Câu hỏi về tiến độ đối với dự án HausBelo của EZ Land

Theo quảng cáo trên một số trang web bất động sản, dự án Hausbelo tọa lạc tại mặt tiền đường Liên Phường, phường Phú Hữu, quận 9, TP.HCM do Công ty EZ Land làm chủ đầu tư. Dự án có tổng diện tích gần 13.400m² với tổng số 888 căn hộ, chủ đầu tư dự kiến thời gian bàn giao nhà vào quý II/2021.

Liên hệ với nhân viên môi giới, PV được tư vấn nhiệt tình với những lời “có cánh” như: Dự án HausBelo nằm ngay trên tuyến đường Cao Tốc Long Thành - Dầu Giây, nơi cửa ngõ giao thông thuận tiện, cùng hệ thống tiện ích tiêu chuẩn, đáp ứng đầy đủ đời sống vật chất và tinh thần cho mọi cư dân… Ngoài ra, nhân viên này cho hay, với độ “hot” như vậy nên vừa được tung ra thị trường đã bán hết trong năm 2019, hiện tại chỉ giao dịch thứ cấp. Tuy nhiên, khi hỏi về pháp lý của dự án thì nhân viên này không cung cấp được, chỉ trả lời lòng vòng.

Tại dự án HausBelo, dọc lối vào cỏ mọc xanh tốt. Thực tế dự án được EZ Land che chắn bằng những tấm quảng cáo lớn, cỏ mọc cao quá đầu, không biết khi nào mới thi công… Tuy nhiên, nhân viên bán hàng tại dự án của EZ Land vẫn một mực khẳng định về tiến độ bàn giao nhà, quý II/2021. Số tiền khách hàng đặt cọc của gần 900 căn hộ nếu đúng như sales khẳng định, con số sẽ không hề nhỏ.

Câu hỏi đặt ra, những khách hàng đã mua nhà tại dự án liệu có đặt niềm tin đúng chỗ? Bởi lẽ, dự án về mặt pháp lý từng tồn tại những hoài nghi và giờ đây chưa có dấu hiệu thi công trở lại.

Với tình trạng phức tạp tại nhiều dự án căn hộ hiện nay, các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc mua bán, ký kết hợp đồng, thu tiền của khách khi dự án vẫn còn là chưa giải tỏa mặt bằng là hoàn toàn trái quy định pháp luật, có nguy cơ rủi ro cao, gây thiệt hại cho khách khi có sự cố xảy ra.

Dự án HausBelo của EZ Land vẫn trong trạng thái im lìm, chưa có dấu hiệu khởi công trong tương lai gần

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, luật kinh doanh bất động sản quy định, chỉ khi nào các dự án làm xong móng, cơ sở hạ tầng được sự chấp thuận và đủ điều kiện bán hàng của sở xây dựng, thì chủ đầu tư mới được rao bán. Như vậy, đây chính là vấn đề của dự án HausBelo.

Với cách thức này, chủ đầu tư đang lái khách hàng sang các thỏa thuận dân sự mà không tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Đây cũng là kẻ hở của Luật kinh doanh bất động sản cần sớm khắc phục, cần phải quy định chặt chẽ các điều kiện để chủ đầu tư có thể huy động vốn của khách hàng từ bất động sản đang hình thành trong tương lai.

Cũng theo luật sư Đổng Mây Hồng Trúng - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật Nhà ở và quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì không được pháp luật công nhận. Các chủ đầu tư vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Mặt khác, việc ký hợp đồng quy định tại Điều 69 của Luật Nhà ở: “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

Trao đổi về trường hợp trên, LS Nguyễn Trung Hiếu (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

Để được huy động vốn theo phương thức này, theo LS Hiếu, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm đ khoản 2 điều 9 như sau: “Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này”.

Chưa hoàn thành và chưa được nghiệm thu phần móng công trình, dự án nhà ở hình thành trong tương lai không thể phát sinh giao dịch, luật sư Hiếu khẳng định

Theo điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thức "nhận cọc giữ chỗ, đăng ký mua bất động sản, biên bản nhận cọc” là một hình thức không đúng với các quy định của pháp luật , LS Hiếu thông tin thêm.

Trên thực tế đã có khá nhiều dự án "mời" được khách hàng bỏ tiền ra lấy phiếu "ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”... và mấy năm sau đó dự án vẫn chẳng thấy động tĩnh gì. Tất nhiên, các chủ đầu tư đều thừa biết một dự án như thế nào mới được phát sinh giao dịch. Nhưng tại sao họ vẫn tiến hành huy động vốn khi chưa được phép, có lẽ điều này không khó để hiểu ra và trả lời, LS.Hiếu nhận định

Hoàng Phước