Ông Nguyễn Văn Đực: Việc cấp sổ đỏ cho condotel chỉ để trục lợi, sẽ có nhiều rủi ro

Sự xuất hiện của loại hình căn hộ khách sạn condotel tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới và đang ngày càng mạnh.Tuy nhiên, điều đang khiến cả doanh nghiệp đầu tư dự án, khách hàng và cả cơ quan quản lý băn khoăn chính là câu chuyện pháp lý của loại hình này. Pháp luật chưa có quy định rõ ràng về việc cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) với condotelmà chỉ mới đưa ra đề xuất.

Cấp sổ đỏ cho condotel chỉ để trục lợi

Trao đổi với phóng viên báo điện tử Một Thế Giới về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực -Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng một resort hay khách sạn là cấp cho 1 chủ đầu tư duy nhất. Chủ đầu tư duy nhất mới làm ra những đơn vị nhỏ để bán.

“Đây là một cách lách luật, bởi vì nhà nước hiện giờ chưa có loại hình condotel hay office-telđể bán. Nếu Nhà nước nhìn nhận việc bán condotel hay office-tel thì lại không đúng vì giao cho 1 doanh nghiệp làm chủ đầu tư resort, khách sạn này”, ông Đực nêu.

Do đó ông Nguyễn Văn Đực nhận địnhviệc các chủ đầu tư xúc tiến việc cấp sổ đỏ cho condotel chỉ là để trục lợi và điều này sẽ kéo theo một số rủi ro không mong muốn.

“Hệ lụy lớn nhất có lẽ là việc chủ đầu tư trục lợi. Nhiều chủ đầu tư mang sổ đỏ đi thế chấp, vay ngân hàngvì về mặt pháp lý vẫn là tên của họ. Họ có thể thiếu tiền thi công, tiền thuế nhà nước, tiền vay ngân hàng nhưng họ vẫn thu của khách hàng đủ”, ông Đực nói.

Theo vị này, các chủ đầu tư cam kết là lãi 8%/năm, 10%/năm thậm chí có nơi là 15%/năm, nhưng chưa chắc họ đã có nhiều thời gian để trả lãi như vậy. Chắc chắn sau này sẽ có tranh chấp kiện tụng về việc thu lãi, bảo đảm lãi cho khách hàng.

“Để bảo đảm nguồn thu, cũng như dễ khuyến mại bán hàng, nhiều chủ đầu tư xin cho bằng được sổ đỏ để người dân yên tâm bảo đảm bỏ tiền vào việc mua bán này”, ông Đực nói.

Trong khi đó, ông Phạm Sỹ Liêm -nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết: “Condotel là một loại hàng hóa cho nên về nguyên tắc, đã là một thứ sản phẩm hàng hóa thì phải công nhận quyền sở hữu, phải cấp sổ đỏ”.

Ông Liêm cũng cho biết thêm, quyền sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân được quy định trong Hiến pháp năm 1980. Hiến pháp ấy đã được sửa đổi nhiều lần, những vấn đề khác đã được sửa đổimà riêng điều này cho đến nay chưa được sửa đổi, như vậy là không đúng.

“Đất đai là tài sản, đồng thời cũng là một sản phẩm hàng hóa hàng đầu trong nền kinh tế thị trường. Nếu chúng ta thực sự muốn phát triển nền kinh tế thị trườngthì sớm hay muộn phải tư hữu đất đai”, ông Liêm nói.

Mặt khác, ông Liêm cũng cho rằng: “Condotel cũng là loại hình huy động vốn vào thị trường bất động sản rất có hiệu quả. Bây giờ nếu không cấp sổ đỏ sẽ cản trở việc thu hút một nguồn vốn tương đối lớn của thị trường bất động sản. Mà việc thu hút vốn đầu tư lại là một chủ trương của Đảng và Nhà nước”.

Không phù hợp với quy định pháp luật

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà -Công ty Luật SB Law, condotel là loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cho thuê và hiện chưa có văn bản, quy định pháp lý rõ ràng cho sản phẩm này. Thực tế trên thế giới, hầu hết các sản phẩm condotel đều chỉ được sở hữu 50 năm và không được sở hữu vĩnh viễn.

Tại Việt Nam, theo khoản 3 điều 126 luật Đất đai năm 2013, về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn thì không quá 70 năm. Như vậy, thời hạn tối đa sở hữu tài sản hình thành trên dự án này nếu có cũng phải theo thời hạn của dự án.

Ông Hà cũng cho biết, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn do không phải là dự án nhà ở.Theo đó, việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình condotel là không phù hợp với quy định của luật Đất đai năm 2013.

Theo luật sư Hà, việc nhà đầu tư sốt sắng xin cấp sổ đỏ cho loại hình này vì nó sẽ giúp họ có cơ hội tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án. Vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ là tài sản hợp pháp của mình để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Mặt khác, sở dĩ chủ đầu tư quyết tìm cách gỡ cho người mua condotel có sổ đỏ vĩnh viễn bởi khi bán hàng, chủ đầu tư hứa và cam kết về sổ đỏ.

Ông Hà chỉ ra ví dụ cụ thểmột căn hộ condotel bán giá thấp nhất 25 triệu đồng/m², có nơi cao lên đến 45 triệu đồng/m²không khác gì căn hộ cao cấp. Trong khi đótiền sử dụng đất chủ đầu tư nộp chỉ là đất du lịch và không phải đất ở nên số chênh lệch nộp quá lớn khiến Nhà nước thất thu nếu cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho loại hình căn hộ này.

“Nhóm lợi ích và lợi nhuận quá lớn khiến nhà đầu tư bằng mọi cách phải gỡ cho condotel”, ông Hà nhận xét.

Cấp quyền sử dụng đất có thời hạn

Theo ông Nguyễn Văn Đực chính quyềnnên thực hiện theo hướng nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án. Khi hết hạn sử dụng đất, họ sẽ được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Nếu làm theo cách nàythì chủ đầu tư condotel nên quay trở về dạng kinh doanh bất động sản, xem nó như là một dự án bất động sản ở và đóng tiền thuế sử dụng đất theo đúng quy định.

“Cách này để tránh tình trạng mập mờ, vì cái gì mập mờ cũng sẽ bị trục lợi. Cho nênnếu anh đã là chủ khách sạn, resort thì anh không được bán cho người khác, anh chỉ là bán kinh doanh khai thác”, ông Đực nói.

Vẫn theo ông Đực, hiện nay condotel có khoảng 30.000 căn trên cả nước và sau này sẽ có nhiều cuộc tranh chấp của chủ đầu tư cũng như là của cư dân khách sạn, Nnhà nước phải giải quyết hậu quả rất lớn. Chính vì thế nên rạch ròi 2 cái.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng có cùng ý kiến như ông Nguyễn Văn Đực, cho rằng nên thực hiện theo hướng nhà đầu tư mua căn hộ condotel sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án, khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật.

Theo ông Hà, để condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn cần phải có sự đánh giá và chỉnh sửa đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai, xây dựng, tài chính… mà việc này lại không đơn giản.