Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2021 ?

Bất động sản nhà ở sẽ bùng nổ

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, năm 2021, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ bùng nổ khi nhiều dự án mới được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu.

Theo ông Khương, thị trường nhà ở sẽ là một điểm sáng, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020.

Đối với thị trường bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn, ông Khương nhận định thị trường sẽ khó khăn hơn. Tuy nhiên, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.

Thay vì bi quan, ông Khương khuyên các doanh nghiệp bất động sản xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là trong 10 năm, nên 1-2 năm khó khăn không phải là một vấn đề quá lớn.

Tuy nhiên, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì sẽ rất khó khăn trong việc duy trì. Hiện tại các khách sạn, trung tâm thương mại trên thị trường Việt Nam thường hầu hết đã hoạt động được 5-7 năm nên đã có được dòng tiền tích lũy.

“Đến năm 2021, nếu dịch bệnh vẫn kéo dài thì đối với những dự án đang triển khai vẫn có thể hoàn thiện các thủ tục. Đối với các tài sản đang tạo ra dòng tiền như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại cũng không cần phải bán đi, vì các nhà đầu tư tính toán được những thách thức hiện tại trên thị trường chỉ là nhất thời, trong vòng 1-2 năm.

Họ có thể xử lý được các vấn đề về tài chính, đồng thời giữ vững kỳ vọng vào năm 2022, 2023. Điểm tích cực chính là những sản phẩm này không nhiều trên thị trường, nếu các chủ đầu tư buộc phải bán các bất động sản này đi thì vẫn có cơ hội để mua lại những sản phẩm như vậy.

Đối với các nhà đầu tư thì các khách sạn năm sao, trung tâm thương mại, những cao ốc hạng A ở trung tâm thành phố, là những bất động sản có nguồn thu đều. Mặc dù biên độ lợi nhuận của họ có thể không cao, chỉ ở mức 6-7%/năm, nhưng khi nắm giữ một thời gian dài để chuyển nhượng thì lợi nhuận thu được sẽ rất lớn. Đó là lý do tại sao Việt Nam vẫn là thị trường thu hút các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Khương nói.

Thị trường sẽ bứt phá sau Đại hội Đảng toàn quốc

Nhận định về tiền đề và sức bật mạnh mẽ cho lĩnh vực bất động sản có thể bứt phá trong năm 2021, TS Sử Ngọc Khương nói rằng sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 này, những thành viên mới trong ban Chính Phủ sẽ đẩy một làn gió mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cho nền kinh tế nói chung, đặc biệt là tại TP.HCM và Hà Nội, 2 đầu tàu kinh tế của Việt Nam.

“Chúng ta cần những đột phá và chắc chắn rằng những người đắc cử nhiệm kỳ này sẽ thể hiện đúng vai trò của họ đối với những khó khăn hiện nay và đặc biệt trong TP.HCM. Vừa qua, chúng ta đã có những đột phá như thành phố trong thành phố, ở Hà Nội thì có những chính sách về cơ sở hạ tầng và giao thông.

Do đó, đây là một thách thức cho những người đảm nhận nhiệm kỳ sắp tới, vì nếu không thì lĩnh vực bất động sản sẽ gặp khó khăn và ảnh hưởng đến các ngành kinh tế khác.

Về chính sách tài khóa, tiền tệ, tôi nghĩ rằng trong 10 năm vừa qua chúng ta đã làm rất tốt. Lãi suất ngân hàng cũng đang được kiểm soát rất tốt. Bên cạnh đó, các chỉ số như tỷ giá hối đoái cũng cần được quan tâm. Tuy nó không tác động lớn đến lĩnh vực bất động sản, nhưng ở các ngành nghề sản xuất và dịch vụ, kinh doanh thì chỉ số này sẽ ảnh hưởng đến các vấn đề về đầu tư.

Về mặt điều hành, chúng ta đã đưa ra các chính sách tốt về tài khóa, tiền tệ, vấn đề còn lại chính là thực thi các dự án về sản xuất dịch vụ công nghiệp. Bất động sản là một nhóm ngành lớn liên quan rất nhiều đến các ngành còn lại nên chúng ta cần xử lý thỏa đáng các vấn đề về pháp lý”, ông Khương đánh giá.

Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cũng đưa ra nhiều lời khuyên cho doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản năm 2021.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, ông cho rằng tùy theo loại hình bất động sản sẽ có chiến lược khác nhau. Đối với doanh nghiệp bất động sản nhà ở, mục tiêu năm 2021 là tạo ra sản phẩm, vì nếu không có sản phẩm thì sẽ không có nguồn thu.

Đối với bất động sản thương mại, văn phòng, các doanh nghiệp cần cân đối lại khách hàng mục tiêu, cân đối doanh thu và chi phí, vì những văn phòng do giá cả mà bị bỏ trống thì ta nên cân đối lại nguồn thu dựa trên ngắn hạn và dài hạn để đảm bảo có thể tồn tại qua những giai đoạn khó khăn.

Còn với nhóm đầu tư cá nhân, tùy theo kỳ vọng từ 1-2 năm có lời thì với bối cảnh hiện nay, TS Khương khuyên các nhà đầu tư nên hạn chế sử dụng đòn bẫy tài chính.

Câu chuyện bất động sản nhà ở luôn là câu chuyện mà mọi người quan tâm nên thủ tục pháp lý là cái phải luôn lưu ý. Việc chọn lựa dự án có thể đạt được các mục tiêu mà mình đưa ra thì phải dựa trên các yếu tố như tính thanh khoản, giá trị gia tăng và quản trị rủi ro, vì đây là 3 yếu tố quan trọng khi chúng ta đầu tư vào một dự án.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam