Thị trường bất động sản năm 2021 sẽ diễn biến ra sao?

Năm 2020, thị trường bất động sản nhà ở cả nước chịu tác động kép từ đà suy giảm năm 2019 và ảnh hưởng của dịch COVID-19. Đây cũng là năm được đánh giá đầy khó khăn, thách thức, phát sinh nhiều nghịch lý đáng lo ngại, song vẫn đan xen những điểm hỗ trợ.

Bước sang năm 2021, chuyên gia dự báo thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực. Để dự báo rõ hơn về thị trường, Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam.

- Năm 2021, ông cho rằng đâu là cơ hội, thách thức đối với thị trường bất động sản TP.HCM?

- Theo quan sát của R&D DKRA Vietnam, năm 2021 thị trường khó có thể kỳ vọng như giai đoạn năm 2017-2018. Tuy nhiên, vẫn có nhiều dấu hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận. Những dấu hiệu đó là động lực để thúc đẩy thị trường cho năm 2021.

Cụ thể là sự ổn định và phục hồi của kinh tế vĩ mô (bao gồm cả an toàn xã hội khi đại dịch được kiểm soát và có vắc xin); sự đổi mới của một số luật; quyết tâm giải quyết vướng mắc cho các dự án trước đây; các dự án hạ tầng giao thông đang và sẽ hoàn thiện; quy hoạch và kế hoạch triển khai TP.Thủ Đức… và nhiều yếu tố khác. Với những động lực này, có thể tin rằng nguồn cung và sức mua thị trường sẽ tốt hơn nhiều so với năm 2020.

Một yếu tố quan trọng nữa, vừa là cơ hội vừa là thách thức không thể dự đoán trước. Đó là mức độ phục hồi kinh tế vĩ mô trên nền tảng an toàn xã hội. Hiện tại, Việt Nam đang kiểm soát tốt dịch COVID-19, nhưng nhiều nước đang có rủi ro về đợt dịch thứ 3 và cả những nguy hiểm tiềm ẩn khi vi rút bắt đầu có biến thể. Nếu sang năm 2021, dịch COVID-19 bùng phát lần nữa sẽ tác động nặng nề đến cả nền kinh tế, cũng như ảnh hưởng thị trường bất động sản cả về trực tiếp hay tâm lý.

Nguồn cung mới có thể tiếp tục bị hạn chế trong năm 2021 nếu như không có cơ chế, chính sách giải quyết các dự án treo hoặc còn vướng mắc từ 3 - 4 năm qua.

Căn hộ hạng C xảy ra hiện trạng thiếu vắng từ năm 2019, sang năm 2020 thì gần như biến mất. Nếu thị trường thiết lập mặt bằng giá mới (khoảng 30 - 35 triệu đồng/m²), sang năm 2021 loại hình này vẫn tiếp tục khan hiếm.

Áp lực tăng giá sẽ tiếp tục duy trì sang năm 2021 với một vài thông tin chính làm lực đẩy, điển hình như: tính minh bạch của thị trường còn nhiều vấn đề, sai phạm, các dự án ảo vẫn còn xuất hiện... làm thiệt hại quyền lợi của người mua, của các doanh nghiệp chân chính và ảnh hưởng chung đến thị trường.

- Ông có đánh giá về tác động từ những chính sách trong năm 2021 đối với thị trường bất động sản TP.HCM? Vai trò của chính sách trong việc vực dậy niềm tin cho thị trường là gì?

- Năm 2021 có các vấn đề về pháp lý, chính sách có thể tác động đến thị trường bất động sản (dù hiệu ứng có khi cần một khoảng thời gian để nhận thấy trong thực tế).

Đó là Luật Đầu tư sửa đổi và Luật Xây dựng sửa đổi; Nghị Quyết 164/NQ-CP 2020 và Nghị định 146/NĐ-CP về tháo gỡ giải quyết những vướng mắc khó khăn trong đầu tư xây dựng các dự án, công trình cũng như nghị định 148/NĐ-CP về sửa đổi một số điểm của Luật Đất Đai 2013; việc tổ chức chính quyền đô thị TP.HCM vừa được thông qua với Nghị quyết 131/QH sẽ góp phần làm cho quy trình thủ tục, cơ chế được thuận tiện hơn và việc thành lập thành phố Thủ Đức có kế hoạch cụ thể hơn.

Về lâu dài, luật pháp cần thay đổi phù hợp với sự phát triển của thị trường. Tuy nhiên, cần có tầm nhìn xa để tránh bất cập, đón trước xu hướng phát triển và đối phó với những vấn đề nảy sinh. Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng sau 6 năm đưa vào áp dụng thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở xuất hiện nhiều điều chưa phù hợp và chưa theo kịp sự phát triển của thị trường.

- Theo ông, căn hộ sẽ có xu hướng phát triển như thế nào trong năm 2020? Trong nguồn cung căn hộ mới, phân khúc nào sẽ là điểm sáng của thị trường?

- Theo số liệu nghiên cứu của bộ phận R&D - DKRA Vietnam, nguồn cung mới của căn hộ tại TP.HCM có thể sẽ tăng lên khoảng 25.000 căn (gấp 1,75 lần so với năm 2020), tương đương năm 2019.

Với đà tăng giá trong 2 năm qua, khó có thể xếp căn hộ hạng C ở mức giá dưới 25 triệu đồng/m². Hiện nay, loại hình căn hộ đang được khách hàng quan tâm, tìm kiếm và lựa chọn nhiều nhất ở mức giá 35 đến dưới 40 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tỉ lệ của loại hình này cũng không dồi dào để đáp ứng đủ nhu cầu của xã hội.

Cùng với sự thành lập thành phố Thủ Đức, các dự án ở khu đông sẽ tiếp tục đạt mức giá mới và chiếm tỉ lệ lớn trong nguồn cung mới.

- Ông có lưu ý gì đối với các nhà đầu tư bất động sản trong năm 2021?

- Trong bối cảnh tình hình thị trường bất động sản phức tạp như hiện nay, việc đầu tư bất động sản còn nhiều khó khăn. Điều đó đòi hỏi người đầu tư nên lưu ý một số yếu tố như:

Thứ nhất, xác định việc đầu tư là lâu dài. Ở thời điểm này, lướt sóng hoặc đầu tư ngắn hạn không còn phù hợp và rủi ro rất cao.

Thứ hai, hiểu biết rõ loại hình sản phẩm có ý định đầu tư qua các yếu tố liên quan như: phân khúc, vị trí, chất lượng sản phẩm, pháp lý, năng lực và uy tín của chủ đầu tư, chính sách bán hàng, tiềm năng phát triển trong tương lai,...

Thứ ba, chuẩn bị tiềm lực tài chính đủ cho việc đầu tư lâu dài, thậm chí có thể chờ đợi khi thị trường biến động. Tính toán tài chính sao cho tối ưu hiệu quả đầu tư.

Thứ tư, theo dõi, cập nhật thông tin diễn biến thị trường để có những lựa chọn hoặc quyết định kịp thời.

Thứ năm, lựa chọn những đơn vị tư vấn bán hàng có danh tiếng, uy tín để tìm được sản phẩm dự án chính thống, tránh rủi ro gặp dự án ảo, thiếu minh bạch hoặc dự án của chủ đầu tư kém năng lực.

- Ông có cho rằng bất động sản sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn trong thời điểm hiện tại hay không?

- Bất động sản là một lĩnh vực có đóng góp quan trọng vào nền kinh tế quốc gia và liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề khác. Vì vậy, bất động sản luôn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu dù trong bất kỳ bối cảnh nào.

Tuy nhiên, nó còn phụ thuộc vào khả năng của người đầu tư bao gồm: hiểu biết về thị trường, phân tích sản phẩm, năng lực tài chính, xác định chiến lược rõ ràng…

Xin cảm ơn ông !