Thị trường bán lẻ Việt Nam sau thập niên: Miếng bánh ngon nhưng khó xơi

Theo JLL Việt Nam, sau một thập niên, tiềm năng của thị trường bán lẻ Việt Nam đã thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư cũng như bán lẻ trong khu vực. Từ năm 2014, thị trường đã chứng kiến hàng loạt các thương vụ mua bán sáp nhập. Có thể kể đến như việc Berli Jucker mua lại Metro Cash & Carry, là hợp đồng mua bán và sáp nhập lớn nhất từ trước đến nay tại Việt Nam.

Sau đó không lâu, Central Group - một tập đoàn khổng lồ khác của Thái Lan đã mua lại Nguyễn Kim Trading - nhà bán lẻ điện tử hàng đầu Việt Nam và Big C Việt Nam - chuỗi siêu thị lớn thứ hai về số lượng cửa hàng tại Việt Nam.

Emart - nhà bán lẻ hàng đầu của Hàn Quốc cũng chính thức gia nhập sân chơi vào năm 2015 với một trung tâm mua sắm trị giá 60 triệu USD ở phía bắc TP.HCM. Cũng từ Hàn Quốc, Lotte Mart đã khá thành công với hàng loạt các siêu thị và trung tâm thương mại khắp cả nước.

Aeon - một trong những tập đoàn bán lẻ hàng đầu thế giới đến từ Nhật Bản cũng đang từng bước mở rộng mạng lưới với trung tâm thứ 5 tại Hà Đông, Hà Nội đã đi vào hoạt động vào tháng 11.2019. Cũng từ Nhật Bản, Takashimaya hiện đã có tại Việt Nam từ năm 2016 ở vị trí đắc địa tại trung tâm TP.HCM.

Nhu cầu thuê tốt đã đảm bảo cho hiệu suất hoạt động lạc quan cho các trung tâm thương mại, đặc biệt là các dự án tại khu vực trung tâm, đắc địa. Số liệu của JLL Việt Nam cho thấy, trong quý 3/2019, diện tích trống vẫn duy trì ổn định khoảng 90% ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm.

Thị trường cũng đang chứng kiến hiện tượng các khách thuê với nhu cầu trên 1.000 m2 rất khó có thể tìm được một vị trí phù hợp trong các trung tâm bán lẻ hiện tại. Hầu hết các khách thuê yêu cầu diện tích lớn phải chờ đợi và tìm kiếm nguồn cung tương lai hoặc các trung tâm bán lẻ đang trong quá trình cải tạo, nâng cấp. Giá thuê tại các trung tâm vẫn duy trì ổn định. Các dự án có vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm vẫn là những lựa chọn được ưa thích nhất của các nhà bán lẻ, do đó ghi nhận mức giá cao và tăng trưởng tốt.

“Tuy nhiên, thị trường bán lẻ vẫn có những gam màu tối với sự cạnh tranh và đào thải khá khắc nghiệt. Việc rút khỏi thị trường của các thương hiệu lớn như Auchan, hay việc thu hẹp mạng lưới hoạt động của Parkson tại thị trường nội địa, hay sự kiện hàng loạt các thương hiệu cửa hàng tiện lợi nước ngoài chật vật dành miếng bánh thị phần hay phải chuyển nhượng cho đối thủ nội địa như trường hợp Shop and Go cho thấy đây không phải là một sân chơi dễ dàng.

Nhìn vào sự thăng trầm của các thương hiệu đình đám tại thị trường có thể thấy thị trường bán lẻ Việt Nam là miếng bánh đầy tiềm năng nhưng không phải ai cũng có thể nắm bắt được cơ hội chiếm lĩnh thị phần”, bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường JLLViệt Nam nhận định.

Chuyên gia JLL Việt Nam còn cho rằng, ngoài yếu tố tiên quyết là lựa chọn được vị trí có mật độ dân số và sức mua tốt, sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng cũng như sự cạnh tranh từ thương mại điện tử đã khiến việc phát triển được một mô hình bán lẻ phù hợp với thị trường mục tiêu trở thành yếu tố quyết định sự thành bại của một thương hiệu.

Bài học từ Aeon với chiến lược gia nhập thị trường “chậm mà chắc” cho thấy việc hiểu được thói quen tiêu dùng và lựa chọn đúng mô hình là cực kỳ quan trọng. Cụ thể, Aeon đã có văn phòng đại diện tại Việt Nam từ 2008, nhưng phải đến năm 2014, nhà bán lẻ này mới chính thức đưa vào hoạt động trung tâm đầu tiên là Aeon Mall Celadon Tân Phú (TP.HCM). Việc chọn đúng mô hình với mục tiêu hướng đến dịch vụ dành cho các gia đình mua sắm, vui chơi, phù hợp với xu hướng của thị trường đã đem đến cho thương hiệu này những thành công nhất định sau 5 năm hoạt động.

Sự quan trọng của việc chọn đúng mô hình còn được minh chứng qua những trường hợp thất bại khác. Đối với Parkson đó là mô hinh cơ cấu khách thuê kém đa dạng, tập trung quá nhiều vào nhóm ngành thời trang và mỹ phẩm, trong khi ăn uống và giải trí đang là lĩnh vực thu hút khác mua sắm. Việc thiếu tính khác biệt trong mô hình ở bối cảnh thị trường cạnh tranh là bài học khác từ sự ra đi của thương hiệu Auchan và Shop and Go.

Tại Việt Nam, ngoài những dự án trung tâm thương mại độc lập, thị trường còn đang chứng kiến nguồn cung mặt bằng bán lẻ đáng kể từ loại hình khối đế thương mại tại các tòa nhà chung cư. Loại hình bất động sản bán lẻ này đang khá chật vật trong việc tìm hướng đi và mô hình phù hợp do những hạn chế về quy mô, thiết kế, chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm vận hành và sự cạnh tranh cao.

Bà Huyền Trang nhận định, đối với loại hình này, chủ đầu tư nên tập trung cung cấp tiện ích cho cư dân trước tiên. Để nắm bắt được cơ hội thành công, các đơn vị điều hành bán lẻ cần nghiên cứu kỹ để nhận biết rõ hơn xu hướng phát triển của thị trường bán lẻ trong thời gian tới.

“Trước sự thay đổi hành vi mua sắm và cạnh tranh khốc liệt từ thương mại điện tử, trải nghiệm và mô hình phù hợp sẽ là từ khóa cho sự thành công của các bất động sản trung tâm thương mại vật lý truyền thống”, bà Trang kết luận.

Phan Diệu