Cho thuê đất đặc khu 99 năm chỉ lợi cho đại gia bất động sản

Thời gian thuê đất 99 năm là bất hợp lý

Trao đổi với phóng viên báo điện tử Một Thế Giới về quy định cho nhà đầu tư nước ngoài thuê đấtlên tới 99 năm tại cá đặc khu, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính cho rằng đây là điều bất hợp lý. "99 nămlà thời gian quá dài, bằng 4 thế hệ con người. Hơn nữa, hầu hết các quốc gia trên thế giới, thời gian cho thuê đất chỉ khoảng 50 năm, một số hiếm hoi lên tới 70 năm".

"Trong thực tế, tất cả vòng đời của một dự án đầu tư chỉ khoảng 20-25 năm chứ không nhà đầu tư nào dám cam đoan sẽ đầu tư một dự án lên tới 99 năm cả. Hết vòng đời của dự án thì họ nhượng lại dự án đó cho nhà đầu tư khác", ông Thịnh nói.

Theo chuyên gia này, giá đất thay đổi từng ngày. Một số đất tại đặc khu từ các đây 2 năm đã tăng lên khoảng 100 lần. Giá đất tăng thì tiền thuê đất cũng tăng nhưng Việt Namđã “đóng khung” mức tiền thuê đất đó trong thời gian quá dài thì sẽ thiệt hại lớn cho ngân sách.

"Việc thời hạn thuê đất lên tới 99 năm chỉ có lợi cho doanh nghiệp bất động sản, nghỉ dưỡng. Họ mua đi bán lại các dự án đó trong tương laivì họ sẽ nắm được quyền sử dụng đất trong thời gian rất lâu dài", ông Thịnh nhấn mạnh.

Tại buổi thảo luận về chính sách ưu đãi thuế tại các đặc khu kinh tế diễn ra chiều 23.5 do Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách tổ chức, chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan cho rằng, nên bỏ quy định cho thuê đất lên tới 99 năm.

Lý do là cách mạng công nghệ sẽ khiến các vòng đời sản phẩm ngắn lại. Khi máy móc thay thế con người ở những việc giản đơn như may mặc, lắp ráp điện tử sẽ "hồi hương" về các nước phát triển. “Nếu chúng ta không thấy rõ tuổi thọ của các ngành đến đâu trong thời đại mở hiện nay thì việc đưa ra ưu đãi lớn, thời gian thuê đất quá lâu sẽ là thừa thãi".

"Thời hạn cho thuê đất tại các đặc khu tối đa 99 năm là một chính sách rất tệ, không nên áp dụng. Tôi thử hỏi, với thời buổi công nghệ thay đổi nhanh chóng hàng ngày; Cách mạng 4.0 đang diễn ra, có ai dám đảm bảo mình sẽ vẫn làm ngành đó, nghề đó và lĩnh vực đó trong thời hạn 90 năm hay thậm chí 70 năm? Đây là 3 - 4 vòng đời sản phẩm, gần 2 thế hệ người Việt. Chưa kể, họ chỉ làm được chục năm không hiệu quả họ lại bán đi thì ai quản lý?”, bà Lan nói.

Bà Lan nhấn mạnh: “Nói thẳng ra, cho thuê đất tối đa 99 như dự thảo luật đặc khu chỉ có lợi cho đại gia bất động sản. Còn các lĩnh vực khác, không ai dám cam kết sẽ làm lĩnh vực đó suốt 99 năm, thậm chí 50 năm cũng còn cân nhắc. Thời hạn cho thuê đất 99 năm được đưa vào chính sách là có bóng dáng của doanh nghiệp bất động sản, du lịch, nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, không đất nước nào giàu lên bằng bất động sản cả”.

Không cẩn thận sẽ là nơi "di dân"

Theo ĐBQH Lê Thu Hà (Lào Cai), cần cân nhắc thêm về việc quy định thời hạn sử dụng đất 99 năm. “Theo thông lệ chung của thế giới, 99 năm là con số tượng trưng cho sự lâu dài vượt quá một đời người, có hàm ý pháp lý là sự tô nhượng hay trao quyền sở hữu đối với lãnh thổ”, bà Hà nói.

Theo đó, trong điều kiện các quyền kinh doanh của tổ chức, cá nhân nước ngoài được mở rộng theo các hiệp định quốc tế mà Việt Nam tham gia. Thực chất điều này sẽ tạo cho họ các quyền pháp lý độc lập mang tính sở hữu về đất đai và lãnh thổ hơn là tạo mặt bằng để đầu tư và kinh doanh đơn thuần.

Đại biểu này nhận định, để huy động vốn đầu tư thì các nhà đầu tư sẽ sử dụng chính các quyền sử dụng đất được cấp miễn phí nhưng có giá trị thương quyền lớn để thế chấp vay vốn. Khi đó từ góc độ tài chính một dự án đầu tư công nghiệp có thể bị sự hấp dẫn của các yếu tố kinh doanh bất động sản chi phối, làm cho biến dạng với mục tiêu cam kết ban đầu.

Cũng theo bà Hà, cần lưu ý thêm quyền thu hồi đất theo Luật Đất đai trên thực tế không dễ sử dụng bởi thường gắn với hệ lụy pháp lý rất phức tạp. Vấn đề quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài nói riêng sẽ còn trở nên nhạy cảm hơn nữa trong trường hợp cụ thể của Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc.

Đại biểu Dương Trung Quốc cho rằng:“Chúng ta là những người đương đại, liệu có thể đại diện cho thế hệ chúng ta 100 năm nữa không? Đặc khu chúng ta đang thử nghiệm. Thử nghiệm có thể có thành công và thất bại. Không thể phiêu lưu được”.

Về địa chính trị, ông Quốc phân tích cả chuyện bất động sản, nếu không cẩn thận sẽ là nơi để di dân thôi. “99 năm thì tôi nghĩ là những nhà đầu tư công nghệ cao ở thời đại 4.0 này họ không cần đến thời gian. Chỉ có các nhà đầu tư bất động sản hoặc đầu cơ bất động sản thôi”.

“Mấy hôm nay trên đài truyền hình giới thiệu dự án này với tất cả con số dự kiến sẽ thu được bao nhiêu tiền từ thuế, đất, kể cả thu nhập bình quân. Đó là con số dự kiến thôi. Nhưng nếu có tính cộng lại, là một nguồn lực rất lớn đối với chúng ta nhưng rất nhỏ với thiên hạ. Chúng ta theo dõi tin tức thế giới, người ta sẵn sàng bỏ ra số tiền gấp bội số đó để họ mua cảng, vùng đất. Tôi nhắc lại 99 năm chúng ta hết sức cẩn trọng”, ông Quốc nói.

Đại biểu này cũng đề nghị khi lấy biểu quyết, nên có một biểu quyết riêng và minh bạch ý kiến đại biểu, vì bấm nút này chỉ có con số chung chung. “Chúng ta phải chịu trách nhiệm với tương lai, với cử tri đã bầu ra mình. Tất cả chúng ta phải bày tỏ ý kiến của mình trên những vấn đề nhạy cảm và quan trọng”.

Nói trước Quốc hội, đại biểu của TP.HCM Trương Trọng Nghĩa cũng đề nghị bỏ thời hạn giao đất 99 năm, vì không có vòng đời của dự án đầu tư nào hiện nay cần đến 99 năm. Thời hạn này thực chất là ưu đãi bổ sung để nhà đầu tư có thể được chuyển nhượng sau khi khai thác xong, hoặc là thay đổi dự án giữa chừng mà không phải trả lại đất.

“Theo tôi, thời hạn này ngang với 3-4 thế hệ con người, thực chất là hình thức nhượng địa mà hiện nay chỉ những đất nước nghèo đói lạc hậu và hoang sơ mới cần đến”, ông Nghĩa nói.

Chuyên gia Đinh TrọngThịnh cũng có lo lắng tương tự. "Hiện tại đã hình thành nên các khu phố của người ngoại quốc ở rất nhiều các tỉnh thành. Nếu cho thời hạn thuê lên 99 năm thì rất có thể tạo điều kiện cho việc “di dân” của một số quốc gia đến các đặc khu này. Đây là điều có ảnh hưởng rất lớn đến an ninh quốc gia và chính trị sau này".