Luật sư Kiều Anh Vũ: Officetel - hàng loạt vướng mắc pháp lý

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam đã chứng kiến sự ra đời của nhiều loại hình bất động sản mới, trong đó có “officetel” - một loại hình bất động sản có chức năng văn phòng kết hợp lưu trú.

Thực tế đó đòi hỏi phải xây dựng khung pháp lý để điều chỉnh đối với loại hình bất động sản này để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan cũng như đảm bảo sự quản lý, điều tiết phù hợp của Nhà nước để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Do vậy, phóng viên Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với Luật sư Kiều Anh Vũ, Giám đốc điều hành Công ty KAV Lawyers để làm rõ hơn vấn đề này.

- Nếu để định danh, theo quan điểm của ông, officetel là loại hình bất động sản gì?

- LS Kiều Anh Vũ: Officetel có thể được hiểu là một loại hình bất động sản “lai” giữa “office” (văn phòng) và “hotel” (khách sạn, cơ sở lưu trú du lịch), là “mô hình căn hộ đa chức năng, có thể hiểu là văn phòng làm việc (office) và vừa có thể nghỉ ngơi - cư trú qua đêm (hotel)”.

Dù có thể có nhiều tên gọi khác nhau nhưng có thể thấy rằng officetel là một loại bất động sản có đặc trưng riêng, kết hợp hai chức năng là vừa làm văn phòng và vừa để ở. Do vậy, có thể định nghĩa officetel là văn phòng kết hợp lưu trú, là một loại hình bất động sản đa chức năng, vừa dùng làm văn phòng và vừa dùng để lưu trú.

Với định nghĩa trên, rất rõ ràng rằng officetel không phải là nhà ở. Tuy vậy, khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 cũng có quy định về nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Như vậy, officetel không phải là nhà ở, không phải là căn hộ chung cư nhưng có thể thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp.

- Để thực hiện mục đích kinh doanh, người thuê, người mua officetel luôn quan tâm đến việc có được đăng ký trụ sở chính của doanh nghiệp tại địa điểm của officetel hay không?

- LS Kiều Anh Vũ: Officetel là văn phòng, cụ thể là văn phòng kết hợp lưu trú, không phải là căn hộ chung cư. Do vậy, việc sử dụng địa chỉ của officetel để đăng ký kinh doanh, đăng ký làm trụ sở chính của doanh nghiệp là không bị cấm, tức là được phép thực hiện.

Officetel cũng hoàn toàn thỏa mãn quy định tại Điều 43 Luật Doanh nghiệp năm 2014 để có thể đăng ký làm trụ sở chính của doanh nghiệp, thậm chí là chi nhánh, văn phòng đại diện hay địa điểm kinh doanh.

Tuy vậy, trên thực tế, hồ sơ đăng ký doanh nghiệp có sử dụng địa chỉ của officetel để làm trụ sở chính thường có yêu cầu phức tạp hơn so với các doanh nghiệp khác.

Cụ thể, nếu doanh nghiệp đăng ký địa chỉ trụ sở chính tại officetel hoặc khu trung tâm thương mại thì cơ quan đăng ký kinh doanh thường yêu cầu người đăng ký doanh nghiệp cung cấp thêm các giấy tờ chứng minh địa chỉ đăng ký của doanh nghiệp là địa chỉ được kinh doanh thương mại theo dự án đã được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền.

Điều này cũng tạo ra bất cập, bất bình đẳng cho người đăng ký doanh nghiệp khi đặt trụ sở chính của doanh nghiệp tại officetel.

Vì vừa có chức năng văn phòng và lại vừa có chức năng để ở nên việc xác định mục đích sử dụng đất của officetel là đất ở hay đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cũng là vấn đề không dễ dàng.

- Luật Đất đai hiện hành không có quy định riêng về mục đích sử dụng đất riêng biệt cho loại hình bất động sản như officetel. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

- LS Kiều Anh Vũ: Trên thực tế, officetel thường không được xây dựng riêng biệt trên một thửa đất mà thường được xây dựng trong các dự án bất động sản có officetel, dự án nhà chung cư có mục đích hỗn hợp.

Trong các dự án đó, có nhiều công trình, hạng mục với mục đích sử dụng đất khác nhau. Khi đó, việc xác định mục đích sử dụng đất của dự án theo mục đích của công trình, hạng mục nào cũng là vấn đề chưa được quy định rõ.

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), “cùng là loại hình officetel, nếu officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài; nhưng nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án cụm chung cư (có từ 2 tòa nhà trở lên), thậm chí có cùng khối đế của toàn bộ dự án, thì vẫn phải áp dụng chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, loại đất “thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn, và chủ đầu tư dự án nộp tiền thuê đất 50 năm (hoặc 70 năm) vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở”.

Mặc dù vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, có đề cập đến officetel nhưng nội dung của công văn này vẫn chưa hướng dẫn rõ đối với officetel và vẫn chưa đầy đủ các nội dung liên quan đến chế độ sử dụng đất của officetel.

Theo công văn này, việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Điều đó có thể hiểu rằng officetel với chức năng làm văn phòng, kinh doanh thì được xác định theo mục đích sử dụng đất là kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

Việc xác định mục đích sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến việc xác định thời hạn sử dụng đất. Do đó, khi đầu tư, mua, nhận chuyển nhượng đối với officetel, các chủ thể trong giao dịch cũng cần phải xác định rõ thời hạn sử dụng đất còn lại của officetel được giao dịch.

Như vậy, theo tinh thần của Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ, thời hạn sử dụng đất của officetel là có thời hạn chứ không phải ổn định, lâu dài như đất ở. 

- Như vậy, việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản đối với các dự án này sẽ rất bất cập, thưa ông?

- LS Kiều Anh Vũ: Do việc xác định mục đích sử dụng đất của officetel vẫn chưa rõ ràng như phân tích nêu trên nên việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các dự án bất động sản có officetel vẫn còn nhiều bất cập.

Hiện nay, chưa có khung pháp lý rõ ràng cho việc cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với các dự án bất động sản về officetel và dự án bất động sản có officetel.

Trường hợp officetel nằm trong các dự án xây dựng nhà chung cư thì có thể áp dụng các quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với nhà chung cư theo quy định của Luật Đất đai; quy định cụ thể tại Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Như vậy, đối với dự án xây dựng nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có officetel thì chủ đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với (toàn bộ) nhà chung cư.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nếu officetel được thiết kế, xây dựng dưới dạng một hạng mục công trình trong dự án có nhiều hạng mục công trình thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện.

- Mặc dù còn nhiều quan điểm khác nhau về officetel nhưng không thể phủ nhận rằng officetel là một loại bất động sản đã và đang tồn tại và được giao dịch trên thực tế, ông có lưu ý gì đối với người mua không?

- LS Kiều Anh Vũ: Đối với nhà đầu tư, người mua, nhận chuyển nhượng officetel, hiện nay vẫn còn thiếu những quy định cụ thể để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Họ có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hay không vẫn chưa được quy định rõ.

Vừa qua, Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14.2.2020 của Bộ Tài nguyên và môi trường nêu rõ, người nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng nhưng nội dung hướng dẫn chỉ đề cập đến “dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch”, không nêu rõ về officetel.

Tuy vậy, cũng có thể áp dụng tương tự cho officetel về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch cho người nhận chuyển nhượng.

Trường hợp officetel thuộc dự án có nhiều hạng mục công trình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho từng hạng mục công trình; hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình đó thì theo hướng dẫn tại khoản 8 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29.9.2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường, bên nhận chuyển nhượng vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Mặc dù chưa được quy định rõ ràng nhưng với những quy định trên, có thể hiểu rằng người mua, nhận chuyển nhượng officetel vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy vậy, việc cấp các loại Giấy chứng nhận này cho officetel là điều không hề dễ dàng vì khung pháp lý vẫn chưa thật sự hoàn thiện, dẫn đến cách hiểu và thực hiện của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền không được nhất quán.

Thậm chí, tại TP.HCM, cơ quan có thẩm quyền đã yêu cầu dừng cấp phép các dự án officetel từ ngày 10.4.2018.

- Ông có cho rằng cần phải xây dựng một Nghị định riêng về officetel?

- LS Kiều Anh Vũ: Thực tiễn tồn tại của officetel và các giao dịch liên quan đến officetel đã và đang đặt ra nhiều vướng mắc pháp lý.

Chẳng hạn như, nếu thừa nhận officetel là loại bất động sản có chức năng lưu trú thì có giới hạn thời hạn lưu trú hay không. Chỉ được lưu trú ngắn hạn tại officetel hay được cư trú sinh sống thường xuyên, ổn định, không có thời hạn (thường trú)? Nếu chỉ được cư trú ngắn hạn thì ngắn hạn là bao lâu, phải chăng là tương ứng với thời hạn của dự án? Cá nhân cư trú tại officetel có được đăng ký tạm trú, thường trú tại officetel hay không?

Tôi cho rằng đã công nhận officetel có chức năng lưu trú, cư trú thì cá nhân được quyền sinh sống, cư trú ổn định, thường xuyên và phải được đăng ký tạm trú, thường trú theo quy định.

Tất nhiên, do officetel thường có diện tích nhỏ thì tùy theo diện tích, có thể quy định giới hạn số lượng cá nhân được phép đăng ký cư trú ổn định, thường xuyên tại officetel.

Ngoài ra, quy chuẩn kỹ thuật, những điều kiện cụ thể trong việc nghiệm thu, đưa officetel vào sử dụng vẫn chưa được ban hành, chưa quy định cụ thể.

Hiện nay, chỉ mới có tiêu chuẩn TCVN 12871:2020 Văn phòng kết hợp lưu trú - yêu cầu chung về thiết kế, chưa có quy chuẩn kỹ thuật. Tôi nghĩ rằng sẽ cần có một quy chuẩn, điều kiện riêng về officetel.

Officetel là một sản phẩm của thị trường bất động sản, là một nhu cầu có thật và là một thực tế hiện hữu trong đời sống xã hội. Do vậy, pháp luật không thể phủ nhận nó mà cần phải tạo ra một khung pháp lý phù hợp để tạo điều kiện cho sự phát triển của officetel (cũng như của các loại hình bất động sản khác), phù hợp với đòi hỏi của cuộc sống.

Mặc dù các cơ quan có thẩm quyền đều đã nhận thấy cần có một khung pháp lý cho officetel nhưng với đề xuất của Bộ Xây dựng về việc xây dựng Nghị định về quản lý, vận hành officetel là chưa đủ.
Ngoài Nghị định này, vẫn cần phải sửa đổi, bổ sung nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan, trong đó có Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở,…

Trong thời gian chưa thể sửa đổi các văn bản luật, các cơ quan có thẩm quyền cần sớm xây dựng và ban hành Nghị định về officetel như Bộ Xây dựng đang đề xuất.

- Xin cảm ơn ông.