Nguồn cung hiếm, giá nhà chung cư tăng liên tục dù thị trường BĐS ảm đạm

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%.

Theo đó, trong quý 3/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý 1/2019. Nói cách khác, giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.

Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2023, Bộ Xây dựng cho hay căn hộ chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực của thị trường, do loại hình nhà ở này phục vụ nhu cầu ở thực.

Mức độ quan tâm căn hộ chung cư có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá 2 - 4 tỉ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trên thị trường sơ cấp, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý 3 tại Hà Nội tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2.

Việc giá bán tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý 3 tăng so với quý 2, trong đó tại địa bàn các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%. So với cùng kỳ năm 2022, giá thứ cấp của chung cư tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Còn với TP.HCM, trong 10 năm qua (2012-2022), theo ghi nhận của Cushman & Wakefield, giá bán căn hộ đã tăng 3 lần, mặc dù, tổng nguồn cung tăng 4,4 lần trong giai đoạn này.

Cụ thể, giá bắt đầu tăng mạnh từ năm 2017 ở mức dưới 2.000 USD/m2 (45 triệu đồng/m2) và tăng nhanh từ năm 2020 - 2021 đạt mức 3.200 USD/m2 (76 triệu đồng/m2) và đi ngang từ năm 2022 đến 9 tháng đầu năm 2023.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng nguyên nhân tăng giá của chung cư xuất phát từ nguồn cung khan hiếm, dẫn tới nhu cầu tăng cao, chưa kể các nguyên nhân khác như sự tăng giá của vật liệu xây dựng, nhân công… kéo theo chi phí xây dựng tăng.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cũng cho rằng giá bán của các dự án bất động sản vẫn đang tăng lên hằng ngày.

"Điều này cho thấy, với phân khúc ở thực, nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại khan hiếm. 70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông”, ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

Về nguồn cung, báo cáo của CBRE Việt Nam cho biết: Nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý 3/2023 đạt xấp xỉ 3.000 căn từ 9 dự án. Trong quý 4/2023 có khoảng 4.500 căn hộ dự kiến mở bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn, mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý 3 thuộc phân khúc cao cấp, phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.

Còn theo Savills, nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m2 đã khiến giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý 1/2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.

Nhận định về thị trường, ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết việc mua chung cư đang ngày càng khó khăn đối với người dân do tốc độ tăng thu nhập không thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có giá bán cao hơn bởi chủ đầu tư cần tối ưu hóa lợi nhuận trong bối cảnh các chi phí bị đẩy lên.

Do chung cư không ngừng tăng giá cùng nhu cầu mua và thuê loại hình này luôn cao khiến tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư vào chung cư có thể lên đến 12,5% mỗi năm (bao gồm tăng giá và lợi nhuận từ việc cho thuê).

Trước nhu cầu đó, một câu hỏi đặt ra: Liệu thu nhập trung bình của người dân có thể chi trả để sở hữu nhà Hà Nội hay không?

“Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu/người/năm, xét tương quan so năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập ước khoảng 6%/năm. Trong khi mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm”, đại diện Savills nêu.

Theo đánh giá của Savills, thực tế, sự tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội vẫn ở mức thấp hơn so mức tăng trưởng giá căn hộ. Đây là ví dụ cho thấy việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn khi khoảng cách này còn được nới rộng.