

Phan Diệu